房地產板塊，到底可買還是不可買?
港股今日房地產板塊大跌。截至今日收盤，不論是中海外(00688)等國資房企，還是融創(01918)、萬科(02202)等民營房地產公司，股價基本上都跌回到了9月30日的日內價格，甚至9月30日以前的價格。
等於說是十一黃金週期間的情緒性漲幅全部回吐。這對於十一黃金週期間加倉內房板塊的港股投資者來講是不太友好的。
恰逢今天上午10點國務院新聞辦公室舉行發佈會，所涉及內容正與房地產相關。市場的大跌似乎很不給面子，但把一個問題拋到投資者面前，那就是：
當前的房地產板塊，究竟值不值得買?
對於中國房地產市場，筆者的觀點是：風物長宜放眼量。也就是說，隨着政策的密集出臺以及肉眼可見的一些變化來看，整個房地產行業在短期內應該可以確認底部，而中長期則具備反轉的條件。而股價的角度，短期不具備基本面支持的上漲難以持續，但是中長期基本面反轉一旦確認，則股價也會跟着反轉。
1 政策兜底，顯示確保“止跌回穩”的決心
截至目前，上至黨中央政治局，中及相關部位聯合行動，下達各個金融機構、房地產企業、以及具體項目，都或明確表態，或拿出實際行動，去確保房價止跌回穩。可見政策支持層面，已經開足了馬力，政策工具箱開到最大。
9月26日，中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，嚴控增量、優化存量、提高質量。要回應羣衆關切，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。9月29日，國務院召開常務會議，研究部署具體落實工作。
此次發佈會上，住建部部長倪虹表示，將會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，通過四個取消、四個降低、兩個增加，來推動市場止跌回穩。
倪虹表示，自相關政策發佈以來，政策效果已經開始顯現，房地產開發投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續收窄，特別是9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續上升，市場出現了積極變化。
有媒體報道，多地房地產政策支持力度加碼，一線城市樓市全線回暖。下一步，我們將會同有關部門，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，一項一項抓落實，把政策效應充分釋放出來，更多惠及人民羣衆。
2 加大白名單貸款投放力度
在筆者看來，此次推出的白名單貸款制度，類似可以等同於2008年美國金融海嘯期間美國財政部部長保爾森的無限貸款制度。保爾森的名言是，如果你承諾提供無限流動性，那麼實際上你就不用再提供流動性了。因爲流動性危機本質上是信心危機，一旦信心危機解除，流動性是不可能短缺的。
保爾森的另一句名言就是：如果你有一支水槍，你必須拿在手上，而且經常使用。但如果你有核彈，那你就不要再拿出來了。
此次白名單貸款制度，所沿襲的就是類似的理念。而且我們注意觀察金融監管局副局長肖遠在今天的發佈會上關於“白名單的”表述，也能夠理解其“無限流動性”的實值。本次發佈會上，關於白名單的綱領性表述就是三句話，或者叫三個“應盡”：
第一，是要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。
第二，是進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”。
第三，是優化貸款資金的撥付方式，做到“能早儘早”。
據發佈會介紹，截至到10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。爲做好房地產項目融資，保障房屋建成交付，還會進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早儘早”。
白名單制度如果善加利用，無疑是對房地產行業的一次緊急大輸血。可以極大地糾正此前過分僵化執行“三條紅線”所帶來的負面影響。隨着房地產行業的流動性危機逐漸緩解，整個板塊將實現底部反轉。
3 地方專項債用於土儲和收購存量房
此外，關於投資者比較關心的利用專項債支持土地儲備以及收購存量房用作保障性住房的兩項政策，此次發佈會上也有更加詳細的展開。
住建部部長倪虹表示，這兩項政策既是推動房地產市場止跌回穩的重要舉措，也是落實黨的二十屆三中全會決策部署，擴大專項債支持範圍和用作項目資本金領域的重要內容，有利於促進土地市場的供需平衡，緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力，也有利於增加保障性住房來源，增進民生福祉。
在具體操作上，關於專項債用於土地儲備，主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業主企業合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關係，合理確定專項債券項目內容和地塊範圍，及時安排債券發行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。
關於支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。這一政策將與其他相關支持政策協同發力，進一步拓寬地方的資金來源渠道，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利於優化增量，多渠道籌集保障性住房。
總體而言，自9·26政治局會議提出“推動房價止跌回穩”的總體綱領之後，截止到目前，越來越多的細化措施與後續支持政策逐步出臺，確保房地產市場實現底部反轉。
近期股票市場尤其是港股房地產板塊的下跌，是對之前上漲過快，非理性搶籌，以致於超出基本面承載範疇的修正，並不意味着房地產板塊行情已經結束。筆者相信，隨着政策預期後續落地以及新的政策出臺，房地產板塊基本面的修復將最終體現到股票市場行情上，14億人口的泱泱大國，房地產市場不可能一蹶不振，經歷苦難與轉型，終將行穩致遠。
附：本次國新辦發佈會要點總結
