2021年年報業績會上，華潤置地(01109)的主題是“勇毅笃行，韌性生長”，這也代表了這家低調和穩健的央企對于2022年的寄望。
談及對整體房地産市場的看法，華潤置地總裁李欣表示，目前市場已經築底，預計下半年會回升。但華潤置地從來不唯規模論，也不沖規模，公司希望的是保持行業排名和地位，“華潤置地要的是有質量地規模增長”。
3月31日，華潤置地公布2021年全年業績情況。數據顯示，華潤置地2021年全年實現綜合營業額2121.1億元人民幣(以下單位等同)，同比增長18.1，股東應占淨利潤人民幣324億元，同比增長8.7%，核心淨利潤266億元，同比上漲10.2%。全年派息1.207元，是爲數不多派息能維持在1元以上的房企。
數據同時顯示，銷售方面，2021年華潤置地的銷售額1838.6億元，同比增長17%，超過了同期5.8%的全國銷售額增長;投資物業(包括酒店經營)租金收入約174.3億元，同比增長36.3%。
從這份財報來看，有許多的好消息，主業的地産開發依舊穩健，商業運營特別是購物中心和寫字樓收入穩定，行業“優等生”的表現從來無需市場擔心，外界的寄望是華潤置地是否飛得更高?
譬如經營目標是否可以訂得再高一些，不僅僅是守住前10這一位置，而是能夠有更大位置的突破;譬如“萬象系”的購物中心擴張能否再快一些，從規劃設計、招商到開業時間更短一些，由此帶來更多的租金現金流。
進入十四五，華潤置地提出了“重塑華潤置地” 的戰略目標，市場也在期待着這樣的拐點出現。
現在看來，2022年將是華潤置地努力奔跑的起點，而我們可以從他2021年的財報裏窺斑知豹。
第一個認識：行業最低的負債與融資
在過去，高毛利、低負債一直是華潤置地的最大牌面。
2021年，華潤置地持續保持在行業最低水平的負債率和融資成本。
以融資成本爲例，華潤置地加權融資成本僅爲3.71%，在2020年底4.08%的基礎上，進一步下降37個基點。隨着規模效應，未來其加權融資成本有望繼續降低。
注：華潤置地近年淨有息負債率一覽
從財務指標來看，華潤置地的負債率和融資成本仍舊處于行業最低水平。截至2021年底，華潤置地的綜合借貸總額約1974億元，只有約28%的有息負債一年內到期，平均債務期限拉長至5年，目前現金及銀行結存約1087億元，同比上漲21.6%，足以覆蓋短期借款，同時淨有息負債率僅30.4%，位于行業低位。
金融市場是可以相互參照定價和相互促進的,資産的價格能夠全面地反映出市場上所有的公開信息。股票市場、債券市場、銀行間市場是資産配置的重要場所,他們在波動率,收益率和流動性方面有着千絲萬縷的關系。
整體金融間融資市場給華潤置地的業績投贊成票的原因，在一定的鏡面上，折射的是其對華潤置地長期主義的深度理解，對華潤置地未來發展路徑的堅定信心。
第二個認識：毛利下降，但仍是房企領先
金融市場對華潤置地理解和信心的來源，很大一部分因素，是華潤置地一直領先于業界的毛利率水平，而這個水准在未來仍有可能持續擡升。
2021年華潤置地這個毛利率的數字是：26.97%。
這個毛利率水平，雖然較2020年有所下降，但爲TOP50房企排名NO.1;其淨利率爲17.63%，同樣是房企第一，也是TOP50房企中僅存的2家淨利率達到17%以上的企業。
