前言
2022年年底，一個爆炸性新聞震驚了整個金融圈。美國商業地產標杆基金，Blackstone黑石集團的BREIT暴雷。
在2022年房地產備受打擊之後，公募REITS迅速的對市場做出反應，一路走低，而黑石的私募REITS卻依然上漲。這個巨大的反差導致投資者認爲這隻基金有問題，因此黑石公司遭遇了“投資者大量贖回”和被迫“限贖”的風波。 在去年10月的時候，BREIT收到了高達18億美元的贖回請求，佔公司淨資產規模的2.7%。
由於贖回額度過大，黑石不得不變賣部分資產來滿足投資者的贖回需求。然而房地產短時間內很難變現，再加上贖回壓力過大，黑石集團不得不限制投資者的贖回規模。BREIT這隻基金設立以來投資者每月最多能贖回2%的份額，而去年12月，公司只允許贖回0.3%。被迫“限贖”這一舉動進一步引發了投資者對公司陷入流動性危機的擔憂，更加想要贖回自己的資產。整個基金現金流陷入了惡性循環。
以小觀大，黑石BREITS暴雷事件其實代表着整個房地產行業的發展趨勢。本文將通過分析近年來房地產行業的發展，以及加拿大房地產的變化，來討論2023年，投資人是否還能介入房地產行業？
近代房地產市場
19世紀末開始，隨着時代和經濟的不斷髮展，房子的需求越來越大，形成了專門的房地產行業，在越來越多的資本參與到房地產行業後，房地產市場有了突飛猛進的發展。
房地產業的發展也帶動了相關產業的騰飛，拿商業房地產最大的市場——美國來說：
作爲一個建造週期長，需要衆多資源共同參與的房地產市場，資金是保證這個產業運營的重要因素。這也就促成了房貸業務的蓬勃發展。房貸業務，從最初19世紀末的個人放貸，到20世紀初的政府政策干預放貸，以及再到20世紀70年代後，通過金融手段和政策來放貸。從這樣一個過程可以看到，房地產市場促使金融產業有了嶄新的經濟增長點。比如，在1970年，美國國會批准成立了住宅貸款抵押公司，來幫助各個金融機構來開闢二級抵押市場。
由於金融房貸系統的快速成熟，也加速了美國房地產業的發展，在21世紀達到了空前火熱。
在房地產業蓬勃發展的過程中，政府不忘房地產的初始價值倒向：滿足老百姓居住的需求，會不斷地監督和干預市場的變化，避免讓它的發展方向有太大的偏離。但是，即便政府一直在監管房地產市場，由於人性所趨，資本逐利，當人們發現房地產業是個人人都可以參與投資的市場時，大量的炒作人、炒作團、炒作商涌入了房地產市場，哄擡房地產價格，嚴重影響了房屋的初始居住目的：真正需要居住的人根本買不起房子。
這樣的現象，不僅在美國出現，在加拿大也同樣出現，當然政府不會坐視不管，於是，政府越管，市場越熱，市場越熱，政府越管……循環往復的局面已經形成。按照這樣的方式進行下去，如果那些想把房地產作爲投資標的人們，也就處於了高風險投資的邊緣，就像前面提到的黑石BREIT基金爆雷一樣。接下來，將爲大家展示一些數據統計，希望引起大家的警惕。
資金過多集中於房地產
在過去20年，由於大量的資金涌進房地產行業，導致其他行業沒有足夠的資金得到應有的發展。
上圖，是2021年加拿大細分行業貢獻GDP的數據，其中，房地產行業 (Real estate and rental and leasing）佔比最多，達到了13.5%。在有些省份，比如BC省，房地產甚至佔比達到19.6%，也就是說每5刀的GDP，就有1刀是房地產行業產生的。即使是房地產佔比比較低的省，比例也有10%左右。
這樣的比例會帶來什麼影響呢？以史爲鑑，從美國的房地產業變遷情況，來解讀一下加拿大的房地產市場可能發生的危機。
(美加GDP中房地產佔比情況對比圖)
上圖是BMO銀行所提供的加拿大和美國房地產分別佔本國GDP的比例。可以看到從1960年以來，直到2000年左右，兩國房地產的趨勢都差不多，佔比在4%-8%之間波動，都沒有超過10%。也就是說，房地產作爲衣食住行的一部分，與其它支柱產業平衡發展，並且根據加拿大統計局公佈的數據，在2008年以前，房地產業佔GDP的比重，長期排名第二，次於製造業。直到美國次貸危機之後，躍居第一，成爲加拿大GDP貢獻最大的產業。
雖然美國和加拿大都是移民國家，但由於美國的房地產業發展最快，它是全球投資者首選場所。所以，在美國通過金融手段和政策實行放貸後，從1990年左右開始，美國房地產吸引了大量的投資者，一路吹高了房地產的泡沫，到了2007年創下了歷史記錄。物極必反，因爲金融次級貸款的盛行，並且缺少監管政策，有資質沒資質的人都可以獲得貸款，於是在2008年撐破了這個泡沫，美國的房地產市場瞬間崩踏，一蹶不振10多年，房地產市場一直處於緩慢恢復的狀態，直到2021年，才恢復到之前的中位數水平。
