智通財經APP獲悉，3月29日，克而瑞地產研究發佈《2024年一季度中國房地產行業總結與展望》(中篇)。克而瑞地產研究在城市篇中指出，2024年一季度，整體樓市延續探底行情：一方面供應持續縮量，恰逢傳統春節假期，房企推盤積極性本就不高，加之部分城市因供給節奏問題面臨缺貨斷檔，整體推貨量同環比下降約2成。
另一方面，春節8天長假並未刺激返鄉置業熱情，3月觸底回升、回暖程度也不及去年同期，成交仍顯低迷，一季度同環比跌幅均超40%，即便是前期熱點恆熱的北京、上海等成交亦有降溫跡象。相較而言，二手房因業主降價、掛牌量上升因而性價比凸顯，對剛需吸引力更強，因而持續分流新房客羣。
預判二季度，克而瑞認爲，4月或將延續3月弱復甦走勢，二季度整體新房成交規模環比將有所回升，但考量到去年高基數影響，加之市場修復速度和力度緩慢，二季度同比仍將下滑但跌幅顯著收窄。各城市分化行情預期延續，核心一二線城市將顯著回升，三四線城市成交規模將延續築底行情，二手仍將分流新房客源，“以銷定產”致狹義庫存低位持穩。
總結
新增供應：百城同環比皆降2成，以銷定產供給約束愈發明顯
2024年一季度全國商品住宅供應疲軟，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應空窗期“無貨可供”。據CRIC監測，前2月115個重點城市新增供應2490萬平方米，同比下降8%，較2022年四季度月均降幅也達到了40%。
根據30城環比數據預估百城3月數據，3月供應預期達到2339萬平方米，環比上升150%、同比下降24%，一季度同環比分別下降16%和23%。
結合重點30城3月預估數據不難看出，雖然供應觸底反彈，3月單月環比上漲175%，但一季度整體供應量較去年環比仍降44%，同比2023年同期降幅也接近4成。一線城市因北上廣三城3月跳增整體供應降幅略有收窄，一季度累計同比下降27%，26個重點二三線一季度同環比降幅均在4成以上，供給約束愈發明顯。
多數城市3月供應環比大幅上升，同比下降，一季度同環比保持降勢。一季度同比降幅超5成城市既有蘇州、南京、寧波等江浙滬核心二線，也不乏重慶、南寧、廈門、福州、常州、徐州等仍處於樓市深度調整期的弱二三線城市，以銷定產模式之下，供給縮量顯著。熱點城市諸如西安，房企推盤熱情較高，累計同比持增，增幅達37%。
新房成交：規模再次下探且同比降5成，三四線降幅跌無可跌無行情
2024年一季度樓市成交延續下探走勢，春節8天長假，一二線銷售停擺卻未帶來三四線返鄉置業，房地產市場下行加劇購房者觀望情緒，前2月115個重點城市商品住宅成交面積2953萬平方米，同比下降44%，月均較2023年四季度月均降幅也達36%。
根據30城環比數據預估百城3月數據，3月成交預期達到2200萬平方米，環比上升80%、同比下降47%，一季度同環比分別下降46%和26%。
3月“小陽春”成色一般，典型城市商品住宅成交表現較前2月有所回暖，30個監測城市成交規模爲991萬平方米，因2月基數較低，環比大漲92%，同比下降56%。一季度累計同比下降52%，較去年四季度降幅也達43%。
分能級來看，整體一線韌性略強於二三線城市，一線3月單月環比翻番，增幅顯著高於二三線，從一季度來看，一線環比和同比降幅也低於二三線。不同城市除3月單月環比增長之外，同比和累計同比全線飄綠，多數城市一季度降幅都在5成及以上。
目前來看韌性較強的主要集中在成都、西安等中西部大市，累計同比降幅仍在2成以內。值得關注的是，北京、上海、杭州、長沙、合肥等前期熱點恆熱的核心一二線，2024年一季度面臨階段性調整，同環比降幅均超4成。
二手成交：總量同比亦降22%但城市份額普增，唯深圳已同比正增19%
2024年一季度，17個重點監測城市二手房累計成交面積預計爲1721萬平方米，累計同比下降22%，較去年四季度下降16%。
從城市維度來看，一季度深圳二手房成交表現最爲亮眼，受益於限購政策鬆綁，加上業主以價換量主動調降掛牌價，深圳二手房市場維持較高熱度，前3月累計成交87萬平方米，較去年一季度增長19%，是核心城市中少有的累計同比保持正增長的城市。而反觀廈門、蘇州等二手房市場仍然承壓，3月成交未見明顯改善，同比仍幾乎腰斬，一季度累計同比下跌2成以上。
對比一二手房市場，一季度二手房成交仍然強於新房，重點城市二手房成交份額繼續擴大。諸如北京、廈門等城市二手房成交佔比躍升至7成左右，較2023年明顯提升，其原因主要在於三方面，一是現房優勢，二手房所見即所得，沒有預售新房的交付風險，二是相對價格優勢，二手房價格已回調至合理區間，核心城市一二手房倒掛價差已逐漸消弭，三是次新掛牌量增加，預期走弱下部分購房者賣舊不買新，打破一二手置換循環，導致新房份額縮水。
房價：一二手降幅皆同比走闊但環比收窄，部分城市改善盤佔比上升拉動房價正增
從CRIC監測的2024年1-2月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，受改善需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩定，三四線城市房價穩步回調。