縱觀今年已發半年報的房地産企業，毛利率的下跌成爲行業的一個整體現象。這跟前幾年土拍市場的火熱以近段時間的調控都有關系。
房企裏全部企業的毛利率、淨利率都在下降，普遍下降幅度5-10個百分點。伴隨着房地産調控、主要城市的“兩集供地”，房地産市場將告別高利潤時代，而轉向與普通行業相似水平。在這其中，大部分的房企毛利率或在15-20%區間。
對此，李欣的理解是：“行業毛利率回歸20%左右是共識，毛利率已經回不到30%左右的水平。未來，華潤置地有信心將開發物業毛利率保持在22%、23%左右，購物中心毛利率水平將達到70%以上，集團整體毛利率水平保持在25%以上。”
第叁個認識： TOD的持續引領者，2022年收並購市場將成爲主線
作爲房地産行業稱得上是富有創造力和想象力的一家央企，華潤2021年的全年策略重在TOD，但2022年流溢到市場上的優質地産項目將與TOD成爲新的並購主線。
如果從財務上而言，對照叁道紅線，華潤置地均爲“綠檔”。截至2021年年末，華潤置地的在手現金及銀行結存折合1087億元，現金短債比達1.99倍，較此前表現更爲穩定。
有意思的是，雖然現金短債比更高，但華潤置的地拿地金額卻在上升。年報數據顯示，華潤置地年內新增權益土儲1107萬平方米中，一二線核心城市投資占比達90%，京津冀、成渝、長叁角及粵港澳四大國家戰略區域的權益地價占比達76%。據從中指研究院發布數據顯示，2021年華潤置地的權益拿地金額爲989億元，其權益銷售額約2174億元，拿地銷售比爲45.5%，曆年少有的超過40%的比例。
截至2021年底，華潤置地新增土儲計容面積1439萬平方米，總土儲面積達6873萬平方米可保障公司未來叁年以上的發展需求。
拿地金額的支出，其主要的項目投向，則是華潤置在近幾年力推的TOD。未來，華潤置地重點在杭州、南京、長沙、鄭州等城市獲取多個城市級TOD商業綜合體項目。
TOD是華潤置地重點布局業態，也是華潤置地作爲城市投資開發運營商的核心競爭能力
2021年特別是下半年以來，房地産行業發生了巨大變化。新冠疫情帶來的影響仍沒消逝，政策層面以“房住不炒”爲主基調，針對融資、銀行需求，甚至土地端的調控也不斷落地。
自2021年開啓的房企爆雷，衆多優質項目流向市場，這爲華潤置地低價拿取優質地塊提供了機會，而資金及融資成本，則是華潤置地多年的行業護城河優勢所在。
據李欣透露，除了華潤置地獲得招商銀行230億元並購貸之外，集團已經儲備並購融資額度達到400億元，隨時可以啓用。
第四個認識：經營性不動産是利潤和高毛利的發動機
即使在大環境較爲冷淡的背景下，華潤置地經營性不動産的收入依然堅挺，這是它最深的護城河。
根據財報的數據，2021年華潤置地經營性不動産收入爲174.3億元，同比增長36.3%，遠高于開發性物業10.8%的增速。
在毛利率方面，經營性不動産更是對開發物業的直接碾壓。
歸結起來，因商業運營的毛利率較高，這個數字爲68.2%,遠高于地産開發的23.7%。細分起來，購物中心的毛利率爲74.1%,寫字樓的毛利率爲71.9%,酒店爲11.1%.
