智通財經APP獲悉，中指研究院監測，2024年9月房地產企業債券融資總額爲428.3億元，同比增長8.0%，上年低基數影響下同比轉正，環比下降22%。行業債券融資平均利率爲3.06%，同比下降0.62個百分點，環比增加0.53個百分點。
融資結構：信用債發行量環比小幅下降，ABS發行量顯著增長
從融資結構來看，9月，房地產行業信用債融資169.9億元，同比下降5.1%，環比下降52.1%，佔比39.7%;ABS融資258.4億元，同比增長24.0%，環比增長33.1%，佔比60.3%。
2024年1-9月，房地產行業債券融資總額4130.2億元，同比下降27.0%，降幅較上月有所收窄。其中，信用債融資2561.1億元，同比下降26.8%，佔比62.0%;海外債發行金額67.0億元，同比下降53.7%，佔比1.6%;ABS融資1502.2億元，同比下降25.5%，佔比36.4%。
9月信用債發行總量較上月下滑，因上月基數較高，民營房企發債規模和範圍有所減少，濱江、美的置業月內發行3筆信用債，合計規模19億元，但在信用債發行總額的佔比有所上升，較上年提升2.9個百分點。月內保利發展、華髮股份等央國企仍積極發行信用債，分別爲20億元、8.9億元。本月公司債較上月發行規模增加，佔信用債發行總額的56.5%，3年以上債券佔比達到58.8%，帶動月內信用債平均發行年限延長。
ABS發行金額環比增長，發行規模達到258.4億元，連續兩月大幅增長。其中，類REITs是發行規模最大的一類資產證券化產品，佔比達45.8%;其次是供應鏈ABS，佔比30.7%;CMBS/CMBN佔比爲20.1%，另有少量保障房ABS。
總體來看，本月ABS產品類型仍以有優質底層資產支持的類型爲主，ABS渠道始終向手握優質持有型資產的企業開放。月內，保障房REITs上新，招商基金招商蛇口租賃住房REIT完成發行，發行規模13.64億元，底層資產爲位於深圳市南山區的太子灣人才公寓一期以及招商桃花園五期的林下項目。兩個項目均屬於招商蛇口旗下“壹棧”系列的人才租賃住房，建築面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業15套。據測算，若按照發售價格2.727元/份和5億份的發售份額計算預計募集資金總額，2024年7月1日至12月31日期間對應的預測淨現金流分派率將爲4.00%(年化)，2025年對應的預測淨現金流分派率爲4.05%。
本月，消費基礎設施REITs、倉儲物流REITs、產業園區基礎設施REITs等均擴容，如華夏大悅城商業REIT發行規模33.23億元，華泰寶灣物流REIT成立規模12.19億元，易方達廣開產園REIT、博時津開產園REIT發行規模分別爲20.58億元、11.99億元。公募REITs市場經過三年多的發展，進行常態化發行，趨勢穩定向上。
融資利率：債券融資利率同比下降
從融資利率來看，本月債券融資平均利率爲3.06%，同比下降0.62個百分點，環比增長0.53個百分點。本月海外債零發行、信用債和ABS利息同比均下降帶動融資綜合平均利率下降。其中，信用債平均利率爲2.80%，同比下降1.1個百分點，環比增長0.26個百分點;ABS平均利率爲2.53%，同比下降0.13個百分點，環比增長0.70個百分點。
企業融資動態：保利發展發行額度最高，蘇高新成本最低
從典型房企債券發行來看，本月保利發展融資額度最高，爲20億元，蘇高新平均融資利率2.06%，融資成本最低。