智通財經APP獲悉，3月21日，由新經濟驅動的亞太區最大不動產管理公司ESR(01821)公佈截至2023年12月31日止年度(“2023年度”)的全年業績。
儘管面對充滿挑戰的宏觀經濟環境(包括利率環境的重大變動及歷來最疲弱的募資環境之一)，憑藉費用相關的資產管理規模增加及穩健的運營基本面，ESR在亞太區的綜合基金管理及開發平臺實現了基金管理盈利的增長。
於2023年12月末，費用相關的資產管理規模按年增長6.3%至811億美元，而總資產管理規模增長7.3%至1,561億美元。
集團於2023年度的基金管理EBITDA按年增長2%至創紀錄的5.79億美元。扣除獎勵費後，基金管理EBITDA按年增長8.9%。符合集團的輕資產轉型，基金管理EBITDA目前佔ESR總分部EBITDA近60%，較2019年首次公開發售時上升21%。基金管理費收入自2020年以來按三年間複合年增長率57%增長。集團於過去數年在亞太區的業務已高度多元化，其中北亞(日本及韓國)、印度/東南亞及澳洲及新西蘭爲目前的三大地區，分別佔費用收入的36%、22%及21%。
集團的收益由2022年度的8.21億美元增加6%至2023年度的8.71億美元。EBITDA及PATMI按年下跌，乃由於利率環境出現重大變動，導致各主要市場的公允價值收益下跌及利息成本上升的影響所致。
就業績而言，ESR集團聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初及Stuart Gibson表示：“儘管面對加息環境及地緣政治緊張局勢加劇等嚴峻挑戰，我們對2023年的執行力感到滿意。透過集中執行，我們於過去12個月達成3項核心優先事項，包括(i)加強我們於新經濟的市場領導地位，其中開發項目動工逾60億美元，開發項目竣工逾40億美元、(ii)透過近期出售ARA私募基金業務進一步簡化及精簡業務及(iii)提升資產管理規模及基金管理EBITDA，目前已佔分部EBITDA近60%。我們在募資方面繼續以一流的產品脫穎而出，包括於2023年在中國成立迄今爲止規模最大的人民幣收益基金及近期在韓國推出首個20億美元的旗艦開放式物流核心基金。作爲全面綜合開發商及基金管理平臺，我們已準備好通過在價值鏈上提供全套解決方案及產品平臺，滿足不同資本合作伙伴的需求，從而推動經常性費用增長。雖然過去18個月的交易活動沉靜，我們預期交易活動將於2024年有所回升。”
聯席首席執行官進一步表示：“在運營方面，新經濟需求支持我們破記錄的出租活動，讓我們在幾個關鍵市場接近滿租，其中亞太地區(中國地區除外)錄得雙位數續租率。此外，我們亦擁有大量高價值開發項目，其中數據中心的貢獻將隨着生成式AI崛起加快增長。
此外，我們繼續堅持輕資產方針，包括減少在中國的風險敞口。我們計劃於未來十二個月出售15至20億美元的資產負債表資產。與此同時，LOGOS業務的持續整合進展良好。整合將有助實現額外的協同效應，加強股東價值創造。”
專注爲股東帶來可持續的價值
符合ESR於2022年上半年制訂的可持續股息政策目標，ESR董事會建議宣派截至2023年12月31日止財政年度的末期股息每股12.5分錢港幣(約每股1.6分錢美元)，相當於2.9%的股息收益率，總額約6,700萬美元，將於2024年6月28日派發予股東。
在充滿挑戰的環境中穩健募資
儘管行業募資氛圍連續兩年疲軟，集團與其資本合作伙伴緊密合作，募資達75億美元。2023年度的主要募資承擔及計劃包括：
ESR在中國迄今爲止規模最大的人民幣收益基金，其中該基金將從ESR的資產負債表中裝入資產組合
ESR數據中心基金(ESR數據中心基金)進一步增資至13.5億美元，開發項目儲備達575兆瓦
LOGOS 的綠色數據中心基金將投資於亞太區的量身訂造數據項目，已確定的開發項目儲備爲350兆瓦
於2024年首季度，集團成功募資約10億美元。當中包括集團於韓國的首個永續開放式物流核心基金，基金持有7個優質甲級物流倉庫的初始資產組合，總值約20億美元，爲發展基金1的投資者實現了超過25%的淨內部收益率及3.5倍權益乘數，鞏固了良好的業績記錄。
