博內房鬆綁 追萬科最好？

© Reuters. 博內房鬆綁 追萬科最好？

內地樓市持續低迷，市場隨即憧憬各地將陸續「解限」。其中龍頭萬科(HK:2202)股價就明顯很硬淨，公司有力進行回購，並提高派息比率，相信最能抵禦樓市寒風及搶先復甦。

去年業績輸其他龍頭 萬科2021年物業銷售額為6122億元（人民幣.下同），僅次於碧桂園(HK:2007)，全年營收4528億元，按年升8%，然而歸屬於上市公司股東的淨利潤按年大跌225.24億元人民幣，則大跌45.7%。是萬科在1995年、2008年後，在A股上市31年以來第三次出現倒退下滑。更重要是，對比龍頭碧桂園、物業銷售額全國第四的保利發展(SS:600048)淨利潤分別為269.3億和275.77億元，按年跌幅只是16.78%、4.74%，萬科表現明顯落後。

萬科的估值亦較同業為高。萬科當前市盈率為7.9倍，彭博綜合預測料公司2022年盈利可按年升逾3成，預測市盈率約為6.5倍，對比同屬民企的碧桂園預測市盈率約4倍為高。

不過，萬科的估值偏高，反而是投資者對公司信心的結果。自去年內房爆發債務危機，萬科股價過去一年累跌28%，碧桂園同期跌36%，更遑論是當前已停牌的內房銷售三哥融創(HK:1918)及五哥恒大(HK:3333)按年均跌約9成，這兩公司以2021年中期業績計，市盈率跌至不足1倍。

首家內房推回購 市場對萬科較有信心，主要是公司一直並未踩進「三條紅線」，亦未被揭有重大表外債。而萬科新近推出的回購計劃，相信可進一步鞏固投資者信心。萬科董事長郁亮表示，將在未來三個月內擇機開展介乎20億-25億元回購，當前內房債務危機人人自危，現金實力較強者多只回購優先票據，但真正為股份進行回購的內房就只得萬科，這反映了公司現金充裕，而債務亦不成壓力。

提高派息比率 事實上，萬科業績的有一大亮點是派息比率由2020年的35%調高至2021年的50%，除令公司派息跌幅較盈利為低，亦使現價股息率仍高達5.7厘，更是A股中唯一一家連續30年進行現金分紅的公司。 儘管市場預料今年派息比率可能恢復正常水平，但預測股息率亦可因盈利上升而維持在5厘以上水平。公司維持穩健派息政策，相信可為股價起到防波堤作用。

由於萬科財務狀況屬同業中最為穩健，除了可繼續吸引投資者資金，也給予潛在物業買家的入市信心。在當前多家房企大型項目遲遲未能交樓下，窒礙買家入市，拖累整體物業交投，不過萬科項目未見因相關負面新聞，預料當各地政府相繼對樓市「解限」後，購買力會率先流向萬科等財務較為穩健的內房，成為樓市解凍復甦的優先受惠股。

總括而言，萬科資金壓力不大，加上回購計劃有助支持股價，即使當前內房再度傳出新債務危機，料對萬科的影響仍是較細，反之樓市鬆綁復甦，萬科的銷售數字也有機會跑贏同業，因此當前炒房策鬆綁，萬科可能是最好選擇。

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