智通財經APP獲悉，華福證券發佈研報稱，上海於7月9日舉行恢復“價高者得”規則後的首場土拍，共計四宗地塊成交。本輪土拍標的爲“滬九條”出臺後上海首批出讓的宅地，土拍規則有兩大變化。首先，上海取消自2021年實行集中供地起的溢價率10%土拍封頂原則，恢復“價高者得”的市場化規則。其次，4宗地塊的中小套型比例要求進一步下調，楊浦長白、楊浦平涼、寶山顧村地塊要求中小套佔比50%，奉賢新城地塊要求佔比爲40%。這標誌着商品房市場向市場化方向的進一步迴歸。預計未來房地產與土地價格的聯動機制可能會進一步放寬。同時，土地價格的市場化調整以及對中小套型比例要求的下調，將爲那些在產品打造和銷售方面具有卓越能力的房地產開發企業提供新的挑戰和機遇。
上海土拍恢復“價高者得”規則
上海於7月9日舉行恢復“價高者得”規則後的首場土拍，共計四宗地塊成交，總建築面積爲29萬平方米，收金91.3億元，平均溢價率爲8.4%。其中楊浦區兩宗地塊的溢價率達到21.2%和17.1%，前者由保利拍得，後者由越秀、北京城建聯合體拍得；奉賢區和寶山區的兩宗地塊爲底價成交，分別由奉發、招商蛇口與港中旅聯合體拍得。參與本次土地拍賣的還有華潤置地、中海地產、綠城中國、建發房產和象嶼地產等知名地產開發企業。
本輪土拍標的爲“滬九條”出臺後上海首批出讓的宅地，土拍規則有兩大變化。首先，上海取消自2021年實行集中供地起的溢價率10%土拍封頂原則，恢復“價高者得”的市場化規則。其次，4宗地塊的中小套型比例要求進一步下調，楊浦長白、楊浦平涼、寶山顧村地塊要求中小套佔比50%，奉賢新城地塊要求佔比爲40%。
華福證券認爲，本次土地拍賣恢復"價高者得"的規則，標誌着商品房市場向市場化方向的進一步迴歸。預計未來房地產與土地價格的聯動機制可能會進一步放寬。同時，華福證券認爲，土地價格的市場化調整以及對中小套型比例要求的下調，將爲那些在產品打造和銷售方面具有卓越能力的房地產開發企業提供新的挑戰和機遇。
投資建議：
華福證券認爲，土拍與商品房迴歸市場化的過程中，具備優秀的產品打造和銷售能力的頭部房企，將顯現出更強的溢價能力，其盈利有望率先修復。建議關注重點龍頭房企：保利發展、招商蛇口、濱江集團，以及區域型地方國企：浦東金橋。
行業跟蹤：
銷售回顧（7.6-7.12）
重點監測34城合計成交總套數爲1.3萬套，環比上週下降42.6%；2024年累計成交總套數爲46.5萬套，累計同比下降35.8%。其中，一線城市成交4311套，環比上週下降36%，2024年累計成交11.9萬套，累計同比下降32.3%；二線城市成交7529套，環比上週下降47%，2024年累計成交29.5萬套，累計同比下降38.1%；三線城市成交1058套，環比上週下降31.7%，2024年累計成交5.1萬套，累計同比下降29.3%。
土地供應（7.1-7.7）
百城土地宅地供應規劃建築面積594萬㎡，2024年累計供應規劃建面13045萬㎡，累計同比下降39.2%，供求比1.4。
在土地掛牌價格方面，百城供應土地掛牌樓面均價4497元/㎡，近四周平均掛牌均價4752元/㎡，環比下降8.8%，同比下降11.9%。
土地成交（7.1-7.7）
百城土地住宅用地成交規劃建築面積207萬㎡，2024年累計成交9345萬㎡，累計同比下降34.3%。
土地成交樓面價及溢價率方面，百城住宅用地平均成交樓面價爲4098元/㎡，環比下降39.2%，同比下降11.4%，整體溢價率爲0.8%，2024年平均樓面價5964元/㎡，同比下降12.1%，溢價率4.2%，較去年同期下降2.3個百分點。
風險提示
地產銷售規模下降超預期、融資環境超預期收緊