智通財經APP獲悉，中金公司發表研報認爲，全球物流地產已度過週期頂部，短期內運行方向向下，受制於更低的通脹及短期更大的供給壓力國內市場調整幅度或高於海外。展望國內物流地產長短期走勢，短期內預計行業供需失衡壓力或有所減緩;長期來看，我國物流地產需求受益產業升級及經濟規模化發展趨勢存在長期增長空間。該團隊認爲該行業在回調期結束後仍存在投資價值;此外，鑑於更低的庫存壓力，中金公司判斷物流地產在本輪下行週期中有望先於住宅、商寫等其他類型不動產企穩。
全球物流地產已過週期頂部，中外運行斜率有所分化。2010-2021年是全球物流地產行業的快速上升期，資本化率降幅顯著高於其他不動產類別，與十年期美債收益率的利差亦快速壓降。2022年以來，伴隨美聯儲多次加息、物流地產基本面表現走弱，倉儲物流資產正式越過週期頂部，運行方向短期向下。儘管全球物流地產運行方向趨同，但基於對通脹及長期需求的分析，中金公司認爲海外市場韌性或更強，國內市場調整幅度或高於海外。
短期視角，新增供應回落背景下國內物流地產下行斜率有望收窄，華南“供需兩旺”、西南相對平穩、其他區域壓力仍存。供應集中放量、需求不及預期導致2021年下半年起我國物流地產行業階段性進入“供過於求”狀態，2023年末空置率上升至16.3%，租金水平在運營商採取“以價換量”策略的背景下亦有所下行。行業目前處於存量去化狀態，中金公司認爲伴隨2024年起新增供應邊際回落，在需求保持平穩的情形下行業供需失衡壓力有望減緩、下行斜率有望收窄。行業區域分化特徵明顯，具體來看，中金公司判斷華南區域有望保持“供需兩旺”，華東區域空置率存在上行壓力，華北區域可能階段性走勢較差，中西部壓力相對可控。
長期視角，我國物流地產需求端結構性增長點及長期增長空間並存，基本面存在支撐。供給側，物流倉儲對土地出讓金、稅收及就業的拉動作用有限，供給規模天然偏低，近幾年在集約化用地、支持高端倉儲物流業發展背景下物流地產供給約束有所緩釋。需求側，宏觀視角看，高標倉適用於產品結構複雜、供應商衆多、對供應鏈要求較高的行業，在我國產業升級及經濟規模化發展趨勢下具備長足發展空間。微觀視角看，電商、第三方物流爲高標倉需求基本盤，儘管短期隨宏觀經濟波動，長期滲透率及總量依然存在增長空間;高端製造業及跨境電商則爲行業主要增長點，是對沖傳統需求下滑的核心抓手 。綜上，中金公司認爲長期來看我國物流地產基本面具備較強支撐，在調整期結束後仍存在較高投資價值;此外，相對更低的庫存壓力亦有望支撐倉儲物流資產相較其他不動產類別率先走出本輪地產下行週期。
風險
宏觀經濟增長不及預期;新興需求增長不及預期;供給回落不及預期。