智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研報稱，季節調整後，4月中國住宅新房成交量或接近8億平米的年化水平。近期，穩地產、去庫存政策頻出，各地、包括一線城市，也積極響應。然而，有關地產週期走勢的分歧仍然很大。房地產的確是一個價格預期“慣性”極強的資產，所以往往在擊穿波動中樞後仍會繼續調整、直至“超調”。大部分時段，地產市場運行在預期->價格->預期這一自我強化的循環中。但在接近波動區間的頂部和底部時，基本面研究將凸顯其參考價值。
橫向比較，本輪中國地產成交量調整或已“賽程過半”
中國本輪新房成交量累積跌幅已接近其他國家地產週期的最大調整幅度。季節調整後的月度數據年化顯示，全國新房銷售面積從2020年11月近16億平米下降至2024年4月8億平米左右。
按目前調整速度，不排除一手房成交量一年內趨近測算的需求區間下限
自上而下，基於居民換房率簡單測算，國內地產(新房+二手房)成交量中樞可能在12-18億平米，隱含存量換手率4%-6%、一手房成交量中樞在9億平米附近。雖然地產換手率有一定的週期性，但在結構上和一個經濟體的城鎮化及經濟增長速度正相關。即使在美、法、韓等趨勢增長較低且已完成城鎮化的發達經濟體，年住宅換手率也達到4%-5%(平均20-25年換房一次)。中國城鎮化仍有較大空間，生活水平提高更快，且家庭戶數仍在“裂變”(戶均人口減少)，所以，國內城鎮地產成交面積區間可能在12-18億平米(佔存量300億平米的4%-6%)。假設二手房成交佔比在25%-45%之間波動，隱含一手房成交面積中樞爲9億平米，底部區間可能在6億平米。
化整爲零，自下而上分解中國地產需求——到2030年，中國城鎮平均每年約有12億平米以上的新增住房需求，其中約5.3億平米爲剛性落戶需求、3億平米爲改善需求、4億平米爲更新/拆遷需求。此外，中國家庭規模小型化趨勢、以及戶籍人口加速落戶亦有望帶來額外的購房需求。
綜上，根據華泰證券測算，一手房6億平米左右的年成交量或是本輪成交量底部區域的有效參考。按目前速度，城鎮住宅成交量可能在一年內趨近6-7億平米。
房價走勢往往滯後成交量2-3個季度，但本輪一線及準一線有望先行
華泰證券認爲，經歷3年調整，疊加近期地產政策組合拳的提振，居民住房負擔能力修復至2015-16年的水平，而購房首付佔居民收入比例降至2005年來最低水平。
地產成交量通常領先價格指標2-3個季度。由於開發商面臨較大的現金流壓力，短期拖累新房供給，加劇區域錯配。人口流入較多的一線和準一線城市供需收緊可能更快。目前，地產對增長及融資的直接拖累邊際緩解，但仍可能對總需求、通脹、和預期有抑制作用。所以，仍需保持積極的財政政策以對沖地方政府收入壓力，並維持寬鬆的貨幣政策助力通脹預期企穩回升。
風險提示：收入增長超預期下行；地產政策立場轉變；假設條件發生變化。