智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研究報告稱，1月4日，深圳市規自局和住建局聯合發佈《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》(徵求意見稿)，此外，12月以來央行重啓PSL投放，廣州通過《廣州市城中村改造條例》並啓動房票安置試點，中央支持和地方落實正在逐步共振。該行預計城中村改造進程有望提速，看好核心城市舊改經驗和資源豐富的國企以及具備改善性產品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。
華泰證券觀點如下：
中央支持和地方落實逐步共振，城中村改造進程有望提速
1月4日，深圳市規自局和住建局聯合發佈《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》(徵求意見稿)，明確深圳城中村改造需遵循的基本原則、改造範圍和工作流程，並且提出政策銜接規則。該行總結了《實施意見》的五大關鍵點。12月以來央行重啓PSL投放，廣州通過《廣州市城中村改造條例》並啓動房票安置試點，中央支持和地方落實正在逐步共振。該行預計城中村改造進程有望提速，看好核心城市舊改經驗和資源豐富的國企以及具備改善性產品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。
關鍵點一：強調政府主體責任，有助打通“堵點”
與深圳此前“政府統籌、市場運作”的城中村改造模式不同，本輪改造更加強調政府的主體責任，明確政府定政策、劃範圍、分類別、編規劃、做標準、抓統籌、強監管的職責，或將意味着本輪改造在規劃編制審批、拆遷補償安置等容易產生“堵點”的領域，推進效率有望顯著提升。
關鍵點二：四類項目優先納入拆除新建範圍
《實施意見》將四類城中村用地優先納入拆除新建範圍：1、位於國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、各類專項規劃等確定的重點功能片區、重點發展組團、軌道樞紐地區的;2、位於國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎設施範圍的;3、位於20大先進製造業園區、重大產業項目範圍的;4、存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落後、環境髒亂差、社會治理難等突出問題，或經相關部門評估亟需實施改造的。
關鍵點三：降低意願徵集門檻，提升改造效率
《實施意見》明確，深圳拆除新建類城中村改造需經物業權利人三分之二以上同意，並經原農村集體經濟組織繼受單位同意後方可實施。相較此前“單一地塊需經專有部分面積佔比75%以上的物業權利人且佔總人數75%以上的物業權利人同意(舊住宅區地塊更是要求雙95%)，多個地塊還需物業權利人同意更新的面積不少於總用地面積的80%”，本次取消面積要求、降低比例要求，項目推進的門檻顯著降低，改造效率有望提升。
關鍵點四：拆整結合類拆除比例不超過30%，拆除新建類可能更高
《實施意見》提出，整治提升(含拆整結合)類項目，“局部拆建應以棟爲基本單位，涉及的拆除用地面積之和(含零星納入的空地)原則上不超過拆整結合類城中村改造項目總用地面積的30%”。這可能意味着拆除新建類項目拆除用地面積之和(含零星納入的空地)可以超過30%。
關鍵點五：整治提升項目強調“建管一體長效治理”，有望加速“物業進村”
《實施意見》提出，“區政府引導村股份公司引進或自行成立物業服務企業，採用菜單式物業管理、村股份公司兜底等多種方式推進物業進村全覆蓋。結合‘物業城市’改革，探索由實施城中村整治提升的企業承接日常物業管理，統籌運營和管理，加強整治提升成果後續管理運營及維護更新”。根據克而瑞的數據，深圳市於19年末啓動“物業城市”試點，截至23年5月已有37個街道進行物業城市項目招標，覆蓋率達到50%，多家頭部物管公司皆有參與。本輪城中村改造有望爲自身具備城市服務經驗、同時關聯房企具有城市更新能力的物管公司，創造提升管理面積和密度、探索新業務的機會。
風險提示：行業政策風險;行業下行風險;部分房企經營風險。