智通財經APP獲悉，東吳證券發佈研究報告稱，日本決策層清楚地意識到，房地產兼具消費品和資本品性質。一方面，鼓勵消費需求，比如推進大城市化，比如降低購房者成本;另一方面，寬鬆貨幣，提供房屋出租相對收益率，引導外資成爲推動市場回暖的先導力量，讓房地產恢復部分投資屬性。二者缺一不可。
事件：
2013年開始，日本房地產行業逐漸走出低谷，價格和銷售連續攀升，從日本房地產價格指數來看，2013年1月-2023年1月，東京都市圈上漲62%，京阪神都市圈上漲41%，九州和沖繩上漲30%，東北上漲26%，北海道上漲55%，整個日本上漲38%。日本房地產如何結束了“失去的 20年”，走出了低谷?安倍經濟學的“三支箭”，對日本房地產產生了什麼作用和影響?日本房地產有哪些啓示?
▍東吳證券主要觀點如下：
安倍經濟學的“三支箭”，大膽的貨幣政策(極其寬鬆的貨幣環境)、靈活的財政政策(刺激經濟增長、消除財政赤字)和快速的增長策略(降低企業稅負、促進金融和資本市場、設置開發創新特區，把日本置於全球經濟發展社區)對日本房地產復甦有重要的積極作用。
其一，降低利率。
1、購房者、開發商的借款成本下降。從2012年開始，利率一路下降，到2016年，正式進入負利率時代。寬鬆的貨幣政策降低了購房成本，刺激房地產市場交易活動，進而推動了房價的上漲。2、地產的相對收益上升。在寬鬆的貨幣政策環境下，固收類資產收益率隨之降低，投資者會轉向尋找其他具有更高收益的投資，比如房地產。根據日本不動產證券化協會(ARES)的統計，日本房地產的回報率相對穩定，收益率超過許多固定收益類資產。
此外，日本通過設立房地產投資信託(J-REITs)進行房地產資產證券化。J-REITs始於2001年，2013年後，J-REITs的發行數量和整體規模顯著增加。J-REITs的收益表現與日股相比也有一定優勢。
其二，吸引外資。
“三支箭”推動日本經濟復甦，吸引外資。日本房地產是個龐大且穩定的市場。在全球投資者的視角中，日本房地產市場廣闊，具有較高的投資價值。而且日本房地產對外國投資者持開放態度。在房地產交易方面，國內和國外投資者沒有明顯差異。外資可以通過J-REITs進入日本房地產市場。自2013年以來，外資交易J-REITs比重越來越大，成爲J-REITs的主要交易者。
其三，促進旅遊。
安倍經濟學實施以來，外國遊客明顯增多。2019年，外國遊客已經高達3188萬名，創歷史新高。疫情後日本旅遊業快速恢復。日本旅遊業的開發，促進了房地產的開發，房價也隨之上漲。比如：東京2020奧運會的開展帶動多項設施建設和旅遊熱潮，推動了房地產發展和價格上漲。北海道吸引了國內外對滑雪勝地的投資，商業土地價格和住宅土地價格均明顯上漲。推動旅遊業發展的一個隱性措施，是引導日元貶值。
其四，深化城市化。
推動人口進一步集聚。尤其是東京，在全日本人口減少的情況，2012-2022年，仍有約80萬人湧入。住房需求旺盛，推動房價上漲。深化城市化的過程中，住房類型出現結構性調整，共管公寓(Condominiums)的比例提升，價格上漲最快最大，成爲日本房價上漲的重要推動力。
安倍經濟學的“三支箭”裏，對日本房地產第一重推動，是貨幣政策;第二重推動，來自積極的市場開放;第三重推動，來自深化城市化。
風險提示：
歷史經驗不代表未來;老齡化以及人口負增長;地緣政治風險等。