智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研報認爲，目前包括杭州臨安區、貴陽在內的20個城市(縣區)已相繼發佈收儲的公告細則，當中明確了收儲範圍、房源要求和收儲價格。該團隊梳理了大部分地方政府對收儲房源的五大要求以及價格上限，認爲各地出臺相關細則只是第一步，難點在於匹配和交易。一方面要關注是否有足夠的相關資產;另一方面房企是否能認可價格是後續收儲進展的關鍵。預計未來將有更多城市加入收儲陣營。
多地發佈政府收儲細則，顯示收儲政策方向
7月18日，河北省衡水市發佈《關於徵集已建成存量商品房用作配售型保障性住房項目的通知》，組織當地國企在全市行政區域內徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。自517新政提出“設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格徵集商品房用作保障性住房”以來，各地方政府積極響應跟進，目前，包括杭州臨安區、貴陽在內的20個城市(縣區)已相繼發佈收儲的公告細則，當中明確了收儲範圍、房源要求和收儲價格，爲其他城市後續推進下一階段收儲工作提供了寶貴的借鑑經驗，後續需關注這些城市收儲工作的具體落地情況。
房源要求：優先整棟收購，大部分要求單套房源建面小於120平米
根據華泰證券的統計，大部分地方政府對於收儲房源要求如下：1)已建成未出售的存量商品房，已取得竣工驗收備案證明，權屬清晰可交易;2)房源處於交通便利、配套設施較爲齊全的區位，其中部分城市要求項目配備一定比例的車位;3)房源所屬的企業資產負債和法律關係清晰，這意味着符合條件的民企的項目有可能被納入收儲範圍;4)大部分地方要求收儲房源的單套建築面積小於120平米;5)優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目，其中煙臺、新鄉、威海規定以整幢作爲基本收購單位。
價格上限：保障性住房重置價格或同區位商品房估價或商品房價格的5折
如何定價?5月14日杭州市臨安區發佈的保障房徵集公告中規定了收儲房源將以不超過周邊房源、車位的評估價作爲最高限價。在目前已發佈收儲公告細則的20個城市中，13個城市明確表示將以同地段的保障性住房重置價格(即劃撥土地成本+建安成本+不超過5%的利潤)作爲參考上限。另外，參考西安、福州的保障房將以同區位商品房價格5折左右進行配售的情況，按照保本微利的原則，未來部分城市可能將收儲房源的價格上限設定在同區位商品房價格5折以下。
收儲規劃只是第一步，難點在於匹配和交易
華泰證券認爲各地出臺相關細則只是第一步，難點在於後續：1)房源匹配度：按照各地已出臺的收儲政策，政府要求做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適，需要關注是否有足夠的相關資產。2)資產價值認可度：無論是用於配租還是配售，政府收儲的價格一定是相對較低的，房企是否能認可價格是後續收儲進展的關鍵。
支持擴大收儲範圍，預計將有更多城市加入收儲陣營
住建部在6月20日召開的收購已建成存量商品房用作保障性住房工作會議中提出，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，近年三四線及縣級城市房價下跌明顯，這也爲存量房收儲創造了一定的條件，華泰證券預計後續將有更多的城市加入收儲陣營。
風險提示
行業政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性，在新發展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的制度存在調整優化的可能，都可能對房企經營造成擾動，保障房政策推進速度不及市場預期。
行業下行風險：房地產行業規模高峯可能已經過去，部分區域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。
部分房企經營風險：若經營和融資性現金流修復低於預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鍊壓力，進而出現經營困難等問題。