智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，存量未開發土地購回疊加企業新增土地儲備，可能形成土地置換的資金流閉環，助力企業庫存持續優化，地方財力不斷改善。土地回購政策的可操作性可能好於回購商品房作爲保障性住房的政策，土地回購對價可能貼近歷史成本價(但依然會有折價)。土地回購可能率先在新一線和二線城市大量開展，央企和本地國企可能率先受益。
中信證券主要觀點如下：
回購未開發土地政策積極進展。
2024年10月17日國新辦住建部等五部門聯合新聞發佈會進一步明確回購存量未開發土地目的、類型、資金來源、定價方式、回購用途等核心要素。預計土地收儲將作爲落實中央政治局會議“嚴控增量、優化存量、提高質量”的核心手段會加速落地，推動房地產市場止跌企穩。
全國可供收儲的未開發土地規模龐大，但短期而言土地回購最可能發生在二線城市。
未開工土地缺乏權威且高頻披露的統計數據，基於頭部房地產企業財務報表和核心城市土地出讓數據兩種方法展開測算。自下而上測算，截至2024年6月底，基於公司公告和測算數據統計8家頭部樣本企業合計未開工土地總建築面積5757萬平米，參考其2023年約15%的銷售市佔率，測算對應全國未開工土地3.8億平米;考慮到更多未開工企業土地可能集中於非頭部房企，推測截至2024年6月底全國閒置未開工土地規模約5-6億平米。從上而下統計，現階段市場未開工低質量土地出讓時間主要集中於2019-2021年，預估三年分別有10%/25%/25%的土地屬於潛在可收儲範圍，測算顯示全國100個大中城市潛在可回購土地規劃建築面積約5.4億平米。理論上全國範圍內潛在可收儲土地規模將較測算值進一步提升。不過，回購最有可能發生在新一線和二線城市(例如廣州、南京、天津、鄭州、長春這樣的城市)，因爲一線城市一方面難以開發的土地規模偏少，地方也不必拿出核心區地塊進行置換。三四線城市很難吸引開發企業後續投入，預計短期純退回資金的土地購回很難開展。
土地回購從形式上可能直接銜接新地塊獲取，從而形成“換地”的實際效果，且洽商土地回購對價的可行性遠高於回購房屋。
預計實際土地回購價格將接近土地歷史成本價。考慮到土地顯著的非標品特徵，大多數未開發土地缺乏標準的價格體系，以接近歷史成本價回購土地可有效穩定土地市場價格信號，穩定房價預期。而在企業進一步新增拿地的前提下，地方土地儲備中心回購未開發土地將有望實現淨現金流入。實際上，地方和企業在回購土地方面的共贏空間遠大於地方收購存量房作爲保障性住房。回購對象方面，具備持續開發能力和拿地意願的房企在初期被回購土地的可能性最大。明顯缺乏真實居住需求，或土地規劃具有顯著優化提升空間的項目可能被優先收儲。未來隨着回購行爲的持續開展並逐步構建起從地方專項債到土地出讓金的良性循環，相信回購未開發存量土地的行爲會變得更加普遍。
回購土地有望優化企業庫存結構、降低市場低效供給，推動行業整體迴歸可持續發展通道。
回購土地爲房地產開發企業提供了難得的低效資源消化機遇，公司長期估值水平有望伴隨資產質量的提升而逐步恢復，行業信用風險亦得到有效控制。而隨着常態化土地收儲渠道建立，企業在條件不成熟、需求不充分、價格無支撐情況下的盲目開工產生的供給將顯著減少，邊際利好房價止跌企穩。最後考慮到存量土地收儲大概率伴隨着企業新增投資規模的提升，回購土地政策落地客觀上有利於土地市場活躍，恢復地方政府財政收入。
回購土地開闢不良資產盤活新路，重點看好央企藍籌。
大規模存量閒置土地收儲爲房地產開發企業帶來了難得的低效資源盤活機遇，長期困擾企業的資產回報率走低問題有望一定程度得到逐步解決。當然，土地回購需要較長時間，但這提供了開發企業不良資產消化的新路徑。重點看好市佔率預計會快速提升的央企地產公司。
風險因素：
存量閒置土地收儲政策落地進度及實施規模、效果不及預期的風險;房地產市場基本面難以扭轉，房價持續下行的風險;部分房地產開發企業缺乏再投資能力，或項目佈局城市基本面較差，存量土地收儲進度不及預期的風險;存量土地收儲價格不及預期，短期內爲企業造成較大賬面價值虧損的風險;部分企業可售貨值不足，銷售及業績恢復困難，現金流持續緊張的風險。