智通財經APP獲悉，國泰君安證券發佈研究報告稱，北京跟進響應央行5.17政策，落地五條新政，直指需求端，圍繞貸款利率、首付比例、以舊換新等展開。此次調整前北京是百城中中貸款利率最高的城市，新政下，各類貸款利率下調幅度在45BP及以上，調整後的水平與上海和深圳基本一致。參考其他一線城市政策跟進後的市場反饋，預期北京新政將帶動市場交易活躍度的提升。北京新政爲節點，國泰君安證券認爲5~6月整一輪的政策釋放週期基本結束，需求端後續將持續追蹤貸款利率的變動以及少量城市限購政策的調整。
北京跟進響應央行5.17政策，落地五條新政，直指需求端，圍繞貸款利率、首付比例、以舊換新等展開。1)調整商業性個人貸款最低首付比例和貸款利率下限，首套/二套(五環內)/二套(五環外)首付比例分別不低於20%/35%/30%，新發貸款利率下限分別不低於LPR-45BP/LPR-5BP/LPR-25BP;2)調整住房公積金個人住房貸款最低首付比例，首套/二套(五環內)/二套(五環外)首付比例分別不低於20%/35%/30%;3)改善多子女家庭住房需求，本市戶籍二孩及以上的家庭，購買二套住房時，個人住房貸款中可認定爲首套;4)對購買綠色建築等的家庭給予貸款額度上浮的支持;5)組織開展住房“以舊換新”活動，鼓勵更多房企及經紀機構參與。
政策包中最關鍵的是利率政策，橫向對比，此次調整前北京是百城中中貸款利率最高的城市，新政下，各類貸款利率下調幅度在45BP及以上，調整後的水平與上海和深圳基本一致。根據貝殼研究院的數據，2024年5月百城首套/二套的平均商貸利率分別爲3.45%/3.90%，其中一線城市爲3.59%/3.98%，而北京在調整前爲城六區4.05%/4.55%，城六區外3.95%/4.5%，與其他城市相比處於絕對高位，對應居民購房壓力較大。新政下，首套/二套(五環內)/二套(五環外)商貸利率大幅調降至3.5%/3.9%/3.7%，以4.05%到3.5%對應的55BP貸款利率調降幅度進行模擬測算，若貸款100萬元，等額本息，貸款30年，對應月還款額下降313元，累計還款減少約11萬元。另外，從區塊的劃分上，本次首套和二套以是否在五環內作爲劃分標準，而非過去的是否在城六區，與4月30日的限購政策放鬆的劃分標準實現統一。
參考其他一線城市政策跟進後的市場反饋，預期北京新政將帶動市場交易活躍度的提升，以新房/二手房的銷售數據爲觀察指標。根據中指數據，上海/深圳/廣州在跟進5.17政策後，新房、二手房日均成交規模均出現顯著改善，例如上海二手房、深圳新房、廣州新房6月日均成交套數較5月日均分別上漲41%、32%、32%。預期此次政策能夠進一步向市場釋放積極信號，助力市場情緒的修復，並實現市場交易活躍度的提升。
展望後續政策，將繼續跟蹤貸款利率的調整，並重點關注三中全會對行業的指引。北京是一線城市中最晚對5.17政策進行跟進的城市，以北京新政爲節點，國泰君安證券認爲5~6月整一輪的政策釋放週期基本結束，需求端後續將持續追蹤貸款利率的變動以及少量城市限購政策的調整。7月，重點關注三中全會對行業的政策指引。推薦行業兩端，一爲核心標的，二爲重組標的。
風險提示：市場需求加速下行。