FX168財經報社(北美)訊 周二(12月6日)，大大小小的投資者都在排隊從房地產基金中撤資，這是利率飆升有可能顛覆商業地產行業的最新跡象。
黑石（Blackstone）上周表示，在贖回請求激增后，它將限制投資者可以從其690億美元的旗艦房地產基金中提取的資金數額。據一位知情人士透露，喜達屋（Starwood）資本集團通知投資者后不久，它還限制了一只146億美元基金的提款。
黑石和喜達屋基金是兩個最大的非交易房地產投資信托基金，這是一種受富人歡迎的投資結構。由包括貝萊德和世邦魏理仕等公司在內管理的英國私人房地產基金最近也采取了類似措施來阻止資金外流。這些大型投資者的一些顧問表示，一些美國養老金機構也開始從房地產基金中撤資。
隨著越來越多的投資者和金融公司放棄房地產，套現請求的增加也隨之而來。利率上升有可能壓低這個負債累累的行業的房地產價值。與此同時，人們越來越擔心辦公空間需求疲軟和公寓行業租金增長放緩。
金融公司巴林銀行美國房地產收購主管Joe Gorin表示，商業房地產價值“必須要下降”，尤其是辦公樓，“但問題是下降多少”。
追蹤公開交易的房東的FTSE NAREIT All Equity REITs Index今年下跌超過20%，寫字樓業主的跌幅更大。經紀商表示，銀行發放的商業抵押貸款比去年少，而且由于買家對價格不再符合不斷惡化的前景而猶豫不決，因此建筑銷售量下降。
贖回請求的增加仍然相對較小，而且可能是短暫的。在2020年疫情最嚴重的時候，許多養老基金要求將資金從投資工具中撤出，但當第二年房地產市場前景轉好時，許多人改變了主意。
盡管如此，如果要求退款的投資者數量持續增長，這可能會成為房地產市場的一個問題。這是因為需要籌集現金來償還投資者的基金通常別無選擇，只能出售建筑物。
投資顧問公司Marquette Associates的總裁兼經理搜索主管Nat Kellogg表示:“這給整體價格帶來壓力。”
Nat Kellogg表示，在他的公司建議的養老基金和大學捐贈基金中，越來越多的人正在尋求從房地產基金中撤資。
與2020年不同的是，個人投資者也在爭先恐后地退出。非交易型房地產投資信托基金在第三季度支付了37億美元的贖回費用。根據一家投資公司Robert A. Stanger & Co.的數據，雖然他們從投資者那里籌集到的新資金仍多于他們因撤資而損失的資金，但這是多年來最高的撤資數字，比2021年第三季度增長了12倍。
這些基金通常允許投資者每月或每季度提取資金，但不得超過設定的限額。黑石的690億美元基金，稱為Blackstone Real Estate Income Trust Inc.，或BREIT，每季度贖回限額為基金凈資產的5%。上周，黑石表示贖回請求超過了上限，這意味著一些投資者在明年之前將無法兌現。
黑石集團的股票在宣布贖回限制當天下跌了7%。一位知情人士說，喜達屋的非交易房地產投資信托基金與BREIT一樣受到了類似的限制。
曾為養老基金提供房地產投資建議的哈佛商學院高級講師Nori Lietz表示，個人投資者撤資的部分原因是他們預計未來會蒙受損失。房地產基金的估值通常基于對不斷變化的市場適應緩慢的評估。即使在房地產市場惡化的情況下，這也使基金估值保持在高位。但最終，現實會迎頭趕上。“評估向后看，市場向前看，人們正試圖在減記發生之前套利并取出資金。”
養老金通常會設定一個目標，即其資產中應持有多少百分比的房地產。由于房地產基金的估值一直居高不下，而股市和其他市場都在下跌，私人房地產在養老基金資產中相對于股票的份額有所上升。Nat Kellogg表示，這會產生拋售房地產基金以恢復平衡的壓力。
華盛頓州投資委員會的情況就是如此，該委員會機構關系主管James Aber表示，國家養老基金報告稱，截至9月30日，房地產占其投資組合的22.4%，但其目標是18%。
大型機構投資者正在轉向風險較低的策略，即發放貸款或簡單地為在經濟低迷時期不可避免地出現的便宜貨囤積現金。
在英國，資產超過150億英鎊（相當于183億美元）的房地產基金今年秋天阻止了機構的贖回，理由是保留現金和避免被迫出售等需求。這些基金的管理人，包括貝萊德、M&G Group、Schroders PLC、CBRE Investment Management和Legal & General證實他們已經采取了門控措施。
房地產基金仍在籌集資金，但比以前少了。根據Preqin的數據，以美國為重點的房地產基金在第三季度籌集了156億美元，這是自2020年以來的最低季度數字。
高利率也降低了非交易型房地產投資信托基金對新投資者的吸引力。當利率較低時，非交易REITs很有吸引力，因為它們提供的收益率比債券高得多。
但顧問表示，與非交易型房地產投資信托基金相比，現在債券的回報率更高，流動性更強，風險更低。
圣地亞哥金融規劃公司Brava Financial LLC創始人Kelly Nilsson問道，為什么投資者會將資金鎖定在回報率僅略高于某些支付4.5%或5%的政府債券的房地產基金中，“這不是一個公平的權衡”。