智通財經APP獲悉，中指研究院發佈《2024百強企業研究報告》。《報告》顯示，2023年百強房企聚焦核心城市核心區域，銷售表現略好於全國水平，市場份額微增。2023年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%，表現略好於全國水平。在行業不斷洗牌的過程中，“大而不強”的企業逐漸掉隊，也必將湧現出一批新的優質企業，促進房地產行業平穩健康發展。
2023年，百強企業繼續向一二線核心城市聚攏，把握重點城市政策窗口期加快去化，重點城市銷售貢獻佔比提升。從百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市市場韌性強，銷售額佔比上升0.4個百分點至27.4%；二線城市佔比上升2.2個百分點至58.5%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額佔比持續下降至14.2%。從重點城市銷售貢獻來看，百強代表企業銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長1.1、1.8、3.5個百分點至39.3%、58.3%、78.9%。
2023年百強企業營業收入同比微增，增速轉正，淨利潤降幅較上年有所收窄。竣工和結轉增速較快帶動營業收入持續增長，百強企業營業收入均值達395.1億元，同比增長7.4%；但受結轉成本等因素影響，淨利潤均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較上年收窄。
銷售表現略好於全國水平，市場份額微增
（1）央國企市場份額繼續提升，“大而不強”企業掉隊導致斷層出現
圖1：2019-2023年百強企業銷售增長情況
房地產市場仍處於調整階段，百強企業順勢而爲，聚焦核心城市核心區域，把握市場主流需求搶收回款。2023年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%，表現略好於全國水平。在行業不斷洗牌的過程中，“大而不強”的企業逐漸掉隊，也必將湧現出一批新的優質企業，促進房地產行業平穩健康發展。
圖2：2019-2023年百強及綜合實力TOP10企業市場份額
2023年，百強企業市場份額爲46.2%，較上年微增0.4個百分點。綜合實力TOP10企業銷售額市場份額爲22.3%，較上年基本持平。分企業所有制來看，央國企憑藉較強的資源稟賦和穩健經營等優勢，市場份額繼續提升。
（2）進一步聚焦核心城市，緊抓改善性需求釋放機遇，積極營銷加速去化
圖3：2022、2023年百強代表企業重點城市銷售貢獻率
2023年，百強企業繼續向一二線核心城市聚攏，把握重點城市政策窗口期加快去化，重點城市銷售貢獻佔比提升。從百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市市場韌性強，銷售額佔比上升0.4個百分點至27.4%；二線城市佔比上升2.2個百分點至58.5%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額佔比持續下降至14.2%。從重點城市銷售貢獻來看，百強代表企業銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長1.1、1.8、3.5個百分點至39.3%、58.3%、78.9%。
圖4：2022、2023年百強代表企業重點項目各面積段銷售佔比
2023年，剛需置業羣體觀望情緒未見明顯好轉，改善產品入市帶動改善性住房需求釋放，同時首套房“認房不認貸”、降低二套商貸利率等政策不斷落地也進一步促進改善性住房需求釋放。百強企業順勢而爲，加大改善類產品推出比例。從百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看：90平米以下首置類產品的銷售額佔比爲12.1%、較去年下降1.0個百分點，剛需羣體觀望情緒較重；90-140平米首改類產品銷售額雖然較上年下降0.5個百分點，但佔比仍然過半，達51.9%；140-200平米改善類產品表現出較強的韌性，銷售額貢獻率較上年出現較大提升，增加了1.7個百分點；200平米以上高端類產品銷售額貢獻率較去年微降。
（3）投資策略更加理性，以銷定投聚焦核心城市，謹慎選擇合作伙伴
受上年低基數影響，加之年底推地節奏有所加快，百強代表企業拿地規模有所回升。2023年百強代表企業拿地金額8538.6億元，同比增長16.3%；拿地銷售比相較上年提升4.6個百分點至32.1%。分所有制類型來看，央國企仍是拿地主力，大型央國企投資力度較高。
圖5：2023年百強代表企業拿地重點城市分佈情況
