智通財經APP獲悉，東興證券發佈研報稱，核心城市新房和二手房的供需長期都處於偏緊的狀態，此類核心城市當前的問題更多是供給的結構性失衡，而非需求不足。當前被壓制已久的剛需羣體入市推升了二手房成交量，而需要“賣舊買新”的改善性需求釋放相對滯後，隨着新房供給的優化和改善性需求的釋放，新房市場也有望出現改善。核心城市市場的好轉，將利好重點佈局核心城市的優質房企，華潤置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)等有望受益。
當前核心一二線城市剛需入場和優質二手房供給增多，以及部分二線城市二手房相對於新房持續擴大的價格優勢，都有利於二手房成交熱度的持續，門店佈局以一二線爲主的房產中介龍頭貝殼(02423)等有望受益。
東興證券主要觀點如下：
需求端：預計2024年全年商品房銷售面積爲9.57億平，同比-14.3%，降幅較上半年有所收窄。
2024年1-6月商品房累計銷售面積同比增速爲-19.0%;累計銷售金額同比增速爲-25.0%。根據商品房銷售的季節性特徵，結合各季度歷史佔比情況預測2024年銷售面積。假定後續幾個月的銷售均價與6月單月持平，結合前面銷售面積的預測數據，預計2024年商品房銷售均價爲10004元/平，同比-4.2%，2024年商品房銷售金額爲9.58萬億元，同比-17.9%。
供給端：預計投資壓力依然較大，新開工降幅有望收窄，竣工可能維持弱勢。
1)新開工：預計2024年房屋新開工面積爲7.69億平,同比-19.4%。2024年1-6月房屋累計新開工面積同比增速爲-23.7%。"以銷定產"成爲當前房企普遍的選擇，通過擬合銷售與新開工的關係預測2024年新開工面積。
2)施工：預計2024年末施工面積爲73.03億平,同比-12.9%。2024年6月末房屋施工面積同比增速爲-12.0%。施工面積短期不會出現大規模變動，因此觀察施工面積與新開工面積的關係，並結合上半年施工情況，預測2024年施工面積。
3)竣工：預計2024年竣工面積爲7.85億平,同比-21.4%。2024年1-6月房屋累計竣工面積同比增速爲-21.8%。歷年的年內竣工走勢具有一致性，根據歷年的上半年竣工佔比情況，預測2024年竣工面積。
4)投資：預計2024年房地產開發投資金額9.37億元，同比-15.5%。2024年1-6月開發投資累計金額同比增速爲-10.1%。將開發投資分爲施工投資和土地購置費兩部分分別進行預測。定義“施工強度=施工投資/施工面積期初期末均值”，施工強度的變化具有較強的線性趨勢，再結合2023年末及2024年末的施工面積來預測2024年施工強度。土地購置費滯後於土地成交金額1年左右，根據2023年成交土地出讓金可以預測2024年土地購置費。
房價：低線城市二手房價格已深度調整，核心城市新房市場有望率先企穩。
從當前房價處在的歷史位置來看，截至2024年6月，70個大中城市新建商品住宅價格已回落至2019年10月的水平，二手住宅價格已回落至2018年3月的水平。除一線城市和少數熱點二線城市外，當前多數二三線城市的二手房價格已經歷深度調整。
分城市來看，二手房的下跌的城市數量明顯多於新房，70個大中城市中有61個城市二手房價格指數距離2013年12月漲幅不足30%，而對應新房爲35個城市。核心一二線城市當前的問題更多是供給的結構性失衡，而非需求不足;部分二線城市的新房市場面臨二手房價差擴大的擠壓，可能仍會面臨降價去庫存的壓力;大量三四線城市的需求已經明顯不足。
風險提示：
行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產大幅減值的風險。