智通財經APP獲悉，興業證券發布研究報告稱，在“穩增長”和“寬信用”的大環境下，房地産公司將有更友好的發展環境，行業的流動性風險解除，新房銷售也將逐步回暖。物管公司有更好的業務成長性，更安全的財務狀態，估值將會有更大的彈性。該行看好經營獨立性高、內生增長能力強、盈利質量佳的物管公司。行業首選旭輝永升服務(01995)、中海物業(02669)、保利物業(06049)、新城悅服務(01755)，建議關注華潤萬象生活(01209)、綠城服務(02869)、越秀服務(06626)。
興業證券主要觀點如下：
戰略和執行經受考驗的一年：
2021年在“叁道紅線”以及嚴格行業調控政策下，部分房企出現流動性風險，這也是對物管公司戰略和執行的考驗。但物管公司交出了滿意的業績，體現了物業管理穩健的行業屬性。1)規模持續擴張：2021年港股物管行業上市公司平均在管面積2.2億平米，同比增長57.7%;平均合約在管比1.58，儲備項目充足;2)業績高速增長：營收和歸母淨利潤平均增速分別爲53.5%和57.6%，平均歸母淨利率爲14.6%，同比上升0.3%，盈利能力穩中略增;3)財務安全穩健：物管公司均處于淨現金狀態，業務擴展對金融資源的依賴性很小。
物業管理行業的發展仍只走出了一小步，未來從在管規模、業態分布、業務結構、品牌和産品、經營效率等方面都有很大的提升空間。
規模是基礎，業態更豐富：
在管規模仍然是物管公司業務展開的基礎，上市公司平均在管面積爲2.2億平米，存量和增量市場仍然很大，物管公司將繼續靠關連公司、招投標以及收並購等方式拓展規模;從業態上看，非住宅業態占比將持續提升，目前僅爲34%;未來物管公司將加大市場外拓力度，加速非住業態拓展，考驗物管公司的品牌力、産品力和服務力。
業務專業化，結構多元化：
物業管理逐漸擺脫房地産公司的附屬地位，需要有更多的科技投入，提升管理效率和服務水平，同時要降低業務對關連方的依賴度。從業務結構上看2021年行業基礎物管收入占比爲55%，同比降低2%，社區增值和非業主增值服務分別增長2個和降低3個百分點，同時物管公司開拓了更多的其他業務。
質量要權衡，效率要提升：
2021年物管公司受關連方占款、收購帶來貿易應收款及部分城市服務項目政府支付能力下降等因素影響，導致資産負債表惡化，部分公司應收賬款周轉率遠低于行業平均、經營性淨現金/淨利潤覆蓋倍數小于1。另外，考慮到被收購標的關連方占款能否回款、基礎物業服務收繳率以及持續外拓能力能否提升均有待驗證，長期或存在商譽減值壓力，物管公司收並購更加謹慎。
商管公司看重資産質量和運營能力：
2021年各商管公司加快開業節奏，華潤萬象生活、寶龍商業及星盛商業分別新開業13、22和4個項目，各商管公司未來2-3年開業計劃明確。商管公司可享受商戶業績增長帶來的收益，激勵商管公司更注重運營能力的提升。雖然2022年上半年短期受到疫情的影響，但商管公司管理的資産質量和運營能力才是關鍵。