智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，根據上海市人民政府官網，5月27日上海出臺《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，對現有的房地產調控政策進行了較大幅度的優化。此舉既打開了全國主要城市進一步優化房地產政策的空間，也體現了政府穩定房地產需求的決心。地產企業所面臨的主要問題，即房價持續下行問題和不良資產問題，都即將得到解決，房地產市場正在經歷從核心城市向其他城市擴散的波浪式復甦浪潮，外來的，改善的合理真實自住需求正得到釋放，看好房地產交易服務商、開發企業和物業服務龍頭公司。
中信證券主要觀點如下：
上海房價持續下行，存量房供給位於高位
據貝殼研究院數據，截至2024年4月底，上海二手房價格指數同比下降19.8%，較一線城市二手房價格指數平均跌幅高1.5個百分點。價格下行同步引發去化困難，據克爾瑞數據統計，截至2024年4月，上海新建商品住宅可售面積同比增長47.5%至772萬平米，去化週期也由2023年同期的6.4個月提升至15.7個月。以上數據顯示，即便是一線城市，當前優化地產政策必要性與緊迫性亦持續提升。
中國最大的一線城市大幅度放開限購措施，釋放真實需求
中信證券指出，上海是全國最大的都市，對全國尤其是長三角區域有很強的區域輻射力，也有大量的未來人口嚮往長期定居在上海。上海龐大的中產階層具備很強的改善居住條件的意願。但是，由於歷史上房屋供不應求，爲了防止房價過快上行，上海對於外來真實自住和真實改善需求限制約束較多，較爲嚴格。此次政策縮短非滬籍居民購房所需要的社保和個人年限，擴大重點區域非滬籍人才和非滬籍單身人士購房區域，調整離異者購房、贈予房產等計算口徑，允許二孩以及以上家庭再增購一套房屋，政策放開力度爲限購政策執行以來最大。這一政策不僅有助於釋放大量真實需求，也有助於上海房價儘早企穩。
按揭貸款利率大幅調降，首付款比例大幅降低，首套住房認定大幅放寬
上海規定，新的按揭貸款利率下限爲LPR減45個BP，較之此前規定下浮35個BP，影響遠超一次降息。首套房最低首付辦理要求降低爲20%，且優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準。中信證券認爲，政策將極大減輕剛需的置業負擔，釋放真實需求，提振區域市場。
置換補貼鼓勵居民以舊換新，有助於消化城郊供給，活躍核心區域市場
上海和其他城市一樣，城郊市場新房供給大，核心區域則以二手房供給爲主，政策對於出售核心區域老房，並買入外環外新房的居民家庭給予定向補貼，既有助於去化城郊新盤，又有助於合理釋放核心區域的存量房供給、活躍交易，增強市場信心。此外，政策鼓勵企事業單位收儲老房，也有助於市場加速流轉。
上海的區域政策進一步打開了全國主要城市優化房地產政策的空間，也體現了政府穩定市場的決心
中信證券表示，作爲中國最核心的一線城市，歷史上其按揭貸款利率和首付所達到的程度，可以視爲除北京外，其他所有城市按揭貸款利率和首付的“天花板要求”。而且，近期上海迅速落實相關政策措施，也意味着政府穩定市場的決心。配合其他政策，依託以外來和改善爲主的真實增量需求釋放，配合存量房業主對房價的信心逐漸恢復，一線城市的房價將望在今年年中率先企穩，此後市場可能呈現波浪式復甦跡象，即先是一線，再是強二線，接着出現弱二線城市復甦。看好房地產交易服務商和開發企業的投資機遇，也看好物業服務龍頭公司。
風險因素：房地產支持性政策效果不及預期的風險；房價持續下行的風險；後續市場復甦進度不及預期的風險。