智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研究報告表示，關注各地在深圳政策再放鬆後的政策跟進，以及12月季節性因素對銷售的刺激情況。從政策趨勢來看，隨着深圳降低二套首付比例、調整普宅認定標準後，市場對於其他城市尤其市核心一二線城市陸續進行政策跟進的預期逐步增強，後續將進一步關注重點城市政策出臺的情況。另外，12月爲房企的業績衝刺期，部分房企或在供給端放量，將在一定程度上對銷售端產生刺激，預期銷售規模將出現環比上漲。建議關注資產質量優質的困境反轉型公司，並繼續推薦園區公司。
國泰君安的主要觀點如下：
11月房企銷售端繼續呈現弱化趨勢，TOP50房企同比增速跌幅擴大3.4pct。根據克而瑞數據（下同），2023年11月，TOP50房企單月銷售額爲2484億元，同比下跌31%，跌幅較上月擴大3.4pct。11月以來，包括深圳、長沙、蘇州等多個城市就調整普宅標準，放鬆限購、限貸、限售、落戶等方面出臺利好政策，但是從政策落地的效果來看，提振效果不及預期。從單個企業的表現來看，TOP50房企中74%的房企11月單月銷售額同比下滑，僅招商蛇口、綠城中國等保持同比正增長。
頭部房企韌性最強，中小房企競爭力不足，TOP31-50房企同比增速跌幅擴大13pct。以1-11月累計權益銷售額對TOP50房企進行劃分：TOP10房企11月單月銷售額爲1403億元，同比下跌21%，跌幅收窄0.1pct；TOP11-30房企11月單月銷售額爲765億元，同比下跌40%，跌幅擴大2.8pct；TOP31-50房企11月單月銷售額爲315億元，同比下跌46%，跌幅擴大13.0pct。綜合來看，僅第一梯隊房企實現單月銷售金額降幅收窄，與10月表現一致。
2023年以來央國企佔比呈上漲趨勢，11月兩者合計佔比達到73%。央企11月單月銷售額爲1175億元，同比下跌21%，跌幅擴大7.8pct；國企11月單月銷售額爲643億元，同比下跌5%，跌幅擴大1.6pct；民企11月單月銷售額爲665億元，同比下跌54%，跌幅擴大1.7pct。從央/國/民企的銷售佔比來看，2023年央國企的銷售表現逐步向好，累計佔比從1月的60%上漲13pct至11月的73%。
風險提示：重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。