智通財經APP獲悉，中金發布研究報告稱，維持龍湖集團(00960)“跑贏行業”評級，基于交付節奏調整，上調2023-24年盈利預測5%/27%至205/210億元。采用分部估值法，給予開發、運營、服務業務3.5/12/13.5倍目標P/E，目標價上修11.6%至26.33港元。公司爲業內領先的綜合型開發運營商，較早跑通“開發+持有”模型，在此基礎上衍生出空間運營管理業務。該行看好龍湖在穩健財務加持下房開主業平穩發展，多元業務也多點開花、提振集團利潤與現金流，助力估值釋放。
中金主要觀點如下：
“開發+持有”重資産模型完備，“空間即服務”多點綻放。
公司房開業務根基深厚，2017年以來銷售規模穩居行業十名左右，深耕超高和高能級城市、土儲占比約7成;該行預計今明年銷售規模大體平穩，強執行力保障土儲換倉。該行預計經營性業務將回歸積極增勢，對今明年集團盈利和現金流形成強支撐：公司2005年即將“多業態”提至戰略層面，通過“以售養租”培育以購物中心爲主的自持商業、精細化運營修煉輕資産空間服務功力，由重及輕、將管理經驗與産業鏈資源變現。2022年運營和服務業務對公司核心淨利潤貢獻分別達18%/9%，該行預計中期維度二者合計貢獻將逐漸升至近一半，增長引擎換軌已見成效。
財務管理紀律嚴明，穿越周期受益于供給側改革。
作爲民營地産開發商，龍湖恪守財務紀律，堅守適度杠杆與現金流安全，從而得以穿越數輪地産短周期。公司是業內唯一獲境內外全投資級信用評級的民企，截至2022年末，平均融資成本僅爲4.1%、與央國企同業水平相當;“叁條紅線”多年來維持綠檔。若以“權益貨值/歸母權益”來衡量房企表內外綜合杠杆，龍湖該指標在業內也處于中低水平。2021下半年以來，公司面對行業逆境仍維持穩健的負債與現金流管理。該行保守測算若2H23和2024年無公開債券再融資，且維持20%左右拿地強度，公司的現金流安全墊仍較厚。
當前處超賣區間，建議關注公司長期配置價值。
該行預計今明年公司盈利有望大體平穩，其中經營性業務占比顯著提升、帶動盈利結構改善，經營性收入對利息支出和派息覆蓋倍數有望由2022年1.5倍提升至2023-24年的1.9/2.3倍、進一步鞏固財務安全性。當前市場對板塊的風偏受行業弱beta和同業潛在財務風險等因素壓制，公司估值處于超賣區間：若給予地産開發2.5倍P/E，隱含商場NOI回報率已達14%;或者若不考慮其他板塊估值、當前市值較該行測算的商場曆史成本已有約5-10%折價。在新房市場下半年企穩略改善的基准假設下，該行認爲公司開發業務有望質、量雙穩，多元賽道持續提振利潤和現金流，助力估值空間逐步解鎖。