3月31日午間，正榮地産(06158)交出了一份誠懇而又充滿韌性的成績單。
從業績方面來看，2021年，正榮地産實現全年收入370億元(人民幣，單位下同)，同比微增;淨利潤12億元，核心利潤達到22.8億元;總資産保持穩步增長15%到2538億元。
面對債務市場的還債處理方式、土地的交付、資本市場的疑慮等方面，正榮地産的管理均予以耐心和細致的回答，更擎以“筚路藍縷啓新程，砥砺奮進踐初心”的緘言作爲新一年的座右銘。
正榮地産董事會主席兼行政總裁黃仙枝稱，目前公司企穩向好，債務合理協商展期，穩定有序生産經營，優化現金流，盤活資産，推進項目回籠，希望恢複企業自身造血功能，正榮地産不躺平。
正榮地産管理層在業績會上表示，過往房地産憑借高杠杆高周轉的快速擴張模式已經基本宣告結束，未來的核心要靠企業經營和流動性來保持公司的整體運營。近段時間，中央各部委密集發聲，後面隨着政策轉向，接下來受限資金部分預計在3-6個月的時間會有所好轉。
就內部而言，隨着投資人同意展期、內部成本的壓縮管控、組織機構的調整，是正榮地産在2022年突破困難、恢複市場信心和堅持長期主義的基石。
就外部而言，外部政策春風暖吹，從金融委到地方，再到預售監管資金的松動、並購貸不計入“叁條紅線”等資金層面的加持，2022年的樓市底層邏輯或加速重構。
早在2018年已經跨入千億陣營的正榮地産，規模已經不是唯一的訴求，在當前的市場背景下，只有精細管理、審慎投資才是逆周期生存之道，過去的高周轉已不再適用，推動組織架構優化升級，提高投資精准度，向管理、運營要效益才是它的發展韌勁。
這也是正榮地産管理層在2021年年報業績會上濃墨重筆強調的要點。
整體基本面良好，經營有序穩定
在合約銷售方面，公司2021年實現合約銷售1456億，基本完成年初制定的銷售目標，其中來自一、二線核心城市的銷售占比高達90.8%，截至年底，預收賬款達到910億元。在房地産行業持續調控、政策不斷收緊的大背景下，正榮能取得上述成績殊爲不易。
智通財經觀察到，倘若以區域爲劃分，爲正榮銷售貢獻最大的區域依然是長叁角地區，占比約54%，主要包括南京、蘇州、合肥、上海等城市;第二大貢獻的區域是海峽西岸，占比約25%，主要是福州、泉州、南昌等城市;中西部的銷售貢獻約13%，主要包括武漢、長沙、西安等城市;剩余的9%來自環渤海和珠叁角區域。
在拿地方面，隨着經營環境的深刻改變，正榮的拿地越發謹慎而穩健，年內共在16個城市新增29塊土地，新增土儲共計430萬平方米，權益地價202.4億元，土地款項基本上在2021年付清。
土地儲備方面，截至2021年末，正榮合共持有215個項目，土地儲備達2595萬平方米，總貨值4300億，足夠2年開發使用，其中一、二線城市占比達到82%，在確保價值穩定的同時，契合當下市場的主流需求，更有利于日後的銷售去化。
在區域布局上，正榮繼續保持比較均衡的分布，公司依舊以長遠的眼光看待長叁角及海峽西岸的發展，兩個區域土儲占比超過60%，中西部的占比則維持在23%，環渤海維持在9%。年內，公司亦把握住機會，對珠叁角區域進行了開拓，其土儲占比上升到6%。高質量的項目布局以及充裕的土地儲備均有望爲公司可持續增長帶來長期深遠的影響。
目前，公司聚焦有序生産經營和銷售回款兩大工作，在戰略上以“保交付、保供貨，保品質、促銷售、促回款”爲五大核心目標。另一方面，在公司內部管理上，正榮目前核心管理團隊穩定，在人員上堅持精簡架構，降本增效，爲公司未來業務開展和財務結構優化留足靈活空間。
積極應對市場變局，化解流動性壓力
2021年對正榮，甚至整個中國房地産行業而言，都是非比尋常的一年。
在這期間，外部經營環境發生了重大變化，資本市場“黑天鵝”事件頻頻發生，自2021年第四季度開始，地産公司的銷售受到不同程度的影響，業內多家包括正榮在內的公司難以在公開資本市場獲得融資。盡管面臨着種種壓力，公司從未退縮和逃避，而是上下齊心，維持經營的穩定，努力實施自救。
在整體地産行業低迷的情況下，正榮積極解決流動性問題，多措並舉將爲其率先走出低谷奠定堅實基礎。
其一，正榮梳理業務布局，適時對現有的部分資産進行合理盤活。
