2021年，在輪番出台的監管收緊政策疊加頻繁上演的暴雷事件影響下，房地産行業猶如坐上一趟上半年“過熱”、下半年“過冷”的過山車，增長放緩、黑鐵時代...等各種消極定調籠罩在這一行業頭上。
但2022年以來，在多地陸續出台樓市松綁政策的大力推動下，行業消極局面有所轉變。據悉，開年以來，全國已有超過70個城市放松房地産調控政策，從限購、限貸、限價、土地供應等多方面給予樓市實質性支持。
至此，在松綁政策的利好下，地産行業也將有望在2022年實現“觸底反彈”，成爲“穩增長”的一條重要主線。
5月10日，雅居樂(03383)發布的2021年報，也不失爲地産行業一個不錯的參考視角：即該公司是如何用穩健的基本盤穿越2021年的下行周期，迎接2022年的反彈行情。
主業+副業多輪驅動，穩固“基本盤”
從核心財務指標的表現來看，雅居樂這一份“成績單”展露了較強的抗風險韌性。
2021年，該公司實現營收730.28億元。實現毛利、淨利潤分別爲190.21億元、90.98億元。
整體來看，這幾大核心財務指標同比皆顯露了不同程度的下滑之勢，不過，在全行業利潤規模負增長、利潤增速下行的背景下，雅居樂業績下滑顯然在情理之中。
另外，期內該公司錄得毛利率爲26.0%，淨利率爲12.5%。對比行業平均盈利水平來看，雅居樂仍然保持着高于行業的盈利水平。據國金證券統計，3月以來房企發布的2021年業績公告顯示，平均毛利率爲18.74%，平均淨利潤率爲8.21%。
而還有一點需要指出的是，2021年，雅居樂實現預售金額約1390.1億元，同比增長0.59%。
據克而瑞數據披露，2021年百強房企銷售罕見負增長約3%，而雅居樂預售金額還能逆勢微增，足見其成長及抗風險韌性較強。
拆分業務來看，雅居樂之所以能夠在2021年保持着穩健的基本盤，離不開其“以地産爲主，多元業務協同發展”的營運模式。
智通財經APP了解到，2021年，雅居樂在做精地産主業的同時，旗下物業管理、環保等多元業務協同發展，並主要體現出“主業”銷售業務繼續發揮支柱效應，“副業”多元化業務加速成長，成爲第二增長曲線的特點。
“主業”方面，2021年，地産開發作爲雅居樂主營業務保持穩健增長，錄得收入爲584.02億元，收入占比爲80.0%。在這其中，該公司秉承“一生樂活”的品牌理念，開發了“5N”産品體系，最大程度滿足了客戶需求，從而進一步在行業下行周期凸顯了穩健發展的特質。
“副業”方面，2021年，雅居樂實現多元化業務收入爲146.25億元，收入占比爲20.0%，較2020年提升6.7個百分點，進入多元業務“收獲期”：具體而言，物業管理作爲該公司多元業務板塊中的重要一環，期內該公司通過持續延伸服務場景，補強業態短板，實現收入爲113.30億元(已剔除關聯業務營業額)，同比增長44.3%;而環保業務在“一核四驅N翼”發展戰略之下則錄得27.67億元的營收，較去年同比上升20.9%。
除此之外，在聚焦多元業務之外，雅居樂還瞄准了新賽道，進一步賦能公司穩健發展。
2021年11月30日，雅居樂發布公告披露，通過簽訂D輪優先股購買協議聯合協議及期權協議，完成對威馬汽車的投資，交易完成後雅居樂將持有威馬汽車股份約4.58%的權益。另外，報告期內，雅居樂還與廣東珠江橋生物科技股份有限公司(簡稱“珠江橋”)建立戰略合作關系並成爲其股東。
這兩大新賽道，于雅居樂而言均有着不容忽視的增長潛力。一方面，新能源汽車在“雙碳目標”的驅動下，未來發展前景較好;另一方面，“珠江橋”所處的複合調味料賽道亦是“懶人經濟”盛行下的熱門賽道。鑒于此，雅居樂鎖定有增長潛力賽道的舉動，或將爲該公司股東及投資者創造更大價值。
由此，不難看出，在“主業”+“副業”+新賽道的多元業務布局下，雅居樂2021年能夠保持穩健基本盤並非偶然。
優化財務結構，增厚“安全邊際”
從財務結構來看，2021年，雅居樂依然堅持穩健審慎的財務策略，爲公司可持續發展築高財務“安全邊際”。
