智通財經APP獲悉，中指研究院發文表示，2024上半年房地產融資政策主要聚焦於銀行信貸端，發揮“白名單”和經營性物業貸作用，滿足開發項目的合理融資需求和償債需求。因此，開發到位資金中國內貸款同比降幅有所收窄，但融資總規模仍在下降通道，信用債、海外債、ABS各渠道均繼續下滑，發債民企數量減少。銷售仍在深度調整的情況下，融資狀況難言好轉，且資金供需兩端都將趨冷。預期信用債在政策支持下仍將保持一定活躍度，有底層資產支持的CMBS/CMBN、類Reits仍將保持較高發行佔比。
一、政策走向：建立房地產融資協調機制，出臺經營性物業貸新規，從信貸端積極支持房企融資
建立房地產融資協調機制
2024年上半年，監管部門建立房地產融資協調機制，並反覆強調完善機制、緊抓落實。1月12日，住建部、金融監管總局要求各地級及以上城市建立房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房企與金融機構精準對接。2月、4月、5月、6月，國務院、住建部、金融監管總局等部門在多個會議、通知中均強調房地產融資協調機制，上半年監管部門逐步完善機制組成，強調要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，更好滿足城市房地產項目的合理融資需求。
“白名單”機制對改善房地產企業信貸端資金流入起到了一定作用。據國家金融監督管理總局介紹，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。金融監管總局還會加大工作力度，一方面支持存量融資合理展期。截至3月末，房地產開發貸款展期餘額同比增長147%，對存量的房地產貸款繼續延長貸款期限。另一方面，積極做好房地產新增信貸投放。今年一季度，商業銀行新發放房地產開發貸款9636億元，新發放個人住房貸款1.3萬億元，比去年第四季度均有較大增長。
放寬經營性物業貸適用範圍、使用範圍
1月24日，央行、金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》。監管首次對商業銀行經營性物業貸款業務進行明確，明確經營性物業貸款的定義，並將商業性房地產範疇擴圍;同時明確貸款額度和貸款期限等內容，拓寬資金用途，擴大經營性物業貸款使用範圍。經營性物業貸款發放強調科學區分房地產開發企業與集團控股公司風險，延續了此前支持房企融資政策。經營性物業貸款可投向商業性房地產範圍擴大至文旅地產;同時承貸額度有所提高，有助於提升房企可貸資金規模，增加房企可支配資金。
經營性物業貸新規進入落地階段，對部分擁有持有型物業的房企增強流動性起到了一定作用。4月，據人民銀行上海總部消息，該機構聯合國家金融監督管理總局上海監管局組織召開上海經營性物業貸款集中籤約會議，8家滬上主要商業銀行以及12家房地產企業參會，簽約貸款金額達到146億元，經營性物業貸規模持續擴大。獲得經營性物業貸的房企包括龍湖、張江集團、大華集團、南豐、美地芳鄰等，參與簽約的公司以民營房企爲主。3月，龍湖以經營性物業貸提前9個月兌付46.1億元CMBS。3月，萬科旗下深圳印力中心獲取35.9億經營性物業貸，用於贖回2026年到期CMBS。
表：2024年上半年房地產融資政策摘要
二、融資規模：降幅擴大，信用債仍爲絕對主力
2024年1-6月，房地產行業共實現債券融資2791.6億元，同比下降26.9%，降幅較上年有所擴大。其中信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%，各渠道同比均出現下降，其中海外債銳減，信用債仍爲融資主力。
數據來源：中指數據CREIS
從房地產開發企業到位資金來看，規模同比下降超兩成，降幅擴大，其中，國內貸款和自籌資金同比降幅收窄、佔比提升。2024年1—5月份，房地產開發企業到位資金42571億元，同比下降24.3%，同比降幅較上年全年擴大10.7個百分點。其中，國內貸款6810億元，下降6.2%，同比降幅較上年全年收窄3.7個百分點，佔比爲16.0%，比上年同期增加3.8個百分點;利用外資11億元，下降20.3%，同比降幅較上年全年收窄18.8個百分點;自籌資金14816億元，下降9.8%，較上年全年擴大9.3個百分點，佔比爲34.8%，較上年全年增加1.9個百分點;定金及預收款12584億元，下降36.7%，較上年全年擴大24.8個百分點，佔比爲29.6%，較上年全年下降4.3個百分點;個人按揭貸款6191億元，下降40.2%。較上年全年擴大31.1個百分點，佔比爲14.5%，較上年全年下降2.3個百分點。受“白名單”政策利好，國內貸款降幅收窄，但受銷售下滑影響，定金及預收款、個人按揭貸款降幅顯著擴大。
三、融資結構：信用債發行佔比提升，海外債、ABS下降
信用債：民企發債範圍收窄，期限縮短
2024年1-6月，房地產行業信用債發行規模爲1827.3億元，同比下降21.9%，佔債券融資規模的65.5%，較上年同期上升4.2個百分點，爲主要融資渠道。從單月來看，一季度，信用債發行規模相對較高，3月發行規模達到500億以上的相對高位，二季度信用債發行規模整體呈下降趨勢，5月發行規模剛過百億，6月發債規模回升至超200億元。