於2023年12月31日，集團擁有達239億美元的大量待投資金額(其中超過135億美元專注於新經濟)，可在資產定價方面日趨有利、開發回報不斷提升的情況下代表投資者進行部署。
資產負債表優化
ESR已透過資產負債表銀團化推進其輕資產策略，其中大中華地區爲其持續出售及銀團化工作的重點。我們有望完成總值逾5億美元的公佈交易，並訂立目標於未來12個月額外完成15至20億美元的交易。該等向ESR管理公司的出售資產計劃，連同已公佈的非核心資產出售預計將使集團的中期資產負債比率降至集團歷史目標資產負債比率20-30%的低水平。資產負債比率下跌所節省的利息可用於潛在分派或提供資金用於未來股份回購。
聚焦業務轉型及簡化
集團聚焦關注新經濟，於2023年確定高達7.5億美元的非核心資產出售。2024年3月，集團宣佈出售ARA私募基金業務，是次交易爲戰略中的重要里程碑，其他非核心資產出售亦正循序漸進。
集團亦致力於本年度餘下期間進入整合LOGOS的最後階段。成功整合將結合澳洲/新西蘭的業務，成爲澳洲及新西蘭最大的新經濟開發商及第二大新經濟管理公司(按資產管理規模及未催繳資本部署計算)。此舉亦將以補充資金及策略創造更多規模效益。迄今爲止，ARA業務整合已實現3,500萬美元的成本協同效應，預計在2024年度及2025年度，全面整合的亞太新經濟平臺將進一步實現收益及成本協同效應。
具韌性的經營績效及持續多元化
集團的新經濟資產的運營基礎仍然強勁，2023年集團租賃面積達破記錄的530萬平方米。於2023年12月31日，集團的新經濟資產出租率保持於91%以上(中國地區以外爲98%)。集團錄得租金增長率約8.2%(中國地區以外爲14.3%)。澳洲及韓國的租賃錄得最高租金增長率，年內達約19.5%。此增長大大緩解了澳洲及韓國資產的資本化率擴張，惟具較長加權平均租約到期日(“WALE”)者除外。集團一直嚴格挑選中國的資產組合，其中近70%的穩定資產位於長三角地區及大灣區的主要經濟中心，當地需求分別受可再生能源行業及跨境電子商務的頻繁活動所推動。
集團保持着交錯的租賃到期情況，WALE(按收入劃分)爲4.6年。
大型新經濟開發項目助推未來收益增長
於2023年12月31日，ESR在其物業組合擁有逾2,450萬平方米的開發項目儲備建築面積，包括約700萬平方米可供未來開發的可觀土地儲備。集團在嚴峻環境下穩健進行開發項目，於2023年度的動工及竣工項目分別達63億美元及42億美元。由於ESR於2023年度大大放緩中國內地新開發項目的步伐，故當中僅2%的開發項目位於當地。開發項目竣工中，61%主要位於澳洲、日本及韓國，30%則位於中國內地。
在建開發項目同樣分散，當中52%爲日本、韓國及澳洲/新西蘭的項目，26%位於印度/東南亞及香港，而數據中心則佔總額的13%。集團約90%的項目預計於2024年度至2027年度期間竣工。由於集團開發更多包括數據中心項目在內的大型多層或多期項目，爲集團未來費用收入奠下良好根基。
ESR強大的開發項目儲備包括多個標誌性項目，將於市場上樹立新標杆，並帶動未來費用及開發利潤增長：
預期數據中心對集團的貢獻將會持續上升，佔2023年度開發項目動工的24%。待8個工地竣工後，本集團將擁有575兆瓦項目(包括位於香港及印度的100%預租工地)。此外，集團的土地及項目儲備將貢獻容量超過1吉瓦。
於澳洲及新西蘭，LOGOS目前正在當地開發澳洲最大規模的多式聯運物流區 — 悉尼西南部的莫雷班克(Moorebank)多式聯運區(MIP)，其中包括初步批覈的850,000平方米的倉儲項目，毗鄰主要鐵路聯運設施，能使用澳洲的鐵路基礎設施。完全開發後，MIP的估計價值將達至42億澳元。LOGOS亦正與澳洲亞馬遜及AustralianSuper合作，在墨爾本開發第二個亞馬遜機器人配送中心。ESR澳洲及Toll Group已承諾投資約4.2億澳元於ESR澳洲Westlink工業園內的新一代零售配送及倉儲中心，而Toll已承諾承租該設施10年。
