智通財經APP獲悉，招商證券發佈研究報告稱，這周房地產及產業鏈板塊出現較明顯上漲，部分房地產債券價格近期也出現了明顯的“V”形走勢。該行認爲基本面和信用預期或均經歷“V”形變化，從而板塊及產業鏈股、債價格均出現一定程度的修復。未來關注的方向可能仍是兩條主線：1)部分已經按照出險定價的房企“從0到1”的估值修復，即永續經營假設的修復;如果後續基本面企穩，目前得到銀行體系增量支持的房企或具備彈性。2)優質房企可能的估值修復。
招商證券觀點如下：
房地產和產業鏈板塊爲什麼漲?
這周房地產及產業鏈板塊出現較明顯上漲，部分房地產債券價格近期也出現了明顯的“V”形走勢。該行從基本面和信用兩個角度來分析。首先，基本面方面：年初1-2月份銷售基本面情況表現低於預期，市場也普遍對於即將到來的3-4月份銷售高基數給予了定價，板塊，尤其是近兩年拿地不少的部分房企股票出現了補跌，其背後可能是對過去兩年房價下行的定價;其次，從信用角度觀察：短期基本面下行背景下，疊加3-4月行業債券到期高峯，部分房地產企業的債券價格也出現了較大的波動，或因爲銷售預期轉弱增加了部分投資人對剛性支出(到期債務、稅費、工程款等)所需要的現金流入覆蓋不足的擔憂。
而最近市場出現了反彈，一方面在於銷售“小陽春”的預期在強化(通常指春節後6周左右)，部分投資人認爲行業存在局部供需關係見底的可能，同時，亦有部分投資人認爲下半年基數下行，今年銷售在下半年較去年進一步下行空間有限，這從部分中介行業公司股票的較正面表現也能得到印證。另一方面，從信用角度看，最近部分房企公告內容較爲積極，如部分大型房企近期發佈了債券兌付公告，並且有報道顯示個別大型房企提前兌付債務，給了市場一定的信心;又如，金地集團亦發佈幾則借貸擔保公告，能觀察到增量資金落地的概率提升。這些現象或使得部分投資人預期增量融資的逐步落地能進一步改善房企的現金流狀況，尤其部分非展期組房企的正面預期可能得到更多強化。
綜上，基本面和信用預期或均經歷“V”形變化，從而板塊及產業鏈股、債價格均出現一定程度的修復。
後市如何看?
從基本面角度觀察，銷售確實在局部城市環比出現了改善。以深圳爲例，2024年第10周(3月4日-3月10日)二手房錄得量爲1094套，接近去年11月底需求端政策放鬆(調整享受優惠政策普通住房認定標準、調整二套住房最低首付款比例)後的高點。
但從網籤新房數據觀察，仍然較爲低迷。二手房相對較優的表現一方面或因爲交付方面擔憂較少，另一方面或在於比價效應，部分二手房是十幾年前甚至更早購置，其成本優勢明顯，因此，二手房在“以價換量”方面存在優勢。從領先指標觀察， 1-2月新房案場指數較去年12月邊際下降，且負同比擴大，二手帶看指數同樣較去年12月邊際下降，且同比轉負(見圖4)。市場短期內是否構築底部，或仍值得持續觀察。中長期角度，房地產需求自然有自己的均衡位置，但市場目前顯然更關注短週期對中樞的偏離，而非中樞本身。
從信用角度觀察：宏觀層面，如果經濟預期進一步企穩帶動信用企穩回升(或可觀察貨幣乘數)，購房能力也會得到相應支持，值得投資人跟蹤;微觀主體層面，近期政策表明，項目層面的支持政策已經在加速推行，主體層面目前看也出現了一些跡象，比如經營性物業貸款用途的放寬。而從市場定價來看，信用的修復時間表或是持續值得跟蹤的變量，比如，優質民營房企是否能夠無抵押成功融資。如果信用類支持政策有明顯變化，未來行業部分公司擴表能力修復的預期出現，權益資產或有較大修復空間，否則或更多關注從0-1的恢復永續經營假設可能的部分公司。從住建部部長倪虹在答記者問中的表態看，“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組”，該行認爲具備經營能力，且並非資不抵債的公司或具備未來修復的可能，他們或有共同的特徵：(1)資產情況較優，比如土儲集中於核心城市，或擁有較多的優質持有型物業;(2)負債結構較優。這類房企是未來挖掘機會的池子。
結論，在年初以來行業預期經歷“V”形變化下板塊出現反彈，未來關注的方向可能仍是兩條主線：(1)部分已經按照出險定價的房企“從0到1”的估值修復，即永續經營假設的修復;如果後續基本面企穩，目前得到銀行體系增量支持的房企或具備彈性。(2)優質房企可能的估值修復。
風險提示：政策支持不及預期，基本面改善不及預期，融資端改善不及預期等。