FX168財經報社(香港)訊 Visual Capitalist研究員Dorothy Neufeld在6月末發佈一張張展現美國50年曆史真實房價的圖表，按通脹調整後的計算，到2022年第四季，美國房價創下十年來最慢的實際增長。她也警告，45萬億美元的住宅市場已經出現裂縫，對利率的快速上漲保持高度敏感。
(來源:Visual Capitalist)
2022年，抵押貸款利率上升和住房供應緊張的對立力量，導致了截至2022年第四季略高於7%的名義名義增長率。也就是說，在此期間實際價格增長率降至0%。
以下是近期房價增長的高點和低點背景下的情況：
(來源:Visual Capitalist)
近期高點來看，新冠疫情期間，到2022年第一季，同比增長率幾乎達到20%，創下了當時的房價增長紀錄。這是由超低利率和遠程工作推動的，促使人們尋找更多的空間。
近期低點而言，無論是實際價格還是名義價格，房價增速都跌至2008年的最低水平。在一波放寬貸款要求後，房地產市場崩潰了。由於次級房主無力付款，導致市場上房屋供應過剩，導致房價暴跌。
如今，多種因素支撐着名義房價。首先，住房供應仍然偏低。4月份現有庫存總量爲100萬，低於40年平均水平的一半。隨着利率上升，房主對出售猶豫不決，抵押貸款申請數量下降。反過來，這又推高了價格。
事實上，大多數初級抵押貸款的利率都鎖定在4%以下。截至7月1日，30年期固定抵押貸款平均利率遠高於7.02%。
(來源:Visual Capitalist)
與此同時，新屋銷售也在下降。在2021年達到15年來的最高點後，4月份銷售額同比下降近27%，而新屋銷售通常被認爲是住宅市場的領先指標。
談到影響層面，Dorothy強調，美國住宅市場價值約45萬億美元，歷來對利率高度敏感。
她警告：「雖然利率的快速上漲尚未對房價產生重大影響，但一些裂縫已經開始顯現。」
「另一方面，鑑於市場的龐大規模和對美國整體經濟的影響，如果價格持續頑固，可能會加劇通脹壓力，導致美聯儲繼續加息。」
實際上並非Dorothy點出房地產困境，目前許多經濟學家都對美國房地產的前景提出擔憂情緒。
Money Metals分析師Mike Gleason就表示，隨着全國平均抵押貸款利率超過7%，住房負擔能力危機可能會給房價帶來壓力。「目前，我們發現以前熱門市場的度假租賃收入大幅下降。」
此外，《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特··清崎(Robert Kiyosaki)也警告，即將到來的房地產危機將超越2007-2009年的大衰退。