國務院新聞辦公室今日上午10時舉行新聞發佈會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，並答記者問。出席此次發佈會的領導包括住房城鄉建設部部長倪虹，和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人。
住建部部長倪虹10月17日在國新辦新聞發佈會上表示，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。調查顯示，僅在35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，其他城市也有改造需求;全國需要改造的危舊房有50萬套。這次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、通過加大政策力度可以提前乾的項目，主要採取貨幣安置的方式，將更有利於羣衆和自己意願選擇合適方式。
(1)住建部會同四部委打出“組合拳”，推動市場止跌回穩
住建部部長倪虹表示，黨中央高度重視房地產市場平穩健康發展。9月26日，中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，嚴控增量、優化存量、提高質量。要回應羣衆關切，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。9月29日，國務院召開常務會議，研究部署具體落實工作。
住建部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩。
所謂“組合拳”，概括起來就是：四個取消、四個降低、兩個增加。
四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。
四個降低，就是降低住房公積金貸款利率，大家都知道，降了0.25個百分點;降低住房貸款的首付比例，統一一套、二套房貸最低首付比例到15%;降低存量貸款利率;降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。通過落實這些已出臺的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。
兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。城中村安全隱患多、居住環境差，羣衆改造意願迫切。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。
(2)迄今爲止政策效果如何?
住建部部長倪虹表示，相關政策發佈以來，政策效果已經開始顯現，房地產開發投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續收窄，特別是9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續上升，市場出現了積極變化。
有媒體報道，多地房地產政策支持力度加碼，一線城市樓市全線回暖。下一步，我們將會同有關部門，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，一項一項抓落實，把政策效應充分釋放出來，更多惠及人民羣衆。
(3)金融監管總局如何推進“白名單”項目貸款投放?
金融監管總局副局長肖遠企表示，加大“白名單”項目貸款投放力度，主要有這幾個方面：
第一，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。“白名單”和城市融資協調機制已經建立了半年多時間，經過各方的努力，現在已經有很好的經驗和做法。在政府協調推動、金融融資支持和司法執行保障等方面，都探索了一系列比較完整的制度體系。納入“白名單”以後，對房地產項目的管理更加規範，融資也更加便利快速，對於項目的建成和交付、對於保障購房人的合法權益發揮了非常重要的作用。
在具體流程上採取審覈與備案兩種形式。在審覈方面，按照目前城市融資協調機制對“白名單”項目的流程繼續發揮作用，繼續保留，同時房地產項目公司也可以跟銀行一起商量，銀行按照授信標準，對房地產項目進行融資，通過“白名單”機制進行備案，納入“白名單”管理。納入“白名單”以後項目管理更規範，融資也更快捷更便利，有利於房屋建成，有利於保障各方合法權益。
第二是進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”。我們已經指導各家銀行在現有工作專班機制基礎上，進一步加大力度，逐項目落實貸款投放進度，適度下放審批權限，提高審批和放款效率，按照項目建設進度，及時發放貸款。各城市協調機制也要積極協調相關各方，加大問題項目的修復力度，落實貸款發放條件，配合金融機構做好貸款的審覈和發放。原則上，如果有關條件和要求沒有發生變化，對於進入“白名單”的項目，銀行就應做到“應貸盡貸”。
第三是優化貸款資金的撥付方式，做到“能早儘早”。目前，商業銀行是按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司，並且直接受託支付給材料商、施工方等上下游企業。今後，商業銀行可以在與房地產項目公司協調一致的前提之下，根據房地產項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發放至房地產項目公司開立的項目資金監管賬戶，後續依據實際用款申請，從監管賬戶受託支付到用款對象，把資金撥付的時間提前，只要授信審批通過後，就可以把全部貸款發放到房地產項目公司的資金監管賬戶。
這樣做的好處就是貸款資金可以快速及早發放到房地產“白名單”項目公司的賬戶上，可以提早把錢支付給上下游企業。同時，因爲這些貸款資金是進入了房地產項目公司的項目資金監管賬戶，專款專用，封閉管理，就不會被項目公司挪用，貸款資金就是用來建這個項目和它的配套設施的，將全部用於項目建成交付，這樣有利於保障購房人的合法權益。
據統計，截至到10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。爲做好房地產項目融資，保障房屋建成交付，我們還會進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早儘早”。
(4)大城市放鬆限購會否對中小城市形成吸虹效應?
