地產行業的深度調整，令物管板塊由大漲瞬間轉向大跌。
Wind數據顯示，在2020年底，港股33只物管股累計市值達7172億港元，但截止今年8月15日，43只股組成的物管板塊總市值卻降至3171億港元。一年多時間，整個板塊市值縮水了4000億港元。
根據富途牛牛數據，内地物業管理板塊自去年下半年開始開啓了跌跌不休的模式。板塊指數暴漲又暴跌，令不少投資者表示「看不懂」。
在板塊大跌的這段時間里，有一半的物管股股價慘遭腰斬，其中就包括西南物管市場的一哥——金科服務(09666.HK)。
金科服務股價自去年2月觸頂後一路下行，不斷創出新低。近日最低點下探至9.22港元，較最高點時削掉了近90%。如今公司總市值僅剩70餘億港元，市盈率(TTM)為5.48倍。
股價持續低迷，金科服務到底經歷了什麽，難道未來發展沒有希望了嗎？
降至冰點的市場情緒
物管行業與地產行業有著極高的緊密度，因此地產行業的風吹草動，對物管行業來說並不是什麽好消息。
2020年下半年「三道紅線」出爐後，不少憑借高周轉壯大的國内房企越來越吃不消。隨著時間的推移，地產行業如今正迎來償債高峰，進而影響到業務的擴張和新房的交付。
國内很多上市物管企業對地產母公司有比較嚴重的依賴，若母公司業務停擺，物管企業的在管建築面積增長也受到衝擊，非業主增值服務也將難以幸免。
特别是那些有債務問題的房企，隨著市場信任產生了變化，下屬物管企業是否會受到債務拖累俨然已成為市場的憂慮。恒大物業(06666.HK)那134億存款的「消失」之謎，就是很典型的例子。
就目前看，整個物管行業的這種憂慮持續在加深，市場情緒已降至了冰點，導致資金紛紛換賽道，進一步抑制估值的修復。
那市場對金科服務是否也有這種憂慮？
金科服務的母公司金科股份(000656.SZ)是國内知名的千億房企，行業的變化也令金科股份有點不好受。
2021年，金科股份實現銷售額1876億元，同比下降15.99%；同年實現營收1123.1億元，同比增長28.06%；歸母淨利潤36.01億元，同比大幅下降48.78%，為2015年以來首次淨利潤下滑。
進入到2022年上半年，金科服務預計業績大幅轉虧，預計虧損額為13億元-18億元，上年同期盈利37.05億元。對於業績下降的原因，金科股份表示：報告期内受多地新冠疫情頻發、行業政策持續調控及現金流安排等因素影響，公司竣工交付項目規模減少，導致整體結轉規模下降；同時，受行業變動影響，公司採取降價促銷及專項去庫存等措施刺激銷售回款，導致毛利率降低、銷售費用增加。
此外，金科股份手頭有點緊張，債務問題逐漸顯露出來。
近期，金科股份4000餘萬的商票逾期未兌付引來市場關注。而在2022年一季度，金科服務逾2200億元的流動負債中就有43.28億元短期債、100.12億元應付票據和237億元一年到期非流動性負債。
而一季度末，金科股份貨幣資金為218.82億元，期末現金及現金等價物餘額僅有208.16億元，顯然存在較大的資金缺口。
基於此，5月12日，標普將金科股份的發行人信用評級從「BB-」下調至「B+」。評級下調的原因是，在過去幾個月銷售額下降的情況下，金科股份用手頭的現金償還債務後，該公司現在沒有足夠的流動性空間來消化不利的行業狀況。儘管2022年的監管環境對於開發商來說相對良好，但艱難的運營環境可能會繼續給公司的銷售和利潤率帶來壓力，導致信用指標下降。
為此，金科服務大方的向母公司「輸血」：在7月29日，金科服務發佈公告稱，將向金科股份提供不超過15億元，年化利率為8.6%的貸款。
公告發出後的首個交易日，金科服務股價應聲下挫，8月1日大跌37.37%，創出上市以來最大單日跌幅。
至於二級市場「用腳投票」，市場的擔心並不在於這一筆交易是否合規，實際上是對此類物業子公司未來是否要繼續補母公司的財務窟窿，以及其更長遠的財務獨立性產生了疑慮。
8月1日，小摩發佈研報稱，將金科服務評級由「中性」下調至「減持」，目標價由19.5港元下調至10港元。公司公佈向控股股東提供15億元借款，該行認為市場會對此作出負面反應。
小摩表示，即使有博裕資本作為金科服務戰略投資者，似乎也無法阻止這類或被質疑的交易，擔心是否未來會出現更多類似的交易，而且借貸並不是第一筆與控股股東的關聯交易。
很顯然，金科服務此次向母公司借出巨額款項，再次使市場造成物管股的負面情緒升級。8月1日當天，在金科服務帶頭領跌的情況下，碧桂園服務(06098.HK)、雅生活服務（03319.HK）等不少物管股股價亦隨之下挫。
市場的情緒有點崩，那金科服務的基本面有問題嗎？
槓槓的基本面
有意思的是，與低迷的股價相比，金科服務的經營狀況十分健康，可以用「優異」來進行評分。
我們先看金科服務的市場地位：