百強企業採取精準投資戰略，進一步向市場預期好的一二線核心城市聚集。從城市等級分佈來看，二線城市仍是佈局主要區域，百強代表企業的新增土儲權益面積中二線城市佔比達到64.8%；一線城市佔比21.0%，較去年提升4.2個百分點；三四線城市佔比則減少1.8個百分點至14.3%。從具體城市來看，百強企業以銷定投、量入爲出，以保持投資效率和經營穩健。在拿地城市佈局上，2023年百強代表企業拿地前20城市和銷售貢獻前20城市高度重合，杭州、上海、北京、廣州、南京、成都、蘇州、武漢、寧波、佛山、西安、重慶、長沙和合肥等14個城市均在列。
營業收入同比增長，典型房企持有業務表現亮眼
（1）竣工結轉增加，2023年營業收入同比轉正
圖6：2019-2023年百強企業營業收入與淨利潤均值變化情況
2023年百強企業營業收入同比微增，增速轉正，淨利潤降幅較上年有所收窄。竣工和結轉增速較快帶動營業收入持續增長，百強企業營業收入均值達395.1億元，同比增長7.4%；但受結轉成本等因素影響，淨利潤均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較上年收窄。
2023年，百強企業淨利潤率、淨資產收益率均值分別爲5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百強企業淨利潤率均值、淨資產收益率均值較上年分別下降1.4、1.5個百分點。近年來受結轉成本偏高、存量去化、資產減值等多重因素影響，百強企業淨利率有所下降。
（2）典型房企持有業務利潤貢獻提升，助力企業改善流動性
部分百強企業營收和利潤結構出現變化，非開發業務佔比提高。一方面，典型房企持有業務、服務業務等非開發業務貢獻了更高的收入和利潤。另一方面，持有業務、服務業務以其穩定的現金流改善企業整體流動性。同時，持有型物業作爲依賴長期經營的資產，房企也需提高資產運營效益、清退低效資產，實現長期可持續化經營。
（3）聚焦優勢領域調整業務結構，向新發展模式轉型
中長期來看，受新房增量規模見頂、房地產去金融化影響，企業單純依靠開發業務收入很難保持一定收入規模，利潤率在市場回暖後的提升幅度仍存在天花板，其利潤規模增長更加受限。因此，面向新週期如何維持有利潤的發展成爲百強企業必須面對的課題。企業間策略存在一定程度分化，總體以利潤爲核心經營目標，聚焦於優勢領域、優勢區域，發揮競爭優勢，根據房地產新形勢調整業務佈局策略，實現更有效率、可持續的發展。
償債能力分化顯著，需抓緊融資窗口期增強流動性
（1）“三道紅線”指標均值合規，長期債務壓力略有上升
圖7：2019-2023年百強企業“三道紅線”情況
百強企業“三道紅線”指標均值均已合規，但淨負債率有所上升、現金短債比基本持平。2023年，百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值爲66.1%，淨負債率均值爲89.7%，現金短債均值比爲1.67，淨負債率較上年增加3.3個百分點，現金短債比較上年增加0.06。百強企業有息債務相對規模基本持平；債務平均期限略有延長，短期債務佔比下降。
（2）短期償債能力分化顯著，央國企流動性風險相對可控
百強企業流動性表現分化加劇，部分央國企、民企受益於銷售融資俱佳，流動性持續改善；部分混合所有制企業和民企受銷售下滑衝擊現金減少較快削弱了償債能力。
（3）融資政策重點轉向支持項目，需做好項目開發運營爭取資金流入
一方面，百強企業可利用城市房地產融資協調機制獲得融資，同時做好開發經營工作，增強項目信用。另一方面，百強企業應把握最新政策，盤活經營性資產，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。房企可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，同時可在2024年底之前將經營性物業貸款用於償還存量貸款和公開市場債券。此外，房企可利用“三大工程”政策支持，爲城中村改造與配售型保障房等項目爭取融資支持。
積極依法納稅，參與保障性住房建設踐行綠色發展理念
（1）積極依法納稅，典型房企納稅超百億
2023年，百強企業注重依法納稅。在行業調整期，保利、萬科、中海、華潤、綠城等典型房企堅守安全經營底線，履行法定義務，2023年納稅總額均超100億元，持續對國家稅收做出貢獻。
（2）參與保障性住房建設，落實租購併舉發展戰略
百強企業一方面參與保障性住房建設，爲促進社會和諧發展、提高人民居住品質做出貢獻；另一方面順應住房供給體系的變化，投入保障性租賃住房建設，落實租購併舉發展戰略，探索房地產新發展模式。
（3）踐行綠色發展，多方回饋社會
2023年，百強企業積極踐行“雙碳”戰略，打造綠色低碳社區；秉承綠色理念，通過公益基金會、打造公益品牌等方式傳播環保觀念；積極探索城鄉融合與產業幫扶，助力農村農業現代化；關注特殊羣體，助力教育事業，主動履行社會責任。
結語
在行業調整階段，百強企業均仔細審視自己競爭優勢、資產和債務結構，一面求安全求生存，一面尋轉型尋利潤，經營核心全方位向效益靠攏，有退有進、循序漸進、持之以恆，力圖將公司轉型爲適應房地產新形勢的新發展模式。