智通財經APP獲悉，德意志銀行(DB.US)旗下資產管理子公司DWS Group表示，歐洲房地產投資者面臨潛在估值的新風險。據悉，爲業主提供諮詢的律師警告稱，業主需要在能效方面進行大量投資，以防止資產貶值到陷入困境的地步。然而，已經在努力應對利率上升和不斷變化的入駐率的業主現在正在停止這種投資。
對此，DWS Group房地產可持續發展全球主管Aleksandra Njagulj表示，這一發展趨勢背後的原因是，人們被複雜且不斷變化的環保法規所困擾。Aleksandra Njagulj表示：“我們一直在乘坐新的或修訂的法規的過山車。”她指出，對於房地產投資者來說，現在的“壓倒性感覺”是一種不確定性。
引發此類擔憂的法規包括《建築能效指令》(EPBD)，該指令有可能讓那些在此類投資方面落後的業主承擔無法再出售或出租資產的壓力。投資者關注的一個關鍵問題是，如何使用所謂的建築能效證書 (EPCs)來確定房地產估值。目前的情況是，各國監管機構擁有最終決定權，而且有證據表明，各國之間存在顯著差異。EPBD應該能解決這個問題，但如何解決還不清楚。
與此同時，投資經理們也面臨着壓力，他們被要求構建的投資組合需要符合歐盟範圍內另一本規則手冊《可持續財務披露條例》(Sustainable Finance Disclosure Regulation，SFDR)的規定。SFDR目前正在接受全面審查。歐盟委員會曾表示，這可能導致資產管理公司未來的運營方式發生根本性變化。
目前，SFDR並沒有真正承認所謂的過渡資產是綠色的。這意味着這些基金不一定會被貼上可持續發展的標籤，即使它們將資金用於使隔熱效果差、耗能大的建築變得更環保。歐盟委員會已經暗示，這種情況可能會改變，但尚不清楚何時會改變。
Aleksandra Njagulj表示：“我們知道我們需要修復那些最糟糕的建築，以減少它們的能源消耗的碳足跡。但實際上，相當多的行業參與者、以及相當多的資產管理公司和投資組合管理公司可能會說，讓我們先等等，然後再採取行動。”她表示，有一些雄心勃勃的投資者將繼續在房地產能效方面進行投資，但更多投資者將等待明確的監管，而這“直接影響了估值”。
Aleksandra Njagulj補充稱，這也意味着購房者面臨潛在風險，“如果有人仍然可以以同樣的價格出售一棟有風險的建築，他們就不會投資修復該建築，因爲這樣做不一定會得到回報”。而隨着房地產市場表現低迷，業主越來越多地停止在建築能效方面投資。MSCI real Assets的數據顯示，去年商業房地產價格暴跌，德國和法國寫字樓的回報率創下歷史最低水平。
與此同時，越來越多的人意識到，如果歐洲要實現到本世紀中葉實現淨零排放的目標，歐洲的建築存量迫切需要升級。根據歐盟委員會的數據，歐洲約40%的能源用於建築，建築佔能源相關碳排放量的三分之一以上。
歐盟表示，爲了到2050年實現淨零排放，每年需要額外花費2750億歐元用於房產翻新。歐盟委員會則表示，目前該地區的翻新工程每年只能減少1%的能源消耗。
不過，將更多資金投入綠色房地產改造的投資者可能會得到市場的回饋。房地產諮詢公司世邦魏理仕(CBRE)的研究顯示，如果考慮到建築的規模、位置、樓齡和翻修歷史等因素，獲得綠色認證的建築的租金溢價爲7%。
由於歐盟缺乏明確的綠色法規，Aleksandra Njagulj表示，DWS Group正在尋找新的指標，以明確房地產投資在多大程度上可以被視爲可持續發展。基金經理們目前使用《歐盟分類法》(EU Taxonomy Regulation)對資產進行分類。Aleksandra Njagulj表示，這一過程將面臨諮詢師開出的“天文數字般的報價”。
Aleksandra Njagulj表示，DWS Group正試圖找到一種合理的方法來實現這一目標，或許可以使用現有的建築認證。她預計，歐盟需要大約兩年的時間來完成修訂後的SFDR，歐盟國家也可能需要兩年的時間才能將EPBD納入國家法律。她還補充稱，歐洲房地產市場“有很多存量需要我們修復”。