房地產銷售「金九銀十」黃金季節到來之際，行業迎來重磅政策大禮包。
8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發佈《關於調整優化差别化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確個人住房貸款實際首付比例下調和利率下行。
著名房地產專家陳保存認為，存量首套房貸、首付比例下調是必須執行的從上到下的政策，明顯趨向於鼓勵剛需和改善需求。存量房貸下調對於剛需和改善性需求來講是一個很好的助力作用。在工資上漲不能保證的情況下，現在政策都是大力在給老百姓減負。
存量首套房貸降息落地
近期關注度較高的存量房貸利率下行終於水落石出。
《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》指出，對於符合條件的存量首套住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請降低利率，也鼓勵銀行以發佈公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。
調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。
利率調整幅度上，由借貸雙方協商確定，但調整後的利率，不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用於償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
對於為何降低存量房貸利率，中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
此次，兩部委還就個人商業住房貸款首付比例做出調整：對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。
首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
對於首付比例下調，浙商證券認為，此次兩部委首付比下調力度可觀。不論限購和非限購，首套和二套比例均下調到歷史低點（20%和30%），政策力度達到了2008年和2014年周期底部的力度。
回顧以往房地產行業政策，2008年在房地產行業發展遇到瓶頸期，首套普通自住房最低首付比例曾調整到20%，政策刺激幅度較大。
此外，浙商證券還認為，降低一二套房首付政策也為一二線城市優化現有政策明確打開了操作空間。
政策指向剛需、改善型需求
央行不僅放松存量房貸利率、首付比，此前還實施房貸利率下行，以及認房不認貸。近期房地產政策面利好消息頻出，政策大都指向剛需、改善型需求，不僅為存量房貸松綁，還有利於刺激需求釋放。
房貸利率方面，當前，五年期LPR從2021年8月的4.65%持續下降到2023年的4.20%。
根據貝殼統計，截止2023年8月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，較2021年8月已經打了八四折，二套百城房貸利率4.81%，按照8月31日新政原則上可以降到4.40%，再降低41個BP。
甚至未來房貸利率還有下降空間。浙商證券認為，房貸利率政策較2014年還有寬松空間，考慮到銀行利差壓力，其認為房貸利率的調整會逐步推進。
「認房不認貸」也在持續推進。8月25日，三部委提出，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。近期，廣州、深圳、武漢等城市陸續宣佈實施認房不認貸。
著名房地產專家陳保存認為，存量首套房貸、首付比例下調等一系列的政策對樓市來講都是重大的利好消息。存量房貸利率下調是必須執行的從上到下的政策，可以減輕老百姓的貸款負擔，尤其對已經買房的老百姓的貸款負擔。
同時他還指出，現在的政策明顯趨向於鼓勵剛需和改善需求。存量房貸下調對於剛需和改善性需求來講是一個很好的助力作用。在工資上漲不能保證的情況下，現在政策都是大力在給老百姓減負。
中指研究院認為，8月底監管部門密集出台政策利好，降低購房者置業門檻和購房成本，有利於促進購房需求釋放。
此外，政策對房地產行業復蘇形成利好刺激。
浙商證券認為，兩部委政策是全局性的，利好行業整體復蘇以及二級市場板塊投資機會。政策利好的持續釋放，會使得市場逐漸關注基本面修復兌現的情況。
選股思路上，浙商證券優先看好在一線城市有土儲優勢的房企：城建發展(600266.SH)、越秀地產(00123.HK)、天健集團(000090.SZ)；此外推薦一二線城市佔比較高的房企：招商蛇口(001979.SZ)、華發股份(600325.SH)、濱江集團(002244.SZ)。
小結
在行業水逆期間，房地產傳統「金九銀十」已開啓，隨著兩大重磅政策落地，房地產行業一攬子利好對金九銀十能否形成有力刺激？
中指研究院認為，隨著核心城市房地產政策的持續跟進和落實，短期核心城市市場行情可期，若北京、上海相關政策能加快落地執行，有望進一步帶動市場預期，全國房地產市場也有望逐漸修復。當前若要扭轉市場下行預期，仍需要更多政策協同發力，如降低交易稅費、給予企業更多資金支持等，預計市場不穩政策不止，未來政策仍有空間。