而當時的加拿大，因爲它的房地產業僅處在老二的位置，所以在2008年的金融危機中，經濟沒有受到致命的打擊。在小幅回落波動以後，繼續上行。
而與此同時，投資者們，尤其是海外投資者們，在看到了加拿大房地產市場的這個優勢後，他們的腦海裏形成了加拿大的房地產市場比美國更加健康的認識。因爲資本是逐利的，很快海外資金快速撤離美國，轉戰到了加拿大。這也就是爲什麼，2008年之後，加拿大的房地產市場反而更加蓬勃的發展起來。在疫情期間，由於貸款利息低，促成了加拿大房地產業就如一根直線往上漲。這也是爲什麼2008年過後加拿大房地產業對GDP的貢獻躍居第一位的主要原因，而且是遠超排名第二的製造業。截至2021年，加拿大對房地產的依賴程度，比美國2008年的房地產泡沫時期還要多30%。
這是一個非常危險的信號，當一個國家的GDP極度依賴一個行業時，其他行業的發展就會被拖累拉跨。因爲一個國家整個市場上的資金都被吸引到了這個行業中，如果不加控制，會由於馬太效應，導致另外80%的行業越來越弱，無法正常發展，只靠20%的行業帶動100%的GDP，後果就是，國家整體GDP增速也會被拖垮。這個就是資金過於集中於房地產會帶來的弊端。
房價過高，難以負擔
前面提到，資本是逐利的，當大量錢涌進房地產市場時，房地產市場的供給和需求必然會發生變化。當需求上升，房地產的價格自然也會上升。下圖是BMO銀行對加拿大房價的統計結果，圖中顯示了從1995年到2021年加拿大的平均房屋價格。
從圖中可以看到1995年到2000年，加拿大的房價比較平穩，從2000年開始，除了2008年稍微受美國金融危機影響有個明顯下挫，接下來房價基本穩步上漲，但到了疫情之後上漲速度幾乎加倍。2000年到2020年的20年間，房價從20萬左右漲到50萬，翻了2.5倍，平均每年漲12.5%。2020年到2021年，短短兩年時間，房價從50萬漲到將近75萬，翻了1.5倍，平均每年漲75%，這樣的漲幅堪比購買比特幣一樣刺激。
房價越是這樣的短期上漲，越是吸引了大量的投機資金進入房地產市場。如果按照這個趨勢發展下去，那麼房子最原始的居住目的將不復存在。因爲，那些炒房族已經被瘋狂的房價上漲衝昏了頭腦，哄擡房價。而最需要住房的年輕人根本買不起住房。這裏有一組數據顯示，年輕人的購房悲哀：
Generation Squeeze發佈的一份報告顯示：按照2022年高點的房價，年齡在25至34歲之間的新購房者必須全職工作27年，才能攢足一套普通住房20%的首付。而真正想要買房，不僅要攢夠首付，還要能夠承擔房貸，房貸能貸到多少錢，則取決於收入。
比如一套房子80萬，即使有了20%（16萬）的首付，爲了貸出剩餘64萬的貸款，假設用一般情況下5倍槓桿來算：64萬房貸就需要將近13萬的收入作爲支持！一年收入13萬可不是一個小數字，加拿大收入中位數只有13萬的一半不到：6萬塊！這也是爲什麼年輕人在大多地區買到房只有兩個辦法，要麼，房價狂降75萬，要麼，工資猛漲到17萬。當然，也可能依靠有錢的父母。
如果是在大多倫多以外的地區，在安省，年輕人也要全職工作22年才能攢夠首付，在大溫哥華地區與多倫多一樣要全職27年，在卡爾加里要全職10年，魁北克要11年，哈利法克斯要12年。加拿大的年輕人平均要全職工作17年才能存夠首付！而在1976年，只要全職工作5年就可以存夠首付，這才符合房子給人住的初始目的。
對於任何一個國家來說，年輕人都是中堅力量，都是國家發展的頂樑柱。如果年輕人連一個可以遮風擋雨的房子都住不起，那年輕人沒有未來，國家也將沒有未來。
很顯然，房價持續走高，如果不加以控制，是非常危險的一件事。諾貝爾經濟學獲獎者席勒在他的著作《非理性繁榮》裏對於房價分析提出了很多重要的見解，其中一點就是：房子是固定的，而人是具有流動性的，如果房價足夠高，人們和企業就會搬離，甚至完全離開一個地區。
疫情之後，多倫多房價飛漲，很多年輕人即使已經在多倫多工作多年，但看到自己根本負擔不起的房價，再加上物價飛漲，最終選擇搬到卡爾加里等可以負擔起的城市生活。再比如，很多年輕人負擔不起疫情之後漲價的房租，選擇搬離市中心，回到父母家寄住。
所以，現在所有的事實都指向一個方向，就是房價已經高的離譜，迫切需要政府出面干預了。
政策出臺，擠出房地產泡沫
爲了控制日益瘋狂高漲的住房價格，政府已經出臺了相應的政策加以控制，比如：
· 2022年開始加息，提高借貸成本。
