智通財經APP獲悉，中金髮布研究報告稱，維持華潤置地(01109)“跑贏行業”評級，目標價43.5港元，提示關注後續可能的盤整回撤帶來佈局機會。該行持續看好其在“開發+持有”雙輪驅動下，短中期以強韌性穿越行業調整期，長期維度轉型優質資管人路徑清晰、估值重塑空間可觀。另認爲公司仍未達合理市值(即便僅看商業資產，當前市值也對應折價20%)，建議關注後續可能盤整帶來佈局機會。
中金主要觀點如下：
模式稀缺、稟賦優異，進可博銷售彈性、退可守經常性收益穩健增長：
1)開發土儲質優量足，有望率先受益於政策利好博取業績彈性。4月底以來行業政策取態積極、調整超出預期，有望助力6-12個月維度基本面先量後價企穩。其年初可售貨源充裕且集中在高線城市(貨值5,308億元，88%位於一二線)，疊加1-4月適當補倉(新增項目9個、拿地強度32%)進一步提高推貨彈性，該行認爲有望助力其在行業修復過程中持續領跑同業。
2)經常性業務穩步釋放增長動能、推動結構調優。1-4月公司租金收入93.9億元、同比+16.8%，支撐經常性收入錄得148億元、同比+14.0%。公司預計商場租金有望在常態化基數上維持雙位數增長，短期支撐總核心利潤穩中有進，同步帶動經常性利潤佔比於2025年達約4成(23年34%)。
長期維度轉型可期，有望率先解鎖資管人估值溢價。
華潤強化其大資管業務之資源能力齊備、戰略定力十足，截至去年末資管規模達4,275億元，公司計劃2024-27年內持續推進商場新開業、至2027年末在營商場預計可達117個，資管規模快速爬坡可見度高。此外，華潤預計在營商場中超20座滿足REITs發行條件，若獲順利發行，除爲其補充現金流及利潤外，亦有望幫助其高效實現表內資產優選汰換、並助推公司作爲資管人享受更公允的定價，公司當前交易於7.0x 2024年P/E，而對標海外重資產持有運營商P/E可達15-20x，輕資產資管人P/E可達20-25x。
即便不考慮模式迭代所對應的估值重塑，公司現也處低估狀態。
公司雖已自4月16日低點上漲32%，但較合理市值仍存上漲空間：保守給予公司開發銷售/不動產經營/輕資產管理業務5.0/17.5/18.0倍2024年目標P/E，當前市值也仍對應30%折價;即便僅考慮公司商業資產價值，其經營性不動產年均EBITDA約110億元，採用一二線門戶城市平均資本化率(4-5%)計算估值，其商業資產對應超2700億港幣價值，較當前市值折價20%。