在融資策略上，報告期內，雅居樂多渠道融資，進一步實現業務發展與財務管理的平衡。
具體而言，報告期內，境外方面，雅居樂分別發行于2022年到期4億美元4.85%的優先票據、于2025年到期3.14億美元5.5%的優先票據、于2026年到期4.5億美元5.5%的優先票據及于2026年到期24.18億港元7.00%的可交換債券等。境內方面，雅居樂還發行于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的境內公司債券。
與此同時，通過嚴格管控融資成本，雅居樂的融資成本也進一步下降， 2021年該公司實際借貸利率降低至5.87%。
在投資者對房地産信心嚴重受挫的2021年，多渠道的融資能力、有所降低的融資成本無疑爲該公司構築了一條護城河，促使公司穩健發展。
在償債能力上，報告期內，雅居樂通過合理安排償債計劃，實現了資産負債結構持續優化。
據悉，于2021年內，雅居樂按時償還各項到期債務，包括悉數贖回1億美元8.55%的優先永續資本證券，以及于2021年到期的本金總額爲6億美元8.5%的優先票據，實現公司債務結構的持續優化。在此背景下，截至2021年12月31日，雅居樂淨負債比率進一步降低至50.8%，居于行業較安全區間。
而在現金流上，2021年雅居樂通過嚴格的現金流管理，也進一步增厚公司財務安全邊際。
據財報數據披露，截至2021年12月31日，雅居樂現金及銀行存款總額爲384.20億元，並實現經營性現金流持續爲正。而這也意味着該公司在行業下行周期中，在增厚財務安全邊際的同時進一步打開想象空間——因爲，不管是從政策邏輯，還是市場邏輯，在土地市場和並購市場中，具備較充裕現金流的房企都將擁有更多的機會。
基于上，可以看出，持續優化財務結構之下，雅居樂的財務狀況也變得較爲穩健，從而進一步凸顯該公司穿越周期的能力。
聚焦兩大核心城市群，墊高“安全墊”
從土地儲備來看，2021年，雅居樂通過審慎購地、聚焦兩大核心城市群的土儲布局，進一步墊高公司投資“安全墊”。
具體而言，2021年，雅居樂在審慎購地的同時，在土地獲取上還透過招標、拍賣、挂牌、勾地及股權收購等多元方式購地，繼而在獲取了豐富的土儲之外，實現了可持續低成本拿地。
據悉，于報告期內，該公司新增優質項目29個，新增土儲424.0萬平方米，新增總地價爲人民幣278.3億元，對應樓面地價爲每平方米6565元。隨着新增土儲的納入，截至2021年12月31日，雅居樂于84個城市，擁有總土儲約4737萬平方米，對應樓面平均地價爲3651元每平方米，土地成本價格具有一定競爭力。
而在區域布局方面，2021年，雅居樂則通過持續深耕大灣區及長叁角兩大城市群，深度挖掘高能級城市的增長潛力。
據財報數據顯示，報告期內，該公司于大灣區新增項目4個，于長叁角新增項目13個。截至2021年12月31日，雅居樂于大灣區擁有土儲約爲1,240萬平方米，占總土儲的26.2%;于長叁角擁有土儲約爲566萬平方米，占總土儲的11.9%。除此之外，雅居樂還進一步布局高能級城市群，在多個一線城市獲取新項目。
在房地産行業中，有一句行話叫做“土儲是房企的生命線”。土儲作爲房企們安身立命最重要的本錢，量的多寡、質的高低，不僅是衡量房企中長期核心競爭力的重要指標，也是決定房企後續成長空間和利潤水平的關鍵因素。由此可見，深耕高能級城市的土儲布局，將大大墊高雅居樂的投資“安全墊”，進而爲該公司提供長遠而穩定的收入。
綜上來看，不難發現，主業+副業多輪驅動、優化財務結構及聚焦核心城市群的土儲布局是雅居樂能夠穿越2021年地産下行周期的重要特質，而對于有望迎來反彈行情的2022年，雅居樂亦存有不錯的發展機遇——因爲，隨着地産松綁政策加速兌現，公司較高的財務安全邊際和較大的業績增長彈性，無疑將爲公司打開更大的成長空間。