智通財經APP獲悉，國泰君安證券發佈研究報告稱，無論是對預售制度的改革、還是針對融資模式的進一步創新，房企發展的核心競爭力從信用向實物轉移的方向已經確立。相比於信用的填補，實物量的填補更加關鍵，預計房屋養老金的探索速度並不慢。維持板塊的兩端配置建議，一方面選擇低槓桿的龍頭企業，另一方面關注重組進展。
房屋養老金，是基於維修基金的新提法，包含了更多內容，整體來看，接近於城市更新。對於房屋來說，個人賬戶中已繳納維修基金對應款項，是在新房購置後就已繳納的部分，且一般情況下，需要在繳納後纔有房產證等證照辦理。對於維修基金的用途，大多也都是用於小區的大修翻新，日常維護並不會動用維修基金。目前，一二城市已經積累了較多的老舊小區，儘管過去通過城市更新的方式有所推進，但市場化的手段並不充裕，行政色彩較重。
需要把房屋養老金放在地產新模式的高度去理解，且其和房產稅並不一致。儘管市場更多的在討論是否類似於房產稅做了重複繳納等，但其還是有較大差異。參考海外經驗，房產稅不僅僅是地方稅種，甚至在部分地區，更像是“街道稅種”，以一個片區的支出來反推需要繳納的房產稅，再分攤至房屋上。房屋養老金，在形式上有一定類似，但更加聚焦，這是針對房屋本身的修繕，因此，其最終的目的是改善城市面貌，並在一定程度上提高城市的集約化程度，對城市發展有利。
按照新聞發佈會，住建部表態公共賬戶是未來的重點，能提高居民參與舊改的積極性，預計將帶來實物工作量的增長。國泰君安證券在2024年5月發佈的《產能出清，轉機在即》報告中已經提到了城市半徑擴大的進程將放緩，這是城市化進程到一定程度之後的結果，城市更新會成爲未來城市發展的主旋律。從居民自發的選擇提取維修基金並用於小區更新來看，其積極性並不高，甚至部分居民對此並沒有明確的意識。於是，通過政府公共賬戶介入的方式，能夠提高居民的參與度，改善周邊環境，並帶動實物量的增長。
房企改變融資模式已經是未來趨勢，從信用轉移至實物的過程將持續推進，填補實物量比填補信用更爲重要。無論是對預售制度的改革、還是針對融資模式的進一步創新，房企發展的核心競爭力從信用向實物轉移的方向已經確立。相比於信用的填補，國泰君安證券認爲，實物量的填補更加關鍵，預計房屋養老金的探索速度並不慢。維持板塊的兩端配置建議，一方面選擇低槓桿的龍頭企業，另一方面關注重組進展。