平均發行期限2.9年，較上年同期下降0.3年，期限明顯縮短。其中發行期在1年內和3年以上的佔比22.2%、43.7%，比上年同期增加3.1、0.9個百分點，短債佔比和長債均有所提升。混合所有制和民營房企發債平均期限爲2.36年，央國企則爲2.94年，混合所有制和民營房企發債期限明顯偏短，僅新城、新希望地產等少數民營房企發行了3年以上債券。
從發行結構來看，信用債的發行主體以央企、地方國企爲主，今年上半年國央企發行佔比超90%，與去年同期有所提升。從單月來看，4月-5月，混合所有和民企信用債發行規模小幅提升，發行量處於2024年以來較高水平，單月發行規模超25億，但發行範圍仍侷限在部分經營相對穩健的民營及混合所有制企業，發行企業家數僅爲5家，較上年同期明顯下降。
圖：濱江集團和綠城中國2023H1與2024H1浙江市場業績對比
數據來源：中指數據CREIS
海外債：零星發行，債券期限縮短
2024年1-6月，海外債發行規模僅爲50.1億人民幣，同比大幅下降54.8%，降幅較上年擴大，佔總融資規模的1.8%，較上年同期下降了1.1個百分點;平均發行期限2.40年，發行期均爲3年以下，期限有所縮短。從單月來看，5月均無新發行債券，其餘月份僅有個別優質企業有能力發行海外債。海外債融資渠道極不穩定、幾近關閉。
今年以來，中梁、奧園等房企採用完成債務重組，暫緩短期償債壓力。上半年通過交換要約重新上市的海外債餘額超250億元，其中奧園海外債展期超過5年。
ABS：融資規模佔比下降，類Reits、CMBS/CMBN爲主要品種
2024年1-6月，ABS融資規模爲914.2億元，同比下降33.3%，佔總融資規模32.7%，較上年同期下降3.1個百分點;平均發行期限爲8.7年，期限明顯延長。從單月來看，上半月ABS發行總體處於低位，2-4月，月均發行規模不足150億元。
從發行結構來看，商業地產抵押證券爲發行主力，發行佔比達40.7%。類Reits發行佔比迅速提升，佔比達30.0%，較上年提升超10個百分點。類Reits底層資產細分涵蓋了消費基礎設施、租賃住房、零售物業、辦公物業、酒店等，其中，消費類基礎設施是佔比最高的品類，爲34.6%。2023年末，金茂、華潤、印力、物美等首批消費基礎設施REITs獲批，在2024年上半年發行成功，其中，華夏華潤商業REIT募集資金高達69.02億元，爲最大的一隻，以青島萬象城爲底層資產，以發行價計算預計2024年現金分派率爲4.94%。
數據來源：中指數據CREIS
股權融資：個別房企完成定增、配股
2024年上半年，中交地產、陸家嘴等上市房企完成A股定增，募集資金淨額分別爲4.38、17.97億元。中交地產募集資金擬用於項目開發建設，陸家嘴募集資金擬用於購買優質地產項目。其中，中交地產募集資金腰斬，由原計劃24.8億元下降至4.38億元，募投項目也出現了減少。2024年上半年，粵港灣控股、中國上城、北大資源等內地在港上市房企完成增發配股，募集資金總額分別爲890萬港元、9872萬港元、3420萬港元。
四、融資利率：各渠道融資成本均下降
2024年1-6月行業平均融資利率爲3.10%，同比下降0.7個百分點。受近期高成本的海外債融資規模下降、ABS發行結構改變、整體利率下降等多重因素影響，行業平均融資成本明顯下降。其中信用債平均利率爲3.03%，同比下降0.62個百分點;海外債平均利率爲5.6%，同比下降1.66個百分點;ABS平均利率爲3.09%，同比下降0.66個百分點。
數據來源：中指數據CREIS
五、到期債務：仍有一定償債壓力，三季度仍有償債高峯
截至2024年6月末，2024年下半年尚在存續期的債券餘額爲3168.4億元，其中信用債佔比71.7%，海外債佔比28.3%;一年內到期餘額爲7205.4億，其中信用債佔比69.8%，海外債佔比30.2%，境內債務償債壓力較大。三季度爲仍爲償債高峯，7月、8月單月到期餘額超七百億。
近期，中海、萬科、蘇高新集團等房企全額贖回部分信用債，分別贖回35.6億元、33億元、10億元。其中，萬科自2022年12月起，多次行使贖回選擇權，全額贖回尚未到期的信用債，累計金額超過80億元。贖回尚未到期的債券是一種有效的債務管理手段，它可以通過提前償還短債來優化債務結構、管理債務規模，可以拓展其他融資渠道或發行新債降低融資成本，也能夠向投資人、債權人、公衆展示公司流動性。
表：債券到期餘額統計
*按2024年6月末匯率換算爲人民幣
數據來源：中指數據CREIS
結語
2024年上半年，新房銷售表現較弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約四成，6月由於基數回落疊加政策效果顯現，成交面積同比降幅收窄至約兩成。TOP100房企銷售總額爲20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月繼續收窄3.8個百分點。銷售仍在深度調整的情況下，融資狀況難言好轉，且資金供需兩端都將趨冷。預期信用債在政策支持下仍將保持一定活躍度，有底層資產支持的CMBS/CMBN、類Reits仍將保持較高發行佔比。
