智通財經APP獲悉，安信香港發布研究報告稱，綜合八家已出業績的主流物管公司(大部份是國企或質量較佳的民企)，隨着物管公司進入穩定期核心盈利增長有所回落，平均約40%，但仍處于行業較高水平。物管公司的營收收增長都與其在管面積增長幅度保持一致，反映營收增長都是依靠在管規模上升，主要體現在基礎物管及對應的社區增值服務上。該行喜歡外拓能力較強的物管公司，如旭輝永升(01995)、中海物業(02669)及綠城服務(02869)。其中，中海物業在盈利能力保持及利潤淨長方便在大型物管公司中較爲突出。在中型物管公司中，越秀服務(06626)在項目結構、坪效增長、利潤增長上都最爲突出，投資者亦可關注。
安信香港主要觀點如下：
規模拓展能力以永升、中海、綠城較強。
以絕對值來看，新增合約面積最高的是：綠城服務新增1.28億平米、旭輝永升新增0.94億平米、保利物業新增0.89億平米、新城悅新增0.76億平米、中海物業新增0.73億平米。其中，來自第叁方拓展(不包括並購)以旭輝永升、保利物業、中海物業及綠城服務較多，分別爲0.63億平米、0.5億平米、中海0.48億平米，綠城服務確實數據有待確認。然而考慮到保利外拓項目中，公建類別占比相對較高，該行認爲旭輝永升、中海物業及綠城服務品牌拓展能力較強。
管理規模仍是關鍵。
收入方面，營收同比增長最快的是越秀服務、新城悅及旭輝之升，增速分別爲64.2%、51.8%及50.8%。物管公司的營收收增長都與其在管面積增長幅度保持一致，反映營收增長都是依靠在管規模上升，管理費增幅空間有限。
整體坪效變化不大。
基礎物管服務方面，管理費的坪效(平均每月每平米在管面積所産生的收入)，除了越秀服務有較顯注的上升外，其他物管公司都只有輕微升幅或什至下跌。越秀服務坪效上升主要因爲新增TOD項目而令收入結構改善。分部毛利率方面，在2020年疫情補貼過後，基本上回歸正常水平。該行以2019年爲基准作比較，分部毛利率有明顯改善的都是剛上市不久，正在享受規模效應紅利的物管公司，其他物管公司最多只能維持相若水平。
成本效益改善尚待觀察。
社區增值服務方面，以增值服務收入的坪效計算，該行看到情況較爲參差，增值服務坪效絕對值較高的爲越秀服務(只計算非商面積)、遠洋服務，其增值服務坪效平均每月産出估算超過1元，且同比增長有較顯注提升，同比增長分別約150%及80%。分部毛利率大部份物管公司都呈下降趨勢，反映增值服務的業態受限，擴展業務規模可能帶來初始成本，成本效益改善有待觀察。此外，地産行業處于逆境，物管公司與其關聯地産公司，尤其是出險房企，其關聯協同支持可能受壓，亦會進一步令盈利能力受壓。
股息分派是焦點。
綜合而言，已出業績的大部份是國企或質量較佳的民企，收入結構、盈利能力及淨利增長均保持較佳水平。歸母淨利同比增長較高的如越秀服務、遠洋服務等都是受惠于低基數效應。進入穩定期的物管公司核心盈利增長平均約40%，仍處于較高水平。在房企爆雷的情況下，該行比較關注物管公司的派息情況，雖然某些物管公司剛于去年配售融資，加上行業低迷的環境中應保留現金在並購亦是合理之舉。不過高派息、或維持分派比率的物管公司，在某種意義上，用行動向資本市場證明集團穩健情況。一般國企背景的都能夠維持股息分派水平。
風險提示：地産政策不確定性;關聯房企融資難度增加。
本文來源于安信國際行業策略報告，作者：黃焯偉，智通財經編輯：楊萬林