在營收增長層面，購物中心實現租金收入139億元，按年增長38.1%;寫字樓實現租金收入19億元，同比增長20%;酒店實現營業收入16億元，同比增長43.9%。
商業運營成爲華潤置地維持高利潤的錨，也是其未來改善高毛利的發動機。
李欣表示，目前華潤置地共有98個購物中心，在營的有54個，儲備的接近50個，儲備的項目按照目前的開發進度和結構的鋪排，在未來4年時間陸續釋放，目前的儲備即使沒有新增，也可以滿足每年開10到12個，以兌現集團的目標。
華潤置地已經在行動。以經營性不動産爲例，在過去的數個月中，華潤置地先後並購了禹州、中南建設的物業業務。在購物中心方面，按照計劃，2022年華潤置地將開業購物中心12個，年末在營購物中心數量達到66個，並在2025年將達到100個，總面積1200萬平方米。
關于利潤率的情況，李欣坦言，十四五期間整體購物中心收入的增速維持在20%以上，同時購物中心的毛利率水平維持在70%以上，管理層對此有充分的信心。
可見，無論是存量還是增量，華潤置地希望通過經營性不動産，做商業運營改革，減輕開發性物業的毛利率壓力，並提供更清晰的盈利能見度。若華潤置地的經營性不動産能保持目前的出租率和租金增長水平，則其公允價值有望逐年上升。
第五個認識：建立扁平化組織，向精細管理要利潤
在未來，就是，華潤置地在堅持“城市投資開發運營商”戰略定位的基礎上，將從土地紅利、金融紅利，全面邁向：
向精細管理要利潤。
根據智通財經APP的梳理，華潤置地向管理要紅利的措施有叁：
第一是，組織變革、精簡架構，而組織變革和激勵變革被認爲是華潤置地十四五期間重要的叁大發展引擎之一。
管理架構變革表現在總部、大區和城市公司關系的變革上，核心就是要精簡放權，要建造總部主建、大區主戰、城市公司主攻的高效組織，打造城市公司全價值鏈的組織能力。當中，大區的部門是精簡，總部則要建設專業和專家型的平台，強化專業的管控，減少成本支出。
第二是謹慎拿地。
華潤置地將會更側重于項目端的收並購，但不會考慮公司平台股權端的收並購;同時亦關注招拍挂市場的變化。但無論是二級市場招拍挂還是收並購，華潤置地內部對項目回報要求是控制在稅後利潤率12%左右。
第叁是降低叁費成本。
從叁費占比來看，華潤置地叁費占比爲6.3%，較之2019-2020年同期的10.6%、9.3%已有較大降幅，且直降3個百分點足以令人驚訝，可見內部財務管控水平已有極大提升。而據智通財經APP了解，在除叁費上，華潤置地已要求向中海看齊，後者是3.2%，整體房企中爲最低。
小結：未來的估值空間
在“房住不炒”的大方針引導下，地産端的融資一直在嚴控，但得益于相比同行較爲優越的財務管控，華潤置地在評級端及融資端保持了一貫的穩定輸出，甚至融資端在擴張。
在評級端，在財報年內，標普、穆迪及惠譽叁家國際評級機構維持華潤置地Baa1/BBB+信用評級，聯合評級給予AAA評級。
在融資端，華潤置地動作頻頻。3月17日，華潤置地100億的小公募債券獲得通過，而在此之前華潤置地獲得了超過200億元的並購額度。
3月拿下投資200億元的廣州新溪村舊改項目、2月79.94億元拿下北京兩個地塊，甚至並購禹州和中南建設的物業業務僅僅是前兆，華潤置地的拿地和並購戰車剛剛開出。
德銀在報告中指出，華潤置地利用市場低迷的時機在2021年補充土地儲備，爲2022年之後提高市場份額和銷售鋪路，預料目前如華潤置地等杠杆率較低國企，未來將有更多收購機會。
綜上所述，在低折扣拿優質土地、商業運營持續擴張的戰略中，華潤置地的毛利率水平或將重回30%以上水准，甚至是持續提升，這將有助于重估其在資本市場上的表現。
數據來源：華潤置地曆年股價表現圖(季線表)
從華潤置地股價來看，其從2005年至今，一直呈上漲的通道，其股價漲幅最高超過50倍，始終跑贏大盤。其間有抓住中國房地産市場快速成長的政策紅利，亦有自身修煉內功，持續提升運營效能和組織效率的管理紅利，給股東帶來豐厚的回報。
數據來源：WIND
從ROE角度來看，從2011年以來，華潤置地ROE始終高于13%。如此高的ROE意味着企業具有強大的護城河、意味着更多的“實際可分配利潤”，從多年的高ROE本身已經驗證了華潤置地獨特的商業模式在市場上的成功。
資本市場上的投資，多選擇龍頭的企業，就像電商看阿裏，社交看騰訊，視頻看頭條相似。地産行業雖然有諸多政策的限制，題材亦不如科技、醫藥等性感，但關鍵在于其巨大的存量、極強的産業安全墊，在這個行業中，可以走出完全遠超市場表現的標致性企業，而華潤置地有可能成爲關注的標的之一。
畢竟，沒有衰退的行業，只有不努力的企業。
