智通財經APP獲悉，中金公司發佈研報認爲，中國城鎮住房的平均租售比正向歷史區間頂部運行。將商品住房收購後轉性爲保障房重新投入供給，使去庫存與保障房兩大戰略產生交集，在實操層面可能會帶來收益率方面的挑戰。對此可以通過引導租賃市場規模比例做大，吸納更多具有更高支付力的人羣;房地產稅的引入和實施等方式進行調節和政策優化。該團隊認爲，對住房供給結構，尤其是租購結構的主動調節，可能是房地產政策自身較爲直接和可靠的抓手。
近期收儲政策的啓動引發市場關於實操可行性的一些討論。伴隨近期房地產市場去庫存導向的明確，收儲政策成爲市場關注的重點。將商品住房收購後轉性爲保障房重新投入供給，使去庫存與保障房兩大戰略產生交集，理論上可以起到兼顧總量與結構調節的效果。從戰略層面，中金公司認爲當前的政策路徑毫無疑問是合理通順的，但實操層面，由於商品與保障的房屋定價體系存在差異，可能會帶來收益率方面的挑戰，因此對於這個挑戰的含義，以及是否有政策優化的空間，中金公司希望做一系統討論。
是否存在價差彌合的市場路徑?中國城鎮住房的平均租售比正向歷史區間頂部運行(參考《如何看待中國住房租售比?》)，中金公司認爲上行至2.8-2.9%附近(目前約2.7%)或許會得到一定的支撐。考慮按配租方式進行市場化退出所需要的租售比或許更高(中金公司認爲3.5-4%是必要的)，隱含中間仍存在一定的價差。由於在資產交易層面要求通過定價折讓來彌補這一價差或許也會限制收儲策略的實施面積，因此市場租售比是否會自然調節到更高水平是關鍵問題。對此，中金公司認爲或許也不宜做這種期待，一方面中金公司在此前報告中闡釋了中國租售比看似偏低的區間是理性結果，另一方面，由於政策本身的目的是防範房價進一步明顯下行的風險，因此期許收益率彌合其實在政策目標上本末倒置。最後，如果收儲政策得以順利實施，中國租售比短期內或許也不會進一步突破歷史區間，而更可能呈現企穩。因此，對於上述價差問題，應該說從政策設計角度也較難去假設其存在自然彌合的路徑。
若難以自然彌合，收儲後的退出方案可能有哪些優化空間?中金公司認爲有三方面可以考慮，第一是“先租後售”，原則上可將持有與退出環節做一定的分置考慮，同時可以給予消費者更多權益選項;第二是收儲範圍可向存量房做一定延展，存量住房中有部分資產正在重建有吸引力的租售比，因此可能成爲更有性價比的收購對象;第三是配套資金的成本和久期或也有邊際優化的空間，以使收購主體有條件做更長時間的持有和漸進的退出。更多討論可參考正文。
即便短期操作方案得以優化，長期是否有必要以及如何調節租售比?中金公司認爲租售比的問題不僅是一個短期收儲操作中的潛在痛點，也是一個宏觀問題。中國住房租售比對長端利率的利差於今年一季度前後正式步入正向區間，代表着過去長達二十年幾乎整體處於負向區間的範式終結，中金公司認爲未來大部分時間內呈現正向利差或成爲新常態。這種利差的擴張意味着租售比的向上運行壓力，但從管理角度顯然不宜以資產價格單邊調整的方式進行疏解，因此如何做好調節就成爲關鍵問題。中金公司此前對租售比的分析或許已經揭示了其潛在的三種調節方式，分別是：1)調分子。通過引導租賃市場規模比例做大，吸納更多具有更高支付力的人羣，來調節租售比。這種方式毋須以房價(分母)的調整爲代價，主要是在住房供給結構上令租購比例更趨均衡，以及中金公司認爲這一調節本身也是順應消費趨勢的;2)調分母。這本質上涉及調節國民在消費與投資兩端的支出結構，房地產政策可以是這一調結構進程中的一部分，但或許不是決定性的因素;3)調稅收。即房地產稅的引入和實施，對此中金公司無明確預期，也不認爲已經具備合適的時空條件。綜上，對住房供給結構，尤其是租購結構的主動調節，可能是房地產政策自身較爲直接和可靠的抓手。
若調節租購結構是重點，目前的租賃市場建設還有哪些可着眼點?展望市場格局，在租售比漸進調節的過程中，公共主體重投資、私人主體重服務的輕重兩級格局或繼續深化。中金公司認爲2020年左右以來逐步完善成形的以公共主體做實物供給(產品重點是保障性租賃住房)爲側重的行業戰略將繼續主導未來若干年的市場發展，這也是目前較爲務實的方案。但同時，中金公司建議對私人市場的發展促進也不宜偏廢。事實上，長期來看中國租賃市場的主要構成仍可能是私人主體，如何促進私人企業提高運營服務水平，中金公司認爲相關的法規體系和制度建設，或許也值得提上日程。在公共主體更多起帶頭示範的效應下，推動整體租賃市場加快專業化發展和機構化滲透，可能是支持租購結構調節戰略的重要基石。總體上，中金公司積極看好未來十年中國租賃市場的發展前景。