“一只穿雲箭，千軍萬馬來相會”。這一俗語對應到近日內房股的漲勢可謂恰如其分。
11月8日，中國銀行間市場交易商協會發布消息 ，交易商協會將繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地産企業在內的民營企業發債融資。
受此消息利好，11月9日至11月11日，地産板塊聞聲大漲：港股市場中，內房股板塊累計漲超17%，在所有板塊中漲幅靠前，絕大多數個股均呈現上漲態勢。截至11月11日收盤，旭輝控股、龍光集團、碧桂園(02007)等超5家個股漲超30%。
與此同時，多支地産債價格漲超20%，尤以碧桂園旗下的地産債漲勢亮眼。截至9日收盤，“20碧地03”和“21碧地02”皆漲超28%，而“19碧地02”和“20碧地02”則分別漲超22%、21%。
由此，不難看出，樓市這突然射來的“第二支箭”的確對低迷許久的市場起到了極大提振作用。而碧桂園作爲民營房企龍頭，在這一波漲勢中，無論是股票還是地産債均表現吸睛，這背後蘊藏着的發展深意無疑也值得探討一番。
政策多方利好 正在重構的樓市信心
自6月短暫回溫後，金九銀十平淡收官、銷售數據不及預期等表現均昭示着樓市仍在探底。
這一點相關領導層顯然也注意到了，並正在從多個方面重構市場發展信心。
一是，重啓“第二支箭”，民營房企融資支持力度加大。
智通財經APP觀察到，民營企業債券融資近期以來迎來政策持續“加力護航”。譬如說，10月27日，人民銀行副行長潘功勝對中債增公司調研並指出，要加大對民營房企債券融資的支持力度。11月1日，交易商協會、房地産業協會聯合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，介紹正推進的十余家房企增信發債，涉及金額約200億元，表明將繼續加大對民營房企發債的支持力度。
而相較于上述債券融資政策，這一次“第二支箭”重啓更是彰顯出政府對樓市支持的決心。
據悉，此次交易商協會表態中資金支持由人民銀行提供，規模可達2500億元，後期或有擴容，支持力度較之前有所加大。在本次表態中提及“第二支箭”(2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權叁個融資渠道采取“叁支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資)，目前信貸、債券融資均有相關支持措施出台，對于“第叁支箭”股權融資的支持或可期待。
二是，政策寬松進入加速期，一線城市放松釋放較強信號。
自2021年9月央行在第叁季度例會上提出要維護房地産市場健康發展，房地産市場迎來“政策底”。而2022年以來，地産政策暖風頻頻吹起——需求端上，各地陸續放松限購、限貸、限售、限價政策;供給端上，爲促進房企融資能力恢複，中央多次提出支持房地産企業合理融資需求。
而在“第二支箭”重啓的當天，北京市住建委發布關于取消台湖、馬駒橋“雙限購”的消息更是釋放了強烈的放松信號。
據悉，此前北京台湖和馬駒橋均執行通州區嚴格的“雙限購”政策，此次放松後將執行其他區域普遍執行的限購政策——即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續5年社保或納稅可擁有一套住房。在此之前，一線城市中上海在10月底也放松了臨港新片區的限購政策。需要指出的是，北京作爲調控風向標城市，其局部地區放松限購，信號意義強烈，即意味着政策寬松正進入加速期，一線城市目前已經釋放強烈的放松信號。
可以看到，不論是從需求端，還是供給端，國家在政策層面已經給予了房地産行業充分的支持力度。而在多方政策驅動之下，下半年樓市觸底回暖或成爲大概率事件。
據東吳證券指出，在“房住不炒”的總方針指引下，預計至2030年商品住宅需求依舊能夠維持 12萬億平的銷售規模中樞，城鎮常住人口增長、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的 26%、41.8%、32.2%。綜合考慮城鎮化進 程、改善性需求、城市更新等，中國房地産市場未來仍有較大發展空間，房地産銷售不會出現大幅下降，房地産開發仍有巨量的市場空間，未來很長一段時間依舊是支柱産業，將逐步從高速轉向中速、高質量發展階段。
而在政策頻頻釋放寬松信號助力樓市“升溫”之際，什麽樣的房企才能夠率先斬獲發展機遇?
