智通財經APP獲悉，克而瑞地產研究發佈報告指，9月恰逢“金九”成交旺季，但房企推盤積極性一般，絕對量雖不及二季度月均，與一季度月均基本持平。據CRIC調研，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積703萬平方米，環比下降4%，同比下降59%，絕對量顯著不及二季度月均，與一季度月均699萬平方米基本持平。分能級來看，僅一線城市將環比正增10%，三四線同環比近乎腰斬。從供給結構來看，呈現出以剛需、改善爲主，高端爲輔的供應結構；主城、近郊、遠郊佔比結構爲55%、30%和15%。9月成交大概率環比微增，同比持降。
01規模：9月28城供應環降4%，持平2024年Q1月均，一線逆勢環增10%
9月恰逢“金九”成交旺季，但房企推盤積極性一般，絕對量雖不及二季度月均，與一季度月均基本持平。據CRIC調研，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積703萬平方米，環比下降4%，同比下降59%，絕對量顯著不及二季度月均，與一季度月均699萬平方米基本持平。
分能級來看，僅一線環比保持正增10%，累計同比降幅低於二三線。其中北京、廣州集中放量、環比持增，北京預計9月供應量將達到50萬平方米，絕對量爲年內次高，預期將有3700餘套房源入市，累計同比降幅約10%。上海、深圳均保持同環比齊降態勢，以深圳爲例，受當前低迷市場環境影響，房企推貨節奏預期穩中有降，供應或將不足3000套。
二線供應環比微跌5%，同比降幅超6成，分化持續加劇。絕對量來看，西安、長沙單月供應量突破50萬平方米。從變化情況來看，階段放量的有寧波、蘇州、西安、長沙、重慶、廈門等，本月環比持增，其中寧波、蘇州增幅翻倍。蘇州主要源於上月基數較低，同比持降；而寧波則迎來集中放量行情，累計同比降幅收窄至3成以內。餘下城市基本都保持同環比齊降態勢，即便是前期熱度較高的成都、杭州等本月供應也出現小幅回調，房企推盤積極性並不高漲。
三四線供應量顯著回落，同環比降幅均在4成以上，5個長珠三角重點城市供應普降，因低迷行情影響，基本都處於去庫存階段。
02結構：供應剛改爲主，高端爲輔，杭蓉等主城改善供應占比顯著上升
而從供應結構各產品檔次分佈來看，重點城市剛需、改善、高端佔比結構爲45%、42%和13%，呈現出以剛需、改善爲主，高端爲輔的供應結構。
分城市來看，(1)泉州、南寧、深圳、鄭州、天津、濟南、徐州、寧波、重慶、長沙、北京、武漢等城市剛需產品供應占比都在50%以上，事實上南寧、鄭州、濟南、徐州、重慶、長沙、武漢等城市當前主要以剛需客爲成交主力，房企推盤偏好剛需產品也迎合主流需求。(2)廈門、漳州、杭州、成都、蘇州、青島依舊以改善作爲供應主力，佔比均在6成以上。(3)昆明、西安剛需和改善供應占比“不分伯仲”，均在4成以上。(4)福州、無錫高端產品佔比顯著上升，達到70%和50%。
從供應結構各項目區域分佈來看，重點城市主城、近郊、遠郊佔比結構爲55%、30%和15%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。
分城市來看，(1)廈門、漳州、合肥、昆明、重慶、西安、南寧、武漢、杭州、鄭州、福州等主城佔比均在7成以上。(2)泉州、濟南、北京、青島、常州、長沙、寧波則以近郊項目爲主，佔比均在5成及以上。(3)南京、廣州等供給結構兼顧了主城和近郊。(4)少數城市諸如天津、上海、深圳等遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。
03預判：“金九”新盤規模持平、營銷發力成交將季節性環比微增，一線改善盤熱度維持
盤點了9月供應，結合當下各城市的成交特徵，來對後市進行一個簡單預判：9月供應延續低位持穩態勢，與2024年一季度月均持平，可以看出房企推盤積極性一般，不過因推盤仍以主城區剛改爲主，整體成交大概率延續小幅上行，環比微增，同比持降。
我們結合不同城市9月推盤所處區域，依據2024年以來各區域板塊歷史去化情況進行合理預估，可以看出，2024年9月預期去化率爲26%，環比下降2個百分點，同比下降12個百分點，與2024年二季度市場熱度相比穩中有降。
不同城市分化行情預期還將延續，大體可以分爲以下幾類典型城市：
第一類以上海、成都、杭州等核心一二線城市，熱度居前，去化率均在4成以上。上海、成都、杭州等新政對市場提振效果遞減，8月來訪、認購均有了不同程度回落，不過即便熱度轉降，整體去化率仍維持在4成以上高位。值得關注的當屬成都，當前去化率仍處高位，9月預期供應提質縮量，預計有15個項目推新，其中不乏西派交子、越秀天悅雲萃二期這樣關注度高的高端改善項目，預期也有助於市場“保溫”。
第二類爲長沙、無錫、漳州等依託1-2個熱盤入市拉昇市場熱度。從CRIC調研數據來看，3城9月預期去化率也處於4成以上高位，不過主要得益於房企“以銷定產”的推盤策略，月內基本只會有1-2個適銷對路樓盤入市保證短期市場熱度，實則對於多數在售項目而言，購房需求仍處於疲軟態勢，購買力降級，短期內難以修復。
第三類爲寧波、鄭州、武漢等或因供應放量或供給結構持續優化，市場熱度有望低位復甦，環比持增，好於二季度月均。其中鄭州、武漢雖然供應量回落，但是整體供應集中在主城區剛需項目，迎合了主要購房人羣需求；寧波則主要源於供應階段性放量，同環比倍增，預期整體成交熱度也有望低位回升。
第四類爲弱二線諸如昆明、濟南、重慶、廈門等，去化率均低於2成且同環比齊降，整體市場熱度延續低位。廈門本月加強了主城改善產品供應占比，但因個盤區位問題，對去化率並無明顯改善，而重慶、昆明本月仍以主城區剛需剛改項目供應爲主，不過二手房因總價低、選擇面寬而備受剛需客羣青睞，持續分流剛需客羣，也使得兩城9月預期去化率低於20%。濟南主要源於供需錯配，增加了近郊剛需項目供應占比，實則對去化促進作用一般。事實上，對於這類市場而言，除非房企能加強營銷力度，以低價吸引客戶，否則整體成交實則難有亮眼表現。
總體來看，9月供應延續低位持穩態勢，與2024年一季度月均持平，房企推盤積極性一般，不過因推盤仍以主城區剛改爲主，整體成交大概率延續小幅上行，環比微增，同比持降。
當前核心一二線上海、成都、杭州等雖然也面臨新政對市場提振效果遞減等問題，不過得益於供給結構持續優化，短期內市場表現仍會延續高位運行，而對於絕大多數弱二三線城市而言，去化率受供給結構、房企讓利程度等影響越發顯著，改善盤去化顯著好於剛需盤，項目間分化還將加劇。
