智通財經APP獲悉，中信建投發佈研究報告稱，本季度REITs業績表現整體分化，其中保租房最爲平穩，高速及產業園整體承壓，經營權業態內分化較大，整體三大業績指標平均達成率均超100%。分業態來看，保租房REITs業績平穩抗週期屬性仍在，倉儲物流REITs出租率有所下滑，產業園區REITs以價換量現象延續，消費REITs運營穩健，高速公路同比承壓仍待修復，生態環保及能源內部表現分化。
進入2024年，REITs市場持續提質擴容，政策利好頻出，積極因素仍在累積。中證REITs(收盤)全收益指數年內較低點上漲18.8%。一級市場提質擴容具備投資性價比，二級市場建議重點關注高股息、抗週期、強原權三大方向。
中信建投主要觀點如下：
2024年一季度REITs整體業績表現分化，三大指標平均達成率均超100%。
一季度保租房業態整體業績最穩，產業園區、高速整體承壓。各業態內個券業績亦有分化，經營權類分化更大。擁有可比業績指引的REITs收入、EBITDA、可供分配金額達成率分別爲102%、113%、108%，較2023年四季度均有提升。
各業態業績及經營表現分化。
(1)保租房：一季度業績平穩，出租率維持在94%以上高位。(2)倉儲物流：擴募REITs出租率承壓，嘉實京東REIT維持滿租，啓動風險緩釋措施。(3)產業園區：吸納承壓“以價換量”現象延續，板塊租金單價多表現爲下跌。(4)消費：運營穩健出租率維持高位，購物中心業態REITs客流量同比增長，嘉實物美REIT租約長且經營穩健。
(5)生態環保：兩項目業績表現分化，首創水務污水處理量同比增長15%以上。(6)高速公路：業績同比承壓仍待修復，板塊內表現分化。平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT及國金中國鐵建REIT受益於區位優勢，業績和經營韌性更強。(7)能源：各項目經營表現分化，國電投REIT風資源向好表現最佳。
C-REITs政策紅利持續釋放，積極因素不斷累積，一級市場提質擴容更具投資性價比。
年初以來受益於長期回調估值性價比凸顯、固收資產荒行情下利差走闊、政策紅利頻出三大因素，REITs二級市場企穩改善，中證REITs(收盤)全收益指數較年內低點上漲18.8%。
受REITs首發估值持續壓實、可選儲備項目豐富、原始權益人預期趨於理性等因素影響，REITs一級市場增量的投資機會優於二級存量項目，更具性價比;二級市場彈性或將較一級偏弱，但考慮到政策紅利持續，繼續看好高股息、抗週期、強原權三大主線的投資機會。
風險提示
1、 審批及發行進展不及預期的風險：REITs審批及發行受項目質量、監管審覈速度及市場環境等多方面因素影響，若項目成熟度不高、監管審覈速度放慢及市場環境低迷，將會使REITs審批發行放緩。
2、二級市場波動的風險：REITs的風險特徵表現爲中等風險及中等收益，今年以來受個別資產基本面疫後修復不及預期、整體REITs市場投資人類型單一投資行爲趨同等影響，二級市場持續回調，出現較大波動。
3、 政策出臺不及預期的風險：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項制度尚待建立及完善，若相關政策出臺不及預期，可能會影響REITs市場的持續健康發展。