連續六年保持西南地區市佔率第一；連續六年被中指院評為中國物業服務百強企業綜合實力TOP10；獲得中指院頒發的2021中國物業服務上市公司市場拓展能力TOP3；獲得中指院頒發的2021中國物業服務上市公司社區增值服務能力TOP4；獲得中指院頒發的中國物業科技賦能領先企業Top3。
這些成績，足以證明金科服務是物管行業的尖子生，在業内具備一定的領先優勢。
成績單方面，金科服務營收和淨利潤逐年快速增長。2021年，其營收和淨利潤分别達59.68億元和10.57億元，2017年-2021年復合年增幅分别高達54.51%及74.5%，相當的優秀。
經營業績的高增，正是受益於金科服務在管建築面積的迅猛增長。2021年，金科服務的在管建築面積達到2.38億平方米，擠進全國前十，較2017年翻了近三倍。
行業上那些過度依賴母公司「下發」項目才能擴大規模的物管企業，顯然面臨的不確定風險更大，若母公司新房交付出現大倒退，將嚴重拖累物管企業的經營業績。
不同的是，金科服務則屬於比較好強的一家企業，自力更生能力並不弱。近些年，依靠「外拓+收並購」，金科服務漸漸脫離了母公司的「懷抱」。
截至2021年12月31日，金科服務合約管理面積共計約3.60億平方米，獨立第三方佔比約62.9%，較2020年同期提升6.6個百分點；年内新增合約管理面積約9300萬平方米，其中約86.3%來自獨立第三方；於2021年12月31日，集團在管面積共計約2.38億平方米，其中獨立第三方佔比約57.7%，較2020年同期提升9.1個百分點。
2022年，金科服務外拓能力有望繼續提高。公司管理層在此前業績會上透露，公司2022年在管面積增長目標在1億平方米以上，而新增管理面積中5000萬平方米以上來自外部直拓，4000萬平方米來自收並購，大約1000萬平方米來自地產交付。
以上是金科服務在物業管理這塊「老本行」的成績，在業務延伸方面，金科服務也在大力進行探索。
按業務劃分，金科服務有空間物業服務、社區增值服務(家庭生活、園區經營和家居換新等服務)、本地生活服務(餐食、餐食供應鏈、酒店管理)和數智科技服務(智能設計、智慧案場等服務)，呈現出多業態、多元化的發展態勢。
當下，國内多業態物業管理發展剛處於起步階段，是迎合消費升級趨勢而演進的。從服務視角介入城市和生活，滲透更廣泛的空間場景，物管企業將有「礦」可挖。
金科服務的多業態轉型雖然規模不大，但有所成效。
2021年，公司社區增值服務收入約為14.95億元，同比飙升566.1%；本地生活服務收入4.74億元，同比增長121.7%；數智科技服務收入9950萬元，同比增長108.6%。該三塊業務2021年的收入比重已達到34.6%，非物業管理業務板塊收入比重的上升，有利於企業增強抗風險能力，抵消地產行業變動帶來的不利影響，從而提升企業的估值。
行業機會大於風險
物業管理與人們的生活息息相關，碧桂園服務首席財務官黃鵬近日表示：物管百年之後還在，但是服務或者企業模式或會改變。
黃鵬的觀點，言外之意便是通過創造社會價值，可以從物管市場中挖掘出更多的增長機會。
不可否認，目前物管賽道依然是一條好賽道，長期看發展前景並不賴。這主要體現在以下方面：
一、相較於重資產且舉債高的地產行業，物管行業屬於輕資產行業，現金流穩定，無需舉債經營，只要不亂來，暴雷的概率極小。
以金科服務為例，過去每年的資本性支出均不超過億，而每年有數億的經營活動現金流量；同時，金科服務現金流充裕，2021年底現金及現金等價物達49.22億元，可支撐公司探索新業態。
二、政策支持。地產受政策影響極大，但物管行業更多的是受政策的扶持，「社區+物業+養老」模式是政策推進的大方向。因此，物管行業的政策潛在風險極低，相反長期將受益於政策的推動。
三、美好生活是人們的追求，正促進物管市場正走向穩增長、多元化服務的道路上。行業參與者通過拓寬物業服務的邊界，將整個城市看作一個大的物業社區進行運營和管理，豐富人們的生活以及提升生活質量，有利於挖掘出更大的市場。
據國海證券測算，2030年，預計全國物業管理總體市場規模達2.13萬億元，較2020年增長近87%。
四、對於頭部企業來說，市場集中度的提升將帶來重大歷史契機。在當前面臨復雜營商環境的大背景以及基層治理框架約束下，中金公司認為未來物業行業將整體向專業化、市場化發展，物業企業基礎服務盈利能力也將穩步向均值回歸。
可以預見，未來物業行業的收並購將持續進行，行業整合加速，行業集中度將進一步提升。
回到金科服務，短期内，公司或會繼續受到整個市場的負面情緒，以及公司「輸血」母公司帶來的市場反應所影響，估值提升有難度。
但從公司基本面和行業中長期發展前景看，金科服務的未來有著不少的想象空間。畢竟，金科服務是物管行業的頭部企業，綜合競爭力不弱，在市場集中度不斷提升的背景下，強者恒強本色有望進一步凸顯。
我們還需要耐心等等金科服務的價值回歸。