1月6日,港股内房股衝高,截至發稿,龍光集團(03380.HK)漲超9%,新城發展(01030.HK)、碧桂園(02007.HK)漲超5%,綠城中國(03900.HK)、旭輝控股集團(00884.HK)、越秀地產(00123.HK)等紛紛跟漲。
消息面,1月5日,央行、銀保監會發佈通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。對於新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。這亦是對此前政策的進一步延續。
據悉,人民銀行、銀保監會於2022年9月底就推出了放寬首套房利率下限的政策,對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
政策大力支持下,去年12月重點城市平均首套房貸利率已有了明顯改善。根據貝殼研究院的統計,2022年12月103個重點城市平均首套房貸利率為4.09%,環比持平,同比下降155個bp,創歷史新低。
而關於央行本次操作,也只是把房貸政策從「階段性」到「長效機制」的調整。對此,58安居客房產研究院分院院長張波指出,此次人民銀行、銀保監會的政策可以視為政策的延續,按照統計局公佈的70城房價數據來看去年這一政策覆蓋的城市超過了23個,由於去年房價下行的城市數量依然在增加,預計今年可進行首套房貸款利率下限調整的城市會進一步增多。
從調整範圍來看,所涉及的也只包括首套房,不針對二套房;僅觸及新發放的房貸,並不針對已經投放的存量房貸。
央行定調,各地因城施策放大招
實際上,自去年11月份以來,房地產行業各種利好信號就不斷釋放,從地產融資「三箭齊發」到如今房貸利率松動,都旨在快速推動房地產行業復蘇回暖。
同時,為響應中央號召,不少地方政府亦是頻繁發佈新政,推動相關政策落地實施。就近期而言,包括深圳、東莞、重慶、大連等城市均出台樓市重磅大禮包。
1月5日,深圳市住房等六部門聯合印發《深圳市推廣二手房「帶押過戶」模式的工作方案》的通知,提出在二手房「帶押過戶」過程中,通過推行「順位抵押」、二手房轉移及抵押「雙預告登記」等多種模式。
無獨有偶,此前12月底,據廣東省東莞市住建局官網消息,東莞市住房和城鄉建設局等多部門發佈關於推行存量商品房「帶押過戶」模式的通知。
除「帶押過戶」外,政策在住房公積金貸款額度、契稅下調等方面的優惠力度亦是相當之大。
1月4日,安徽省六安市住房和城鄉建設局官網發佈《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的若幹政策》,其中在支持合理住房需求方面提出,提高住房公積金貸款額度,以及提高住房公積金使用效率。
自2023年1月1日起,大連市契稅最高稅率由4%調降至3%;重慶日前將27條房地產新政納入穩經濟政策大禮包,重點提到調整房貸利率下限等。
顯而易見,在一系列政策呵護下,各地樓市復蘇回暖有望。但短期看來,需求端的刺激仍有待進一步加強。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,當前不管是住房需求的能力,還是對住房市場的預期,比過往任何時候都疲弱。而且,房價還在大面積下跌,70城中有50-65個城市的新房或二手房價在下跌,迫切需要多措並舉來提振市場的預期和信心,儘快止住,也迫切需要降低購房門檻、降低購房成本。
南京市統計局則對於促進房地產健康發展提出建議,重點落在優化投資結構,推進「保交樓」工作;緩解民營房企資金壓力,提振投資信心;豐富供給形式,拓寬購房主體範圍;實施差異化調控,刺激購房需求等方面。
長期來看,住建部部長倪虹首次提出了對首套房需求應該「大力支持」,這一表態也充分說明了房地產在擴大内需的重要作用,表明了監管對於2023年房地產行業企穩回升的信心。
房企業績有望迎拐點?
回顧往昔,在疫情的持續衝擊下,不少房企業績築底。現如今,伴隨房地產政策暖風頻吹,哪些地產股將率先迎來春天呢?
從中指研究院發佈的2022年房企銷售額排行榜來看,碧桂園(02007.HK)仍然穩坐頭把交椅,去年全年交付了64萬套,以4643億元的銷售額排在榜單第一位。緊隨其後的是保利發展(600048.SH)、萬科(02202.HK),2022年銷售額分别達到4408億元、4172.2億元。
而華潤置地(01109.HK)、綠城中國(03900.HK)、中海地產、招商蛇口、金地集團、龍湖集團、建發房產亦衝進前十榜單,2022年,分别實現銷售額3013億元、3003.2億元、2960億元、2926.3億元、2218億元、2032.7億元、1700.2億元。
展望後市,興業證券張億東指出,民營房企暴雷,行業浴火重生,地產行業估值分化。暴雷民營房企行情難以修復,部分優質民企地產在政策支撐下估值有所修復,但仍未回到此前水平,而融資通暢、可持續拿地的央國企地產估值回歸正常水平,長期更將進一步受益於行業格局的優化。
光大證券表示,政策利好頻發,供給側信用風險出清,促需求實質性升溫。疫情管控優化,房地產供需回暖可期,資本市場關注度提升明顯,投資建議關注三條主線:1)看好核心城市土儲充裕、信用優勢顯著、品牌優秀的龍頭房企未來市佔率與ROE率先提升,建議關注保利發展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發展等;2)看好先發佈局多元賽道、注重運營升維、第二增長曲線經營性現金流穩定增長的房企,建議關注萬科A/萬科企業、龍湖集團等;3)關注存量資產資源豐富、質地優異、管理高效的房企未來運用REITs提高資產回報率,建議關注華潤置地、上海臨港等。
中信證券則預計2023年市場前低後高,銷售復蘇較快,開發投資復蘇較慢。珍惜政策機遇,二次分化、存量盤活和再融資三主線選股。看好藍籌地產公司。
不難看出,在房地產政策力捧下,今年房地產市場還將繼續著力於需求端的改善,屆時擁有豐富土地儲備及渠道資源的頭部巨頭無疑將充分受益,相關企業業績恢復性強。
值得一提的是,由港股100強研究中心主辦,財華社、富途安逸、洞視科技聯合協辦的「2022香港上市公司發展高峰論壇暨第十屆港股100強頒獎典禮」將於2023年2月24日香港港島香格里拉大酒店舉行。屆時,碧桂園、綠城中國、萬科等在港上市的地產龍頭企業能否順利衝進第十屆「港股100強」榜單呢?十分值得期待!
據悉,「港股100強」評選活動始於2012年,由騰訊網和財華社共同發起。活動每年通過準確的數據及一系列科學化的評價標準進行計算,評選出香港主板上市公司中發展良好及擁有投資價值的上市企業,發佈榜單及頒發獎項,促進香港資本市場的健康繁榮發展。