智通財經APP獲悉，國金證券發佈研究報告稱，2024年房地產基本面或仍承壓，預計2024年新開工面積爲8.3億方，同比-11%，銷售面積仍延續下滑態勢，約爲10.8億方，同比-6%;由於成交結構變化，預計2024年銷售均價同比+3%。該行表示“保障房+商品房”雙軌制的新發展模下，城改和保障房是重要抓手，且城改爲保障房提供支撐。未來保障房和商品房兩套體系相互獨立又互爲補充，預計商品住宅將回歸商品屬性，未來商品房的核心競爭力是好產品、好服務，房企競爭加劇行業加速分化。
投資建議：首推受益於城中村改造及行業K型分化雙重利好的改善型房企：越秀地產(00123)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109)等。其次推薦重點佈局一二線、產品力強的改善型房企：建發國際集團(01908)等。同時該行看好國內代建龍頭綠城管理控股(09979)的成長空間及高性價比。
國金證券觀點如下：
市場銷售築底與分化並存，土拍熱度低迷。
①2023年1-10月銷售面積、銷售額分別同比-7.8%、-4.9%，一線城市的銷售規模和價格更爲堅挺;二手房銷量韌性強於新房，但價格下行壓力更大。②1-10月300城宅地累計供應同比-29.2%，累計成交同比-31.5%，各城土拍冷熱分化較大，多數城市的土拍重回價高者得。④1-10月新開工面積累計同比-23%，短期新開工面積或將維持低位;累計竣工面積同比+19%，政策推動下竣工更有保障。⑤1-10月房企到位資金累計同比-13.8%，已持續20個月爲負，金融支持仍需加碼。
房企表現分化，優質房企強者愈強。
①銷售端持續分化，優質房企能夠逆勢增長。隨着出險房企加速出清，行業馬太效應加劇，優質房企後續市佔率有望持續提升。②投資端多數房企拿地強度下滑，優質房企成拿地主力，拿地普遍聚焦核心高能級城市。③融資端行業債券發行規模持續低迷，2024年部分房企償債壓力猶存，行業流動性問題仍需持續關注。
供需支持政策齊發力，助力行業企穩。
供給端：當前第二支箭持續推進，第三支箭已落地，首批三支消費REITs已註冊。10月中央金融工作會議定調一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求後，金融支持地產暖風頻吹，預計後續房企融資困境將邊際改善。需求端：7月24日政治局會議後房地產行業迎來政策風口，當前百城房貸利率已持續下降至歷史低位，各地的支持性政策組合拳密集出臺，多數城市已經基本放開“四限”政策。
2024年基本面或仍承壓。
①新開工：考慮到房企可開工量和開工意願受限，預計2024年新開工面積爲8.3億方，同比-11%。②銷售：考慮到明年新開工進一步下滑使得新推貨量受限，預計2024年銷售面積仍延續下滑態勢，約爲10.8億方，同比-6%;由於成交結構變化，預計2024年銷售均價同比+3%，對應2024年銷售金額爲11.8萬億元，同比-3%。③竣工：考慮到領先3年的銷售面積有支撐和保交樓的延續，預計2024年竣工面積爲10.0億方，同比+3%。④土地購置：由於近幾年拿地主體減少，土拍下滑，預計2024年土地購置費爲3.7萬億元，同比-5%。⑤開發投資：由於土地購置情況及新開工表現承壓，預計2024年房地產開發投資總額10.6萬億元，同比-6%。
探索新發展模式，轉型雙軌制住房體系。
新加坡以公共組屋爲主、私人住宅爲輔的獨特住房體系，成功實現“居者有其屋”，居民家庭住房自有率達89.3%，居住在組屋的人口百分比達77%。我國正自上而下推進房地產新發展模式——建立“保障房+商品房”的雙軌制體系，規劃建設“三大工程”是新發展模式重要抓手。隨着新發展模式的推進，保障性住房將承擔更多民生任務，預計保障房的實物來源是新建保障房、存量房轉化;預計資金來源主要財政補貼、政策性銀行貸款、專項債和市場化資金;預計35個大城市年均新增保障房規模約300萬套。城中村改造作爲新發展模式的重要一環，預計每年拉動房地產開發投資4941億元，給商品房市場帶來3113億元的購買力。
風險提示：寬鬆政策對市場提振不佳;三四線城市恢復力度弱;多家房企出現債務違約。