在日本，集團抓緊策略機會及投資者興趣所帶來的機遇，正在日本大阪都市圈分期開發ESR Kawanishi Distribution and Techno Park，該項目爲一個總值15億美元、佔地500,000平方米的物流園，乃最大規模及最重要的城市重新規劃用途項目之一，以配合日本在電子商務的持續擴張。
韓國的租賃需求仍然強勁，但戰略性地段的供應有限。集團正在大釜山地區開發一個8億美元的物流園區 — 釜山新港，項目佔地685,475平方米，該地區是韓國最大的貨櫃碼頭，按吞吐量計爲世界第六大港口。
東南亞爲未來十年的重大增長市場，集團已將業務拓展至泰國，正在開發面積爲253,000平方米的素萬那普亞洲工業園，亦已動工興建Advanced Energy(於納斯達克上市)位於ESR亞洲林查班工業園區內的旗艦廠房開發項目。
積極主動的資本管理
積極資本管理策略有效確保擁有充足流動資金，現有現金及未提取融資合共爲25億美元。此外，於年內，本集團成功透過從多間海外銀行獲得的12億美元多幣種循環信貸融資分散其資金來源。雖然於2023年12月31日年結日的資產負債比率爲30.7%，但早前宣佈的2023年交易一旦完成，所得款項將用於償還債務，資產負債比率將有望降低。集團將在中期降低其資產負債比率至目標資產負債比率20至30%的低水平。
集團已於年內擴大及使其資金及資本結構多元化：
於2023年3月獲株式會社日本格付研究所(Japan Credit Rating Agency, Ltd)首次評爲“AA-”投資評級，展望穩定
於2023年9月獲中國誠信(亞太)信用評級有限公司(中國內地最大評級機構之一)評爲“AAA”(展望穩定)評級
於2023年7月推出兩批以日圓計值的固定利率票據，(i)200億日圓於2026年到期的1.163%固定利率票據；及(ii)100億日圓於2030年到期的1.682%固定利率票據，均爲根據其20億美元多幣種債券發行計劃發行
於2023年7月取得可持續發展/綠色相關貸款40億美元及清償300億日圓的以日圓計值固定利率票據，從而更優化債務貨幣組合，其中以美元計值貸款減少至佔2023年末債務總額的17%，從而使加權利率成本由截至2023年上半年的5.6%下降30個基點至2023年度的5.3%
爲打造可持續發展的未來而奮進
ESR的宗旨爲面向可持續未來的空間及投資方案。此將推動集團以更可持續及具影響力的方式管理，並關注公司作爲主要持份者的環境及小區。
集團在實現2023年5月刊發的環境、社會及管治2030發展藍圖所設定的目標方面取得了重大進展。該發展藍圖強調集團在環境、社會及管治框架下的三大支柱—“爲內外部持份者創造安全、具充足支持和包容的以人爲本環境”；“開發並維護可持續且高效的物業組合”；“創造卓越的企業管治表現，以實現持續均衡增長”，以加強協同效應及加快長期可持續增長的承諾。
在社會範疇方面，集團繼續倡導工作場所的多元化、公平性及包容性，維護員工健康及安全，推動員工參與及擴大小區投資。於2023年末，集團的女性佔比約45%。集團繼續在三個重點領域推展小區投資工作，包括“加強社會復原力、健康及福利”、“促進教育及提高技能”以及“保護環境”。
集團致力於開發及維護可持續的高效建築，提高可持續建築的認證和評級。於2023年末，集團在資產組合安裝110兆瓦的屋頂太陽能發電容量及850多個電動汽車充電站。作爲集團向低碳未來過渡的努力的一部分，集團已開展協同合作，包括在某些情況下與租客合作。在ESR已竣工的直接管理資產組合中，約42%已獲得LEED、WELL及NABERS等可持續發展建築認證及評級。
從管治的角度而言，集團致力於堅持最高的企業治理標準，以確保其所有業務的問責制、透明度、公平性和誠信度。在過去一年，集團開始準備2024年其首份聯合國支持的負責任投資原則(UN PRI)報告。爲加強集團在可持續融資領域的領導地位，截至2023年末，集團共完成7筆與可持續發展相關的貸款，總價值約40億美元。集團亦繼續因其穩健的ESG披露實踐而備受認可，並維持在多個ESG基準及全球評級(如GRESB、MSCI、Sustainalytics及ISS)的排名。