智通財經APP獲悉,中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出,香港樓市自2021年高位調整,撤辣效應消退及銀行收緊按揭審批,樓價跌勢未完,令住宅物業價值下降,同時有部分買家趁低入市置業上車,導致價值500萬港元或以下的二手住宅成交比例由2021年的兩成半急升至2024年逾五成水平,近3年累計增加28.7個百分點。
2024年首7個月香港二手住宅(包括私人住宅及公營房屋)買賣合約登記宗數錄24443宗,當中佔比最高是價值500萬港元或以下的成交,比例達53.4%,較2023年的42.3%大幅增加11.1個百分點。2021年樓價曾創歷史新高,當時佔比最高原爲價值501萬-1000萬港元的成交,達58.4%。不過其後樓價回落,501萬-1000萬港元的成交比例逐步下降,2024年跌至34.5%。市場購買力明顯進一步轉爲流向細價樓,今年500萬港元或以下的成交比例推高至53.4%,較2021年僅24.7%大升近30個百分點。
除價值500萬港元或以下的二手住宅比例大升及501萬-1000萬港元的比例下跌外,2021到2024年間其他價格類別的成交比例相對平穩。今年首7個月價值1001萬-2000萬港元的比例錄9.1%,維持約一成上下。價值2001萬-5000萬港元的比例錄2.5%,保持約3%左右。價值5000萬港元以上的比例錄0.4%,繼續維持少於1%。
楊明儀提到,在香港二手私人住宅及二手公營房屋中,2024年首7個月同樣以500萬港元或以下的買賣比例升幅最大,分別錄45.4%及86.7%,比2023年的35.8%及70.8%,增加9.6及15.9個百分點,亦較2021年的21.4%及44.7%,累升24及42個百分點。2021年原本有近六成私樓及五成半公營房屋買賣爲501萬-1000萬港元的成交,但今年私樓及公營房屋佔比最高的類別已經變爲500萬港元或以下的低價成交。
今年首7個月500萬港元或以下二手買賣宗數最多的私人屋苑首五位是:嘉湖山莊(243宗)、沙田第一城(124宗)、荃灣中心(97宗)、淘大花園(77宗)及大埔中心(69宗)。嘉湖山莊及淘大花園2021年原有逾九成買賣爲501萬-1000萬港元的成交,但到2024年這兩個屋苑500萬港元或以下的成交變成最多,500萬港元或以下比例同樣由2021年的少於一成,分別急升至83.5%及89.5%。沙田第一城及大埔中心500萬港元或以下的成交,由2021年的不足一成及兩成半,推升至2024年的66.0%及90.8%。荃灣中心則一向以500萬港元或以下的成交爲主,2021年比例73.6%,但2024年已升至100%。