智通財經APP獲悉，華創證券發佈研究報告稱，2023年需求端政策試驗下銷售未見明顯回暖，沿着固有需求端政策框架繼續寬鬆，可能難以實質性扭轉市場下行局面。市場問題的根源並非是居民收入預期轉弱後的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是行業存在大量的低質量土儲，導致供需關係逆轉。中長期看，探索出資產端穩定盈利的模式將是打破估值天花板的核心，短期則聚焦城中村改造，2024年出現板塊性機會仍需等待有轉折性的政策出現。
重點關注相對確定性機會：1)城中村改造;2)部分房企率先解決歷史土儲問題，估值中樞有望提升，關注綠城中國(03900)、越秀地產(00123)、招商蛇口(001979.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、天地源(600665.SH)、中新集團(601512.SH)等。
華創證券觀點如下：
11月頭部房企銷售面積和銷售金額普降，同比分別下降30%、19%。
1)11月16家頭部房企銷售面積1259萬方，同比下降30%，降幅較上月縮小3pcts;銷售金額2261億元，同比下降19%。11月整體成交延續低溫態勢，銷售面積和金額繼續處於歷史低位。房地產市場供需錯配問題仍然突出，成交規模仍在低位。
2)從銷售面積增速來看，國央企和非國央企分別爲-12%、-51%;銷售金額增速來看，二者分別爲-6%、-46%，國央企銷售情況仍顯著好於非國央企。
3)10月底以來，北京、廣州相繼發佈公告執行公積金貸款認房不認貸，11月昆明全面取消商品房限購限售，廈門全市解除限購，二線及以下城市需求端政策應出盡出，基本已實質寬鬆，但市場問題的根源並非是居民收入預期轉弱後的銷售下滑，或者因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是舊的地產發展模式終結，行業存在大量的低質量土儲，導致供需關係逆轉。
頭部房企投資策略趨同，保持聚焦高能級城市。
1)11月16家頭部房企拿地金額264億元，環比下降70%，同比上升7%。2)11月頭部房企拿地平均溢價率約6.2%，一二線城市佔比77%，房企投資普遍聚焦高能級城市核心地塊，主要原因是低能級城市流速較慢，拉長項目去化週期，拖累利潤實現。3)從投資金額來看，保利拿地最爲積極，拿地金額98億元，當月投資強度31%;中海本月拿地金額55億元，以40.14億元的價格拿下北京市豐臺區地段。4)16家頭部房企拿地樓面價/銷售均價81%。
行業融資修復發力，國央企仍爲發債主力。
本月全行業信用債發行規模316億元，同比上漲6%，頭部房企發行信用債106.4億元。1)國央企憑藉天然的信用優勢，融資成本保持低位，如中海11月平均票面利率僅爲3.02%。2)2023年大部分房企年內已無償債壓力，16家頭部房企中僅有四家房企年內還需還款。
深圳國資委表示幫助萬科共同應對風險;融創中國境外債重組生效。
1)萬科A：深圳市國資委表示在堅持市場化、法治化的原則下，運用一切可能手段和途徑與萬科共同應對可能風險;針對大股東深圳地鐵約100億的合作或收購項目，雙方正在積極協商。2)融創中國：公司宣佈境外債重組各項條件已獲滿足，重組生效日期爲2023年11月20日。3)招商蛇口：前三季度歸母淨利潤38億元，同比增長27.5%;第三季度歸母淨利潤16億元，同比增長51%。4)華潤置地：擬將瀋陽鐵西萬象匯作爲商業類REITs發行;華夏華潤商業REIT已正式獲得證監會准予註冊的批覆，底層資產青島萬象城2023年上半年營業收入同比增長10.9%至3.31億元，出租率超過98%。
風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。