前幾年由於疫情，爲刺激經濟，央行不得不把利率從4%左右降到了2.45%，從而爲炒房提供了便利。現在疫情結束，央行恢復加息通道，在短短的一年時間裏，連續8次加息，目前，優惠貸款利率已經上升到 6.7%的水平，而上一次利息水平高於6%，還是2007年。
加息效果非常明顯，房地產市場迅速降溫，最直觀來看，一年的時間裏，大多地區的房價已經同比下降16.4%，交易量也直線下滑45%。
· 壓力測試——B20政策。
早在2017年時，加拿大聯邦政府金管局OSFI推出了B-20政策。從2021年開始， OSFI將mortgage的壓力測試利率提升到5.25%，到2022年底一直維持在這個水平。
這個壓力測試，簡單理解就是OSFI要確保購房者的貸款以及還貸能力，如果收入不夠、資產負債情況不良，那就不能獲得貸款，進而不能買房。
購房者能夠貸到的金額，也從原來年收入的八倍十倍的高水平，降到了五倍。一位每年收入八萬的購房者，原來能貸到80萬，加上首付20萬，能買到100萬的house；壓力測試之後只能貸到40萬，加上首付20萬，只夠買個condo。
所以，OSFI推出壓力測試的目的非常明確：不能隨便買房，限制房地產市場的炒作，迴歸建房買房的初衷，希望人人都能獲得一個可以住的場所。
· 海外買家禁令
除了加息和壓力測試之外，政府還在不斷出臺新的政策。比如，今年1月1號開始實施的，海外買家買房禁令。
有資料顯示，在過去十幾年來，中國大陸的熱錢瘋狂涌入加拿大，尤其是溫哥華、多倫多等大城市，就是因爲他們大肆購入豪宅導致房價飆升，甚至有些學生都可以購買價值5700萬的溫哥華頂級豪宅，能獲得4000萬的mortgage。
加拿大抵押貸款和住房委員會CMHC在2019年的一組數據表明，BC省至少6.2%住房爲非居民業主，溫哥華這一比例爲7.6%；安省3.3%住房爲外國人業主，多倫多這一比例爲3.8%。在各種物業中，公寓的外國人業主比例最高，溫哥華和多倫多這一比例分別高達至少11.2%和7.6%。對比之下，溫哥華的房地產市場會有更多的泡沫需要被擠出。
· 空置稅
政府出臺了徵收房屋空置稅的政策。多倫多從2022年開始徵收房屋空置稅：在多倫多市內，如果一個日曆年內有超過6個月沒有租客、家庭成員或朋友居住的房屋會被徵收一定的稅。大概的稅率是1%，也就是交空置房的價格的1%。空置稅主要也是爲了通過阻止房屋空置來增加住房供應，同時減少炒房的利潤空間。
· 增加地稅
溫哥華市長在2023年2月28日晚上宣佈了最新預算，將平均地稅提高10.7%，創下了本世紀的歷史新高。這也是由於產業發展的不平衡，導致政府無法從其它的產業中獲得足夠的收益，只能從房地產業中擠壓資金。
這個新預算明年將使普通單戶住宅的業主多支付約 $470 美元，而普通公寓的業主將額外支付 $150 美元，一般企業將多支付約$670 美元。
以上就是政府已經通過加息、增加壓力測試水平、海外買家禁令、空置稅和增加地稅等多種手段，來爲房地產市場降溫，同時也可見政府要擠壓房地產泡沫、恢復經濟良性發展的決心。
房地產，一個保值工具
在政府官網上有這樣一張圖(如下)，顯示房地產如果作爲投資標的，在衆多的金融產品之中，投資風險和收益位居中位，和money market是一個級別。也就是說，房地產投資的回報僅比money market稍微高一點，能夠保值，但不是很好的投資工具。
事實上，經濟學家已經研究得出結論，近幾十年來，房地產價格的平均年增長率在3%-5%左右，相當穩定。與此同時，通脹率在近十年平均在2%左右，因此房地產的價格相比通脹率而言，保值性很強。當通脹率上升，物價上漲，房價也隨之提高，有時甚至高於通脹率幾個百分點。
根據FHFA (Federal housing Finance Agency)的數據分析，在1975年到2022年的將近50年間，如果在1975年將100美元投入房地產市場，到2022年的時候，這筆投資會增長到約928美元，也就是增長接近10倍。 如果在1975年開始就將100美元投入S&P500指數，並且長期持有，到2022年，這筆投資可能會有19,351美元，也就是翻了將近200倍，差別巨大。
由此可見，房地產具有抵抗通脹的作用，是非常好的保值工具。但是，它不是好的投資工具。那麼，什麼是未來的投資方向呢？
華爾街投行高盛的首席執行官大衛所羅門認爲，“資產管理”會是新的利益增長引擎。那麼，投資者是“拭目以待”，還是“嚴陣以待”呢？
如果以投資收益爲主要目的，房地產投資並不是值得長期持有的首選標的。投資者需要做到的是：“理智投資，放眼長遠”。
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