智通財經APP獲悉，光大證券發布研究報告稱，維持中國海外發展(00688)“買入”評級，受行業盈利空間持續下行影響，下調2022-23年預測核心EPS爲3.65(下調7.2%)/4.01(下調7.7%)元，新增24年預測核心EPS爲4.36元;現價對應22-24年PE核心估值爲5.1X/4.7X/4.3X。作爲央企領頭羊，于成本管控上爲行業標杆，四十余年深耕核心一二線的地産開發經驗使得公司享有較高品牌溢價優勢，近年加速推進“藍海戰略”，積極開拓商業等多元賽道，致力于維持行業領先的價值創造能力。
事件：公司發布2021年全年業績公告，期內實現營收2422.4億元(+30.4%);實現歸母淨利潤401.6億元(-8.5%)。
光大證券主要觀點如下：
結轉收入大幅提升，多元增長極逐步釋放;高能級城市鞏固深耕成果;土地投資節奏靈活;高信用優勢突出
1)2021年，公司實現營收2422.4億元(人民幣，下同)，同比提升30.4%。其中，公司18個商業項目于期內投入運營，迎來入市高峰，持有商業運營建面同比增加94萬平;對應實現商業物業收入爲51.7億元，同比增長17.4%。此外，公司積極發展教育、養老、物流等業務，致力于維持行業領先的價值創造能力。
2)2021年，公司取得歸母淨利潤401.6億元，同比下滑8.5%，主要系行業盈利空間普遍下行，公司銷售毛利率較20年下滑6.5pct至23.5%所致，疊加投資物業公允值收益、一級土地開發收入及合營公司應占收益較20年同期下滑顯著，對應歸母淨利潤率16.6%，仍領先行業;取得歸母核心淨利潤363.8億元，同比下滑4.3%。當期每股基本盈利3.67元，年度合計派發股息爲每股121港仙。
3)2021年，公司(含合聯營公司)實現合約物業銷售額3695.0億元，同比增長2.4%;對應銷售樓面面積爲1890萬平。值得注意的是，當期公司在31個城市的銷售額進入當地市場前叁名，在北京、上海、廣州等城的銷售額超過百億元，公司在主流城市的競爭優勢與市場份額穩步提升。
4)在“兩集中”及“叁道紅線”融資監管背景下，公司理性把控前松後緊的投資節奏，加速推進“藍海戰略”，通過參與城市更新、舊改、棚改、TOD等項目建設多渠道獲取土地資源。21年，公司在內地25個城市合計新增土地儲備57宗，對應權益購地金額1297.5億元，新增貨值2882.2億元。截至21年底，公司(含合聯營公司)土地儲備爲8077萬平方米，存續比約4.3X。
5)截至21年末，公司扣預後資産負債率53.6%，淨負債率31.1%，現金短債比約2.4X，維持“叁道紅線”綠檔。央企背景優勢利于公司運作境內外雙融資平台，21年公司平均融資成本僅3.55%，繼續保持行業最低區間。
風險提示：推盤銷售不及預期，政策調控超預期，項目竣工不及預期等。