近期有不少人預測香港樓市將迎來一個「大陽春」，但鑒於當前樓價極高，這對於一般中產階級來說是否負擔得起呢？月入10萬港元是一個相當不錯的收入，但是否足以購買價值1,000萬港元的樓宇？
為了更客觀地評估購樓負擔能力，我們可以計算在不同收入及按揭利率下，業主每月的可支配收入（Disposable Income）。本文將以過去19年的平均按息4.187368%作參考，並考慮最高按息10.9%（1997年）及最低按息1.16%（2010年）。政府的壓力測試則以5.5%計算。以下是詳細分析。
按揭供款與可支配收入
假設月入為10萬港元，購買價值1,000萬港元的樓宇，按揭成數為八成（即貸款800萬港元），並扣除5,000港元的固定開支（包括差餉及管理費），在不同利率下，業主每月的可支配收入如下：
可見，在2.15%的低利率下，供款僅30,170元，可支配收入為64,830元，相對從裕。但目前利率升至4.15%，每月供款將增至39,121元，可支配收入亦將減至60,879元。若利率高達10.9%，供款開支將達75,582元，可支配收入僅餘19,418元，對生活質素影響甚大。
至於總支出方面，2.15%利率下約1,086萬元，4.2%則約1,408萬元，而10.9%的極端情況更高達2,720萬元，相當於樓價的2.72倍。那麼月入10萬之下，如果不計開支，他要多少年才會可以賺到總支出？ 2.15%利率下需約9年才可償還總支出，4.2%利率下需約12年10.9%利率下則需約23年。
過去十年的量化寬鬆政策製造出來的經濟泡沫，已使樓價在2021年下跌了20%。若樓價進一步下跌，可能會引發更大的經濟危機。正如一些經濟學者所指出，當前的經濟情況與1970年代的滯脹相似，這一點也得到了摩根大通行政總裁戴蒙的認同。因此，投資者和家庭在面對不確定的經濟前景時，應做好風險控制，謹慎應對可能的經濟變化。
如之前小龍提出目前情況跟1970年大通脹類似被很多人批評摩根大通首席執行官傑米·戴蒙（Jamie Dimon）近期警告，由於政府支出過高，美國的通脹和利率可能持續高於市場預期。他預測美聯儲可能將利率最高上調至8%。若美聯儲將利率維持在目前水準一段長時間，將令經濟增長減慢，對於低利潤行業及家庭的收入穩定性構成挑戰。
買樓是人生其中一個大決定，請君三思。
作者：江恩小龍劉君明
江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org
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