一線及長、珠三角城市佔據房價高點。上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3，不過近期受供給結構和市場小幅降溫影響，京滬房價同比分別下降1%和9%，廈門、廣州、東莞位列第二梯隊，房價在3-4萬元/平，同比漲幅均在10%以內。
變動情況來看，漲幅較大的主要集中在弱二三線城市，諸如長沙、大連、福州、天津、泉州、金華、麗水等，究其原因，主要是受高端盤成交佔比上升影響，對於這類城市而言，當前主要依託中高端改善需求支撐，以銷定產模式之下，高端盤供需兩熱，結構性拉昇了房價。
而弱二三城市整體房價進入回調期，譬如三亞，伴隨着投資需求託超，整體房價降幅高達22%，在不同城市中居首，惠州、崑山、佛山、鹽城等三四線城市同樣面臨深度調整，同比降幅在10%以上。
新房庫存：2月回升至5.2億平仍處階段底部，消化週期超30個月達新高
2024年一季度狹義庫存緩步上行但仍爲階段性底部。據CRIC監測數據，2024年2月末百城商品住宅庫存量達到了52041萬平方米，較去年年末上升1.06%，同比仍降4%。
從百城去化週期變動來看，因成交轉淡，1月由降轉增，至12月末達31.6個月，達2019年以來高點，環比增18%，同比上漲47%。不同能級城市皆呈現同環比齊增態勢，一二線攀升至26-27個月，三四線去化週期已達39個月，去化風險顯現。
具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化週期僅爲15.7個月，供給導向型特徵顯著。廣州爲26個月，同比持降，整體庫存風險可控；北京、深圳去化週期均在30個月以上，深圳因1-2月成交降至底部，消化週期攀升至3年以上，去化風險依舊較大。二線城市中，僅呼和浩特、大連、瀋陽、長春、蘭州等消化週期還超過40個月，與之相對應的是，杭州等庫存消化週期不足10個月，近乎沒有短期去化風險。
從變化情況來看，同比漲多跌少，漲幅超過20%的城市主要分爲以下兩類：一類爲合肥、寧波、蘇州等短期市場轉冷城市，還有一類爲濟南、哈爾濱、昆明、福州等弱二線城市。青島、重慶、鄭州等供需兩淡，仍處於去庫存階段，去化週期穩中有降。三四線城市整體庫存形勢較爲嚴峻，七成以上城市庫存消化週期超過30個月。除了東營、寶雞、阜新等內陸城市之外，還有珠海、東莞、惠州、崑山、常州、佛山等東南沿海城市，伴隨着投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動銷量。
展望
供應：二季度預期回升，結構性優化，高端市場仍有放量空間
因去年全國地市成交規模大幅縮量，今年預期也將成爲“供應小年”，不過從3月供應回升情況、結合全國300城涉宅用地成交節奏，拿地-入市8-10個月左右開發週期來推測，第二季度仍將今年第一個集中入市的時間點。
分能級來看，核心一二線新房供應或將面臨結構性優化，豪宅市場預期迎來放量。我們統計了上海、北京、深圳等核心十城2023年高價地成交情況，2024年千萬豪宅總供應量或將與2023年持平。以上海爲例，2024年舊改豪宅供應預期井噴。據不完全統計，上海市中心城市更新類豪宅存量達300多萬平方米，當前約15個左右項目已達到預售狀態，等待入市。
弱二三線城市跌無可跌，降幅收窄，延續低位徘徊。一方面基於“以銷定產”模式下房企普遍謹慎拿地，投資縮圈，待開發項目的減少制約新房供應面積的放量；另一方面，房企現金流喫緊的情況下更多強調集中力量辦大事，或將減少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項目的加推爲主。
成交：成交環比正增但同比仍降，部分一二線有顯著回升，二手繼續分流新房
預判二季度，我們認爲成交總量規模或將緩步復甦，絕對量好於一季度水平，不過基於去年基數較高，同比還將延續降勢；熱點城市個數和熱點項目個數減少，延續弱復甦走勢。
分能級來看，核心一二線城市或將迎來點狀復甦。對於熱點恆熱的成都、西安，近期市場亦有降溫趨勢，而京滬杭等紅盤縮圈現象將更爲明顯，僅核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，而對於城市外圍多數項目而言，整體去化難言樂觀。
三四線城市成交規模將延續築底行情，經歷了這兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，市場熱度處於跌無可跌有價無市停滯狀態，樓市成交規模難有顯著表現。
預判二手房市場後續走勢，我們認爲，在撿漏“低價房”的背景下，二手房整體延續增勢，回暖程度好於新房是大概率事件。京滬寧廬廈目前二手房成交佔比已超7成，二季度二手房份額仍將繼續增長。一方面，當前業主普遍都在調低預期，降價拋售房源的現象短期內還將延續；另一方面，對於消費持續降級的剛需客羣而言，二手房因掛牌量增價跌，性價比凸顯，也將持續分流新房客源。