智通財經APP獲悉，國信證券發佈研報認爲，二手房表現更好的現狀大概率延續;高能級城市的地產銷售表現將持續好於低能級城市。一二線城市需求端擁有人口流入和限購鬆綁兩大利好。此外，高能級城市住宅用地成交情況好於三四線城市，潛在新房供給更多。新房價格下調和轉爲現房銷售的困難均較大，二手房的價格和現房優勢將延續。
樓市現狀：隨着人口結構變遷、存量住房增多，房地產市場供求關係發生重大變化，新增城鎮居住需求顯著減少，而人均剛性居住面積提升空間已有限。雖然中長期仍有進階性人口流動和住房改善兩大住房需求支撐房地產市場，但短期必須應對購房者觀望情緒較重的問題。雖如此，2023年全國住宅交易總額爲17.4萬億元，同比+6%，其中二手房和新房交易額佔比爲“四六開”，從2021年“三七開”迴歸至2016年水平。近年來二手房成交額基本平穩，與新房銷售額的急劇萎縮形成鮮明對比。我們採用更高頻的樣本，即30城新建商品房成交面積(約佔全國新建商品住宅成交面積的14%)和18城二手住宅成交套數(約佔全國二手房成交套數的14%)作交叉驗證，結論均一致。
原因分析：①成交結構：二手房交易中高能級城市佔比更大，而高能級城市住宅交易規模相對穩定。2023年，一線、二線、三四線及以下城市在全國新房市場的交易額佔比分別爲16%、31%、54%，而在二手房市場的交易額佔比分別爲31%、41%、29%。而一線、二線、三四線及以下城市2023年住宅交易規模分別相當於2019年的117%、100%、67%。同樣以高頻樣本數據交叉驗證，結論一致。我們認爲，三四線及以下城市明顯縮量與棚改貨幣化安置工作2017年以後推動力度削減緊密相關。②相對優勢：從單城市維度看，二手房市場表現也更好，主要因爲兼具價格優勢和現房優勢。新房和二手房雖均存在“以價換量”，但實施難度不同，二手房跌得更早更深，以2024年6月價格對比2021年同期，70城新房價格累計下跌6.5%，而二手住宅價格累計下跌12.9%。此外二手房品質狀態和配套設施已確定，無交付風險且能即刻入住，在房價下行週期更受歡迎。新房市場中，現房部分的銷售規模、同比及佔比表現均好於期房，與二手房在全國住宅交易總額中的趨勢完全一致。
趨勢預判：二手錶現更好的現狀大概率延續。①高能級城市的地產銷售表現將持續好於低能級城市。首先，一二線城市需求端擁有人口流入和限購鬆綁兩大利好。其次，高能級城市住宅用地成交情況好於三四線城市，潛在新房供給更多。②新房價格下調和轉爲現房銷售的困難均較大，二手房的價格和現房優勢將延續。多地出臺政策加大高品質住宅供給、給予部分免計容支持，有不少新房樓盤憑藉得房率優勢變相降價取得不錯銷售成績，但大範圍推廣仍需時日，且難防二手房進一步降價。③房產中介話語權還將提升，而地產開發商業績持續承壓。以中國最大的房產交易和居住服務平臺貝殼爲例，2023年新房業務GTV市佔率9.7%，2024Q1市佔率8.2%。雖市佔率有所波動，但應收賬款週轉天數、“預付傭”模式佔比、佣金費率均明顯改善。與房產中介相比，地產個股的銷售拿地情況和盈利能力仍然不佳。
投資建議：預期高能級城市地產銷售規模佔比提升、二手房成交表現優於新房的趨勢將持續。目前仍無法判斷房價何時能止跌，難以給出重資產開發的房地產企業的真實價值，但輕資產運營的房產中介行業迎來機遇。房產中介通過促成房產交易賺取佣金，既能盤活居民存量房、又能協助去化房企新房，同時門店佈局城市以一二線爲主，從樓市發展趨勢中充分受益。建議更關注房產中介行業，個股端建議關注貝殼-W、我愛我家。
風險提示：地產放鬆政策落地效果及持續強度不及預期;宏觀環境變化等因素致房地產行業基本面超預期下行;房企信用風險事件超預期衝擊。