智通財經APP獲悉，根據深房中協統計，2024年6月深圳全市二手房錄得(錄得量係指深房中協以二手房買賣合同發起時間爲口徑統計的數據，並非最終成交過戶套數)5309套，環比增長9.0%，同比增長66.3%。上半年在持續不斷地樓市優化政策加持下，深圳二手房市場在春節假期返工後呈現良好走勢，其中3月和6月二手房交易量突破5000套水平。另據統計，2024年上半年二手房買賣合同共計錄得26864套，較2023年下半年增長23.7%，同比2023年上半年增長28.8%。
1、政策效應持續釋放，一、二手房市場冷熱不均
(一)6月二手房交易量創近40個月新高
根據深房中協統計，2024年6月全市二手房錄得5,309套，環比增長9.0%，同比增長66.3%。上半年在持續不斷地樓市優化政策加持下，深圳二手房市場在春節假期返工後呈現良好走勢，其中3月和6月二手房交易量突破5000套水平。
另據統計，2024年上半年二手房買賣合同共計錄得26,864套，較2023年下半年增長23.7%，同比2023年上半年增長28.8%。
(數據來源：深房中協中介標準指數)
(二)6月新房住宅成交量環比增長46%，但24年上半年數據同、環比去年仍呈下降態勢
2024年6月全市新房共成交3,195套，環比增長34.5%，同比下降24.3%，其中新房住宅成交2,927套，環比增長45.7%，同比下降4.0%。在5月深圳樓市政策的作用下，新房市場因交易統計節點原因，5月市場未有明顯起色，但隨着政策效應的持續釋放，新房市場活躍度在6月得以體現。
但另據統計，2024年上半年新房成交14,470套，較2023年下半年仍呈現出下降22.6%，同比2023年上半年下降37.9%的態勢。據業內機構反饋，當前我市二手房相對同區域同品質的新房更具價格優勢，導致當前新房市場的吸引力相比二手房市場優勢不明顯，甚至造成部分客羣由新房市場轉向二手房市場。
(數據來源：深圳市房地產信息平臺)
2、二手房在售量持續處於高位
截至2024年7月1日，據深圳市房地產信息平臺公開在售二手房數量統計，全市有效在售二手房源62,591套，對比6月1日統計的60,958套在售房源增加1,633套(如下圖)，環比增長2.7%。從月度走勢看，在春節假期復工後，市場二手房在售量呈現持續增長態勢，當前量較春節假期間在售量增加近1萬套，反映年後在市場有所好轉的背景下，業主出售意願在持續上升。
(數據來源：深圳市房地產信息平臺)
3、改善型客戶活躍度高於剛需型客戶，剛需戶型成交佔比跌破六成
(一)改善型客戶成交佔比持續提升
據統計，6月市場成交小於90平方米的房源佔總量59.3%，較上月再次下降1.2個百分點，反映出當前樓市的“回穩”，主要還是依賴政策持續利好刺激下提前入市的改善型羣體，剛需型羣體持續處於“萎縮”狀態。
(數據來源：深房中協中介標準指數)
(二)區域無明顯變化特徵，市場分化已深入到區域內具體樓盤
據持續數據監測，二手房交易活躍度在區域並無明顯特徵體現，不同月份各區域成交佔比有增有降，較以往東、西大板塊分化現象，當前市場分化開始深入版塊內部，即分化現象已深入到區域內具體商圈或樓盤，在房地產迴歸居住屬性的背景下，消費者購房意願受非理性因素的影響持續下降，更多是基於自身需求傾向於綜合條件更好的樓盤。
(數據來源：深房中協中介標準指數)
另據統計，二手房住宅類別成交佔比持續上升，6月二手房住宅類別錄得量佔比爲85.7%，較上月上升0.5個百分點。
(數據來源：深房中協中介標準指數)
4、高頻次政策“託市”成效明顯，後續跟進舉措成爲關鍵
不難看出，2024年上半年房地產市場的持續回穩，主要還是得益於從2023年下半年以來持續至今的高頻率“託市”政策，如從去年7月份開始實施“雙證合一”，8月份“認房不認貸”，到年底“750豪宅線調整”，再到今年2月份放寬購房者人社保/入戶年限，4月份開展“以舊換新”，5月初“分區限購”政策優化，以及最新528降首付比例舉措等一系列優化政策的高頻次、高密度的投放，共同造就了2024年上半年市場“高光”的表現。
當然，反觀當前市場總體情況，上述的任意一個優化舉措，要是放在過去都能帶來“王炸級”的成效。而當前如此高頻的政策投放，基本做到了“月月有新政”，但市場的反應仍可以看出政策成效的時效性相比過去大爲縮短;另外，就是政策的實際惠及且能真正帶動實現成交的羣體，依然以改善型客羣爲主，剛需羣體裏存在接續不上的問題。究其原因，除根本上房地產市場整體仍受制於當前大經濟環境的影響外，還在於當前擠牙膏式的“月月有新政”舉措，既對購房羣體養成了所謂的政策會一點一點出臺優化的“觀望預期”，同時，因市場基本能猜準下一階段調控政策的內容，導致市場對調控政策逐漸產生了“脫敏”效應，難以產生市場的持續高關注度。
因此，除了市場已預判的優化舉措應出盡出外，是否考慮出臺實質性能減少購房羣體購房稅費成本的政策，如契稅減免、縮短增值稅減免年限等。此外，持續縱向深化調控政策，比如徹底取消非核心區的限購舉措，將商務公寓限售年限與住宅拉齊等，以此形成組合拳式多舉措聯動效應。