關于這一問題，市場給出的答案皆是——銷售穩健及現金流安全的優質房企。
其中，國金證券認爲，中債增支持民營企業發債能緩解部分房企短期資金壓力，但其更多目的或是保交樓;而寬松政策的加速落地，更加利好當前銷售投資穩健的房企，因此可着重關注布局重點城市核心板塊的改善型房企，以及現金流安全且能保持一定拿地強度的頭部房企。
打鐵還需自身硬 碧桂園“強者恒強”
從前文可知，在政策頻頻釋放寬松信號助力樓市“升溫”之際，經營穩健、現金流良好的頭部房企更容易在這一波支持浪潮中率先斬獲發展機遇，而碧桂園作爲優質龍頭房企自然也將成爲投資市場的首要選擇。
不過，“打鐵還需自身硬”，碧桂園穩健發展的經營內核顯然是碧桂園率先斬獲機遇的關鍵所在。
一方面，從銷售能力來看，在上半年低迷的房地産市場中，碧桂園守住銷售基本盤表現足以證明成長韌性。
今年上半年，在多個城市受疫情困擾、工程建造被迫停工、購房者産生信心不足等多重因素影響下，國內房地産行業經曆了史上最嚴峻大考——相關數據披露，大多數房地産企業2022年上半年業績出現大幅度下滑甚至虧損。不過，碧桂園仍保持收支平衡，成爲少數能夠實現盈利的房企。
財報數據顯示，2022年上半年，該公司錄得了1623.6億元的營業收入，實現股東應占核心淨利潤49.1億元。
在銷售數據上，據統計，10月碧桂園實現權益合同銷售額333.3億元，環比增長4.09%，已連續兩個月業績環比正增長。1-10月，碧桂園累計實現權益銷售金額3094.3億元，規模居行業首位，滾動銷售回款率持續保持90%以上的水平，經營性回款強勁。
另一方面，從債務結構來看，碧桂園資産負債表、現金流量表仍保持平穩，從而進一步反映出公司的財務安全性。
據悉，截至6月30日，碧桂園總借貸余額爲2936.8億，較去年同期下降7.6個百分點，剔除預收賬款的資産負債率也從2020年中期的81%下降至72%，淨借貸比率僅爲48.1%，連續多年保持在60%以下。公司的經營性現金流淨流入約52.5億元，可動用現金余額1479.8億元，現金短債比維持在2倍左右。
除此之外，2022年下半年，該公司在境外已無到期美元債，境內有兩筆債達到可回售狀態，合計40億元。明年上半年，碧桂園合計有69億元的公司債到期或達到回售狀態，以及折合40億元的美元債到期。整體來看，碧桂園資産負債表較爲健康，非受限資金足以覆蓋短期有息負債，償債壓力也不大。而隨着政府頻頻發布拓展融資政策，融資環境大幅好轉，碧桂園的財務安全性有望進一步提高。
最後，從未來的成長力來看，碧桂園還有兩張“優質底牌”——即優質和充足的土地儲備將支撐公司未來業績的穩健發展，以及戰略布局智慧建造業務將爲公司帶來新的成長力。
據惠譽統計，今年前7個月百強房企中有70家沒有拿地，仍有實力新增土儲的民營房企寥寥無幾。不過，碧桂園除外，今年上半年，該公司共獲取了9個低溢價的新項目，78%分布于二線城市。另據半年報顯示，截至6月底，碧桂園的權益可售貨值達1.2161萬億元，另有潛在權益可售貨值2917億元，總權益可售資源合計約1.5萬億元。其中，96%位于常住人口50萬人以上的區域，77%位于人口流入區域，75%位于五大都市圈。
由此不難看出，碧桂園通過不斷豐富土地儲備“廣築牆 深積糧”的做法或將給公司未來業績穩健發展帶來充足動力。除此之外，2022年來需求端政策持續放開， 限購、限貸、限售“叁限”放寬政策不斷推進，不同能級城市政策均做出調整，尤其是對碧桂園這樣全國化布局的企業來說，行業政策整體的放寬，將促進公司銷售在多城市實現多面開花。
而在戰略布局建築機器人業務上，碧桂園通過持續深耕智慧建造，也打開了更大的成長空間。
具體而言，目前，博智林機器人已形成混凝土施工及修整、砌磚抹灰、內牆裝飾等建築機器人産品線，覆蓋了結構施工、外牆施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項建築施工工序。截至 2022 年 9 月底，已有 32 款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋 30 個省份(直轄市、自治區)超 600 個項目;累計交付超 1600 台，累計應用施工面積超 1000萬平米。
除此之外，碧桂園今年6月成立的科技建築集團目前也正在釋放新的成長力。據悉，科技建築集團已在北滘碧桂園鳳凰台完成試點項目驗證，進入全國首期100個樣板工程項目試用階段，未來將通過全面應用與總結，不斷完善體系、迭代更新。後續，對內，科技建造集團將承接集團內部項目的總包及分包工程，同時大力拓展外部的代管代建等業務，包括保障房、商品房、政府公建、工業建築、基礎設施等工程。
結語
關于樓市的回暖預測，市場目前猜測紛纭。但結合國家高層透露的訊息，或許我們能夠找到一些蛛絲馬迹。
6月15日，國民經濟綜合統計司司長付淩晖在發布會上表示：“隨着房地産市場的逐步趨穩，相信下半年對經濟穩定的作用會逐步顯現。”用大白話翻譯過來就是——房地産作爲“穩經濟”的重要支柱，經濟要回暖，樓市當然也要回暖。由此可知，房地産作爲“穩經濟”的重要支柱，在“房住不炒”總方向指引下，回暖只是時間先後問題。
而樓市“升溫”信號強烈之際，能夠憑借穩健性和成長性穿越下行周期的碧桂園，自然也將憑借龍頭優勢迎接樓市升溫機遇，強者恒強。