智通財經APP獲悉，東吳證券發佈研報稱，目前全國庫存處於歷史相對高位，約爲歷史最高點的85%。借鑑2014年週期的經驗，假設去化週期下降21%或去化週期降至16.9月左右，地產銷售的量價情況會顯著復甦，若要使去化週期下降21%或下降至16.9個月，所需的收購資金爲2.04或3.67萬億元。若其中60%爲央行的保障性住房再貸款，則需要再貸款1.22或2.20萬億元。本輪收儲政策着力於供給端，有望降低庫存水位，改善供需關係，穩定房價預期；同時助力保障房和保交樓工作。結合需求端政策，有望帶動地產銷售基本面溫和復甦。
東吳證券主要觀點如下：
我國當前的庫存情況究竟如何？
目前全國庫存處於歷史相對高位，約爲歷史最高點的85%；新房銷量不斷下滑，去化週期迅速攀升，當前已創2010年來新高爲27.2個月；一/二/三線城市庫存分佈處於歷史最高位的90%/75%/96%，近1年來整體均保持穩定；一二三線城市的去化週期均已達歷史新高，三線城市去化週期上漲速度最快，形勢最爲嚴峻。
2014年週期中“去庫存”如何拉動地產量價復甦？
2010年限購政策陸續出臺後，行業基本面迅速下行，房地產庫存迅速累積，2015年達到歷史峯值；2014年政策放鬆以“去庫存”爲主導目標，聚焦限購限貸放鬆和棚改貨幣化。在一攬子政策的刺激下，購房需求迅速提振，房價隨之上漲。本輪去庫存可以可以分爲兩個階段：階段一(2014年9月-2016年3月)：月度供應面積>月度成交面積，80城庫存面積未出現明顯下降；階段二(2016年3月-2017年6月)：月度供應面積<月度成交面積，80城庫存水位迅速下降。2016年月度供應面積的下降主要是由於前期拿地投資減少的作用開始逐步顯現
東吳證券認爲，在2014年週期中，去化週期的下降是後續“量-價-供需”三者正向循環的啓動點。(1)本輪週期中去化週期的下降更大程度上是因爲銷售面積的提升而非庫存下降。(2)量在價先：房價下跌/上漲滯後於銷售面積3個月/2個月。(3)本輪放鬆去化週期下降21%至16.9月後帶動樓市進入“量-價-供需”的正向循環。
本輪收儲政策的實施路徑和作用？
本輪收儲分爲收新房的“保障性住房再貸款”政策和收二手房的“以舊換新”政策，收新房是地方國企向開發商收購已建成未出售的存量新房，而“以舊換新”是地方國企向居民收購存量住宅用作保障房，居民出售二手房後需要購買更高總價的新房。總體而言，收購新房政策的落地操作性和可複製性更強，而收購二手房對市場需求的提振作用更強。
東吳證券認爲，收儲模式的作用主要有(1)爲保障性租賃住房提供增量；(2)消化庫存改善供需關係，穩定房價預期；(3)緩解被收儲開發商流動性壓力，助力保交樓。在落地過程中也可能遇到收益覆蓋問題導致地方政府動力不足等問題。
本輪收儲政策需要多少資金方可起效？
東吳證券預計，5000億收儲資金可以收購存量新房46.7-53.4萬套，單套收購成本在100萬元左右。而全國新房+二手房住宅庫存套數約963萬套。借鑑2014年週期的經驗，假設去化週期下降21%或去化週期降至16.9月左右，地產銷售的量價情況會顯著復甦，若要使去化週期下降21%或下降至16.9個月，所需的收購資金爲2.04或3.67萬億元。若其中60%爲央行的保障性住房再貸款，則需要再貸款1.22或2.20萬億元。基於此，期待後續央行追加再貸款資金支持，促進房地產市場的企穩復甦。
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4)代建及中介公司：綠城管理控股(09979)、貝殼(02423)。
風險提示：收儲政策後續落地進度不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延，流動性惡化超預期。