3月27日，正榮地産發布公告稱，擬向新希望地産出售佛山附屬公司51%股權，總代價約1.56億元，此次附屬公司股權出售完成後，正榮可實現收益約2880萬元。據了解，該附屬子公司原持有正榮地産及新希望地産的合營項目，目前該項目已基本竣工，所有樓已完成封頂，且約叁分之二的可出售物業已售出。由此來看，正榮有望通過提前退出部分合作項目，盤活項目受限資金，加快資金回籠。
另一方面，公司考慮對旗下的部分自持的投資性物業和資産進行出售，通過出售這些項目和資産，公司能夠降低負債規模，促進資金提早回流，以爭取盡快解決債務問題，維護各位投資者的長期利益。
其二，正榮持續調整債務結構，以增加經營的安全邊際。
在債務結構方面，從財報上來看，截至2021年末，正榮地産的債務結構處于一個相對合理的水平，主要源自于公司近幾年致力于優化融資結構，減少對單一融資渠道的依賴。
在債務管理方面，在境外，公司的永續資本債券同意征求，以及交換要約已獲得高票通過，並且在3月29日已經完成五筆優先票據、一筆永續資本證券，合共11.8億美元等值的票據及證券展期至2023年，大幅緩解了公司的短期流動性壓力，一定程度給公司帶來穩定的局面。此外，修訂條款的通過，也避免了公司發生交叉違約的風險。
境內方面，公司至今無任何實質性違約的情況，在叁月公司也完成了一筆ABS的展期。接下來，公司將繼續與境內、境外金融機構和銀行進行友好協商，努力化解流動性風險及壓力，力求現金流穩定。
其叁，正榮聚焦有序生産經營，降本增效爲長期發展蓄力。
在生産經營方面方面，正榮上下一心力保交付，有條不紊梳理節點、制定計劃、排除難點、確保生産經營正常推進。在2021年，公司新開工面積達到506萬平方米，竣工面積接近800萬平方米，年底在建1901萬平方米。在今年一季度已經順利完成4600多戶的交付，預計二季度交付量會超過19000戶。
此外，考慮到大環境的變化、疫情影響及自身的情況，今年以來正榮選擇保存現金，暫緩拿地，亦采取靈活有保有壓的措施，在不影響供貨和交付的前提下，對個別特殊項目采取分期施工、分期竣工、緩建等靈活措施，更高效地使用營運資金，確保項目的有序推進。
綜合來看，目前公司爲穩住經營、狠抓銷售回款、尋求提前退出部分合作項目以及出售自有資産做出種種努力，爭取獲得資金來償還債券。通過一年時間換取空間，相信公司有能力處理好現金流和債務問題，重回高質量發展的正軌。
此外，近期政策的有所松動逐漸爲地産行業再度注入生機。3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議。會議指出，“關于房地産企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”，這無疑爲地産行業帶來了重磅利好。
在高層定調穩增長後，“一城一策”發力，多地出台房價維穩、刺激需求端的政策：福州限購政策一定程度放開，南京房貸利率下行，廣西地區放松首付比例，哈爾濱取消限售政策等，均在爲地産市場的回暖而發力。
隨着市場預期正在逐步企穩向好，正榮認真做好戰略複盤與戰略聚焦，堅持以“盤活可用資金和優化現金流”爲總體經營方針，全力推進項目銷售回款，和項目正常生産經營，盡快恢複企業自身的“造血功能”。
當下，地産行業“規模爲王”時代終結，管理紅利大幕徐徐開啓，存量時代下多元化業務發展的重要性提升，考驗着開發商的多維實力。綜合來看，正榮具備長遠發展的潛在實力，也將盡快走出低谷，兌現經營業績，實現有質量的增長。基于對其長期發展的認同，以及業務核心價值的深入理解，我們認爲，眼下正榮地産或許正在迎來“深蹲起跳”的關鍵時點。
關于估值的猜想
在2月份資本市場爆雷以來，正榮地産的股價一直在低位徘徊。但有意思的是，成交量卻達開以IPO以來最好的水平。
根據智通財經的分析，截止3月30日，在自2月11日以來的34個交易日裏，共計有12個交易日的日成交額超過1億元，且曆史前叁大交易日均集中于此一時間段。
和同類型房企下挫之後成交量巨減相比，正榮地産二級市場的交易量卻創造了曆史的新高，這可能從另一個側面反映了一個問題：投資人看好未來正榮地産來的價值回歸。
截圖來源：智通財經APP
從資金來看，正榮地産在過去20個交易日裏資金均是淨流入，而其中大部分的淨流入資金集中在過去10個交易日。資金已經用腳在悄然潛伏。
現在資金正在等待一個正榮地産拐點的出現，這個拐點就是政策面、市場面和公司基本面的共振變化。
