智通財經APP獲悉，中指研究院發佈2023年全國房地產企業拿地TOP100排行榜。2023年，TOP100企業拿地總額13195億元，拿地規模同比微增1.7%，年底推地節奏有所加快，帶動企業拿地總額增速轉正。TOP100門檻值爲38億元，較上年同期下降10億元。TOP100企業招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例爲42.8%。
以下爲當月要點：
1、拿地總額同比微增1.7%，增速轉正
2、地價上限取消後，高溢價土地多爲央國企獲取
3、從各城市羣拿地金額來看，長三角地區領跑全國
2023中指年度盤點系列報告陸續發佈中，填寫資料聯繫索取
拿地總額同比微增1.7%，增速轉正
2023年，TOP100企業拿地總額13195億元，拿地規模同比微增1.7%，年底推地節奏有所加快，帶動企業拿地總額增速轉正。TOP100門檻值爲38億元，較上年同期下降10億元。TOP100企業招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例爲42.8%。
圖：2022-2023年1-12月TOP100企業拿地總額
數據來源：中指數據CREIS(點擊查看)
年內市場復甦節奏緩慢，多數房企特別是大中型民營房企仍較爲保守，拿地規模和力度都處於較低水平，同時，央國企及部分區域性民營房企拿地仍保持一定投資規模。具體來看有以下特徵：
第一，央國企及地方國資仍爲拿地主力，大型央國企投資力度較高。2023年，TOP100企業中央國企及地方國資家數和金額佔比約80%，受融資能力、銷售能力和信用資質等優勢影響，土地資源向其富集趨勢較爲顯著。其中，保利發展、中海、華潤、建發、招商蛇口、中國鐵建、越秀、華髮等央國企位列拿地金額前10，大型央國企抓緊土地市場底部適度補充資源有助於在市場回暖後搶佔先機。中建系公司連續兩年保持較高投資規模，建築業務承壓下積極拓展自投地產業務，除中海、中海宏洋外，中建東孚、中建智地、中建玖合等子公司也連續兩年進入拿地金額前100。
第二，大中型穩健民企保持一定投資規模，部分區域性中小民企加大拓展力度。2023年，TOP100企業中民營企業數量增加至15家，但拿地金額佔比僅爲10.7%，表明當前民營企業仍保持較爲審慎的態度，平均拿地規模相對較小，且多數爲中小型房企。從具體企業來看，龍湖、濱江等大中型穩健型民營企業仍保持一定投資規模，以匹配資金週轉和銷售去化。隨着行業加快出清步伐，部分地方性中小房企緊抓拿地窗口期，搶佔土地資源以提升市場份額，如偉星保持較高投資規模，連續兩年進入拿地金額前20;大華連續兩年進入拿地金額前50。年內，方遠、長隆等背靠母公司加大房地產行業投資力度，建杭、坤和等善於合作的地方民企聚焦杭州積極拓展市場。
圖：2023年1-12月TOP100企業不同性質企業拿地情況(左爲金額佔比，右爲家數佔比)
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從新增貨值來看，中海地產、保利發展、華潤置地佔據榜單前三位。2023年，中海地產以累計新增貨值2585億元佔據榜單第一;保利發展、華潤置地緊隨其後，累計新增貨值規模分別爲2336億元和2206億元。TOP10企業2023年新增貨值總額15986億元，佔TOP100企業的41.0%;TOP100企業新增貨值門檻爲145億元。
地價上限取消後，高溢價土地多爲央國企獲取
自9月末報道自然資源部建議取消土地地價限制取消以來，多地積極跟進。根據中指監測，22城中已有18城取消土拍地價上限，10月以來，22城相繼發佈新掛牌宅地公告，19城優化地價上限要求，其中18城推出住宅用地不設最高限價(天津部分地塊取消地價上限)，寧波溢價率上限由15%提升至30%;而北京、上海、深圳仍延續之前限地價規則。
同時，地塊銷售限價政策亦持續優化。根據中指監測，截至12月19日，22城中南京、成都、福州等3城已明確取消銷售限價，杭州部分區域取消限價，合肥、濟南、青島、天津等14城新掛牌宅地文件中對銷售限價均未明確設置，而北京、上海、鄭州目前仍有銷售價格限制要求。
地價上限取消後，優質地塊競拍熱度攀升，分化加劇。11月，22城住宅用地成交溢價率爲7.2%，較1-10月提升0.8個百分點，整體處於近兩年月度中高位，結束了連續6個月的下行態勢。總體來看，地價上限取消后土地市場呈現出以下特點：一是熱點城市的核心地塊熱度升溫，帶動整體溢價率上漲，但房企投資佈局仍審慎，地王數量有限。二是高溢價土地多爲央國企獲取，中小房企拿地壓力較大。三是土拍分化進一步加劇，非核心地塊回溫有限。
圖：22城住宅用地月度成交溢價率走勢
數據來源：中指數據CREIS(點擊查看)
展望明年，取消地價上限的城市，在房企投資聚焦下，預計部分核心地塊將競拍出高溢價，但土拍分化仍將延續，非核心區仍會出現底價成交甚至流拍;而北上深有望根據市場變化優化土拍規則，如部分區域取消或提升溢價率上限等。另外，2023年土地持續縮量，但優質地塊成交規模較去年同期有所增長，預計這些項目入市將對新房銷售形成支撐。央國企由於資金實力相對較好，後續拿地金額佔比或繼續提升，而對於中小房企而言，核心城市拿地壓力增加。同時值得注意的是，隨着部分地塊競爭更加激烈，若企業高溢價拿地，則將導致項目利潤壓縮，在市場調整期，房企仍需將確定性的銷售作爲首要考慮因素，優中選優，保證項目安全性。
重點區域及城市房企拿地
從各城市羣拿地金額來看，長三角地區領跑全國。2023年1-12月，長三角TOP10企業拿地金額3116億元，居四大城市羣之首。其中，綠城中國拿地金額爲573億元，位居長三角企業拿地金額榜首;京津冀TOP10企業拿地金額1282億元，反超粵港澳大灣區位列第二;粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額1149億元，位列第三。拿地面積來看，長三角TOP10企業拿地面積以1489萬平方米位居四區域首位。
從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力。中海地產、保利發展等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛佈局，央國企參與熱度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上爲央企國企，這與穩健型國央企的資金狀況相對較好有直接關係。
從全國住宅用地成交總價TOP10來看，12月入榜地塊成交金額門檻爲41億元。入榜地塊中，嘉定區南翔鎮JDC2-0202單元29-01、31-02、32-01、33-02地塊以總價89億元位居榜首，其中，福州共入榜4宗地塊，總成交金額爲237億元;武漢入榜2宗地塊，總成交價分別爲51億元與42億元，廣州、常州、北京、寧波各入榜1宗地塊，總成交價分別爲83億元、43億元、43億元與41億元。
數據時間：截至2023年12月29日18:00;
區域範疇：
京津冀：北京、天津、河北等15個重點城市;
長三角：上海、江蘇、浙江、安徽等41個重點城市;
粵港澳大灣區：深圳、廣州、珠海等9個重點城市;
中西部：武漢、長沙、南昌、西安等190個重點城市;
