智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研報稱，至今，通過中央和地方的政策支持，樓市的風險化解穩步推進，達到了較好的效果。過去的政策，更多的針對已經出售的項目，站在當前，未售庫存的化解是後續的關鍵，且這不僅針對民企，央國企同樣也需要對在手項目做庫存去化，而得房率政策就有助於去庫存的推進。與此同時，伴隨去庫存推進，還需要進一步跟蹤項目去化後的再投資情況。維持板塊的兩端配置建議，一方面，選擇低槓桿的龍頭企業，另一方面關注重組進展。
國泰君安主要觀點如下：
近期，房地產項目規劃調整的案例不斷增多，且有部分城市出臺新規來加快調整的進程，與前期土地性質由商業屬性改住宅屬性的規劃調整相比，得房率調整更爲直接。
近期，部分城市新推項目的得房率較高，能夠超過90%。一般情況下，高得房率往往被市場看作是促銷手段，然而從當前情況看，相對不缺需求的一線城市也出現了高得房率的項目，因此高得房率將成爲未來的主流方向。2024年8月7日提到上海的新地王項目涉及將商業用地在屬性上更改爲住宅用地，與當前調整得房率的辦法相對比，後者更加簡單有效。
由於目前房屋大多按照建築面積銷售，而其中又包含了公攤面積，因此實際使用面積均會小於建築面積，又由於在實際操作中部分區域難以完全統計計入，使得得房率有其存在的意義。
例如，在陽臺、操作間等區域的面積計算上，會採用減半計入、甚至全部不計入的方式，但在實際使用上，這類區域又可以通過一定的改造讓其發揮100%的功能，因此，相比於扣除公攤面積的面積，得房率更接近於使用體感。
過去2年，房價整體有一定程度的下滑，新出讓地塊由於其更好的位置、更具有性價比的價格，給老項目的去化帶來壓力，而得房率的調整能夠爲老項目去化帶來實質性改善。
得房率的提升，在相同備案價的情況下，若以實際使用面積來計算單價，則對應一定程度的下降，使產品更加具備性價比。因此，對於成本和售價基本鎖定的老項目，新的價格將使其再次具備優勢，將有助於存量項目的庫存去化。
當前樓市風險化解進入後段，前期主要是保交付、防範金融風險的穩步推進，如今，進入到最後的存量項目去化階段，還需關注房企項目去化後的再投資情況。
至今，通過中央和地方的政策支持，樓市的風險化解穩步推進，達到了較好的效果。過去的政策，更多的針對已經出售的項目，站在當前，未售庫存的化解是後續的關鍵，且這不僅針對民企，央國企同樣也需要對在手項目做庫存去化，而得房率政策就有助於去庫存的推進。與此同時，伴隨去庫存推進，還需要進一步跟蹤項目去化後的再投資情況。維持板塊的兩端配置建議，一方面，選擇低槓桿的龍頭企業，另一方面關注重組進展。
風險提示：
市場需求加速下行。