關於住房限購。從去年開始已經充分賦予了各個城市房地產調控自主權，城市政府會根據城市的經濟社會發展和房地產現狀自主決策。四個一線城市在9月底調整了他們的住房限購措施，不完全一樣。北京、上海是“放寬了限購的條件”，廣州是“全面取消”，深圳是“部分區域取消”，這充分體現了各城市因城施策、自主決策、一城一策。
關於“虹吸效應”。從規律上看，“虹吸效應”是世界城市發展過程中出現的普遍現象。從影響上看，“虹吸效應”有利有弊，在不同城市和城市的不同發展階段，“虹吸效應”會產生不同影響。在城鎮化進程中，中國政府注重引導大中小城市和小城鎮協調發展。房地產市場因城施策，也是防止房地產領域“虹吸效應”負面作用的一種制度安排。謝謝。
(5)100萬套城中村和城市危舊房改造如何安排?
倪虹：隨着城市發展進程，新房子會變成老房子，有的老房子會變成危房，這種需求是存在的。我們對重點城市做過統計，35個大城市有170萬套的需求，全國地級城市有297個，大家可想而知，這種需求是實實在在的，而且還會有更大需求。
這次我們選擇在前期城中村和危舊房改造基礎上，再新增100萬套，並通過貨幣化方式，加大政策支持力度，主要是考慮有些項目條件比較成熟，羣衆改造意願也比較迫切，前期工作做得比較紮實。有利的方面，首先是對羣衆，貨幣化安置可以更好地滿足羣衆自主選擇房型、地點等要求。第二可以直接搬入新居，不像以前建設安置房要等十幾個月的過渡期。第三對城市來講，可以消除安全隱患，改善居住環境，完善城市功能。第四在當前房地產供需關係發生重大變化的情況下，也有利於消化存量商品房。一舉多得。
什麼樣的項目可以獲得政策的關心和支持?有以下兩點。第一，這個項目首先得是羣衆改造意願強烈、安全隱患比較突出的。第二，項目的兩個方案要比較成熟，一個是徵收安置方案要做得紮實，能夠確保徵收工作順利推進，切實維護羣衆合法權益;另一個是資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。
主要政策有哪些?有以下五條。一是重點支持地級以上城市。二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發行政府專項債。四是給予稅費優惠。五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。
有這五條政策加持，各地還可以結合城市更新，進一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實施，只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。
(6)關於專項債支持土地儲備以及收購存量房用作保障性住房的政策，有哪些細化措施和考慮?
這兩項政策聚焦房地產市場的堵點問題，既是推動房地產市場止跌回穩的重要舉措，也是落實黨的二十屆三中全會決策部署，擴大專項債支持範圍和用作項目資本金領域的重要內容，有利於促進土地市場的供需平衡，緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力，也有利於增加保障性住房來源，增進民生福祉。
在具體操作上，關於專項債用於土地儲備，主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業主企業合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關係，合理確定專項債券項目內容和地塊範圍，及時安排債券發行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。
關於支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。這一政策將與其他相關支持政策協同發力，進一步拓寬地方的資金來源渠道，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利於優化增量，多渠道籌集保障性住房。
(7)如何幫助新市民、青年人解決住房問題?
倪虹：關於解決羣衆住房問題，國家大的政策是一手抓保障，一手抓市場。以政府爲主，保障羣衆基本住房需求，通過市場來滿足羣衆多樣化改善性住房需求。
保障有兩種方式，一種是租賃的方式，另一種是購買的方式。關於租賃的方式，對於新市民、青年人，大力發展保障性租賃住房和公租房，以“一張牀、一間房、一套房”等方式，讓新市民、青年人進得來、留得下、住得安、能成業。對於城市低收入住房困難家庭，各級政府都高度重視，實施了公租房保障，低收入住房困難家庭基本實現了應保盡保。公租房保障也有兩種方式，一種是實物租賃，還有一種是貨幣化補貼。
關於購買的方式，就是對於有一定經濟能力，雖然暫時買商品房還有困難，但是可以購買保障性住房。主要是以需定建、以需定購。籌集房源也分爲兩種方式，一種是新建，還有一種是購買符合條件的商品房用作保障房。在工作中，我們也考慮了新的形勢變化，爲適應生育二孩及以上家庭的需要，要求和支持地方結合實際，適度增加保障性住房的面積。
在這裏要強調，各城市政府在結合當地實際優化完善房地產政策的同時，一定要加大保障力度，兜牢住房保障這個底線。也和大家報告個數據，今年1—9月份，我們已經建設籌集了保障性住房148萬套(間)，到年底可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。