2021年的物業市場風雲變幻。從上半年業績股價雙升的美好市場，到受地産行業波及，大幅回調。在資本市場估值分化的過程中，不變的依然是投資者對物管企業成長性的考量。
3月25日晚間，新晉港股上市物管企業金茂服務(00816)交出了上市以來首份“成績單”，以快速成長的業績、堅定有力的步伐、高度凝練的戰略，回饋了市場一個重磅驚喜。
業績穩步向前，規模步入新台階
盡管是資本市場的“新貴”，但金茂服務的前身能夠追溯至1993年，是物管行業中的“老牌玩家”。2021年，金茂服務繼續夯實主業發展根基，持續着高速成長的穩態，更在核心業務上不斷獲得突破。
2021年，金茂服務總收入約爲15.16億元，較上一年同期的9.44億元漲幅達到60.5%，增加約5.7億元。利潤方面，公司擁有人應占溢利約爲1.79億元，較2020年底約7710萬元增加約132.2%。若不計上市開支的年內利潤，經調整淨利潤約爲1.95億元，較2020年末增加153%，收入和利潤的“雙豐收”，顯然大大超出了市場預期。
從收入結構上來看，金茂服務的各項業務整體表現出齊頭並進的高速成長態勢，若以按業務進行劃分，公司主營物業管理服務依然保持着強勁的增長勢頭，年內實現約8.23億元，較去年同期增長45.1%，非業主增值服務和社區增值服務發展極其迅猛，增幅均達到80%以上。
就經營層面而言，多年來，金茂服務爲各種物業提供全方位的物業管理服務，並已在中國建立起全國性業務，特別側重于核心城市的高端物業。截至2021年末，公司總合約建築面積5760萬平方米，項目遍及中國48個城市，在中國管理175處物業，總在管建築面積達3640萬平方米，包括113個住宅小區和62個非住宅物業。
在金茂服務已布局的48個城市中，一二線及新一線城市占比高達98.7%，作爲業內高端物業服務標杆企業，金茂服務始終堅持深耕高能級城市，專注高端物業服務市場，不斷完善特色高端服務體系，致力于優質品牌力和高附加值的打造。
2021年，金茂服務的步履未停，不僅在總規模上持續獲得突破，其第叁方在管面積由2019年的不到百萬平方米躍升至今年的1242萬平方米，19-21年複合年均增長率高達310.2%，可見其獨立拓展業務的能力開始迸發，規模結構、面積來源正在不斷優化升級，未來成長具備較高確定性。
值得關注的是，公司業績的高速發展長期受益于母企中國金茂的支持，央企地産屬性素來以穩健著稱。在房地産行業底層邏輯加速重構的下半場，低風險偏好成爲助力企業長線發展的穩定劑，穩健的風格使得中國金茂及其關聯企業將憑借戰略定力及精准預判迎來更多全新機遇。而中國金茂龐大的高端物業項目儲備，無疑爲金茂服務帶來長期穩定的增量，爲公司長遠發展和高質量增長奠定堅實基礎。
計息借貸清零，融資成本顯著降低
智通財經APP觀測到，金茂服務回饋給市場的第二個驚喜來自于其財務結構的持續優化——與母企中國金茂一脈相承，金茂服務一直維持着穩健的財務風格，不斷關注負債指標的健康程度。
細察年報可以發現，年內，公司將所有的計息借貸，在2021年末全部清零，包括1.44億元的即期計息借貸和9.37億元非即期計息借貸，真正意義上實現了“一身輕松”。而非即期計息借貸的償還，令公司非流動負債總額開始大額縮減，由2020年度的約10.75億元降至2703萬元，降幅達到97%。對此，金茂服務表示：“集團已采納全面的庫存政策及內部控制措施審閱及監控其財務資源，並始終維持穩健的財務狀況及充足的流動資金。”
能夠在償債10億的基礎上，依然保持流動性不受影響，這不僅體現出金茂服務高質量的財務風險管控能力，具有強大的“進可攻，退可守”的抗風險能力，同時還意味着金茂服務輕裝上陣的決心，而債務的顯著降低使其能夠更加從容地面對市場所發生的變化，彰顯其穩健底色。
在負債減少的同時，公司的融資成本亦同步得到了降低，年內總融資成本由2020年度的6418.6萬元降至3370.7萬元，降幅接近五成，對此，金茂服務解釋稱，該下降主要由于在2021年公司償還本金而導致于2018年簽訂資産抵押證券安排的利息減少。
與此同時，金茂服務也在持續推動資金資本層面的財務優化以形成良性財務生態，截至2021年末公司在手現金較2020年增加104.4%至約5.54億元，流動性的充裕構成了其業務長期穩定發展的底層邏輯。
3月10日，公司完成了在港交所主板上市融資的突破性進程，發行約1億股新股，募得資金約7.6億港元(約6.1億元)，由此來看，金茂服務的融資活動穩健、積極、靈活，成功上市充分體現了資本市場對于金茂服務主體信用及資信的持續認可，多元融資渠道也能夠在一定程度上助力公司在變局中發現機遇，行穩致遠。
增值服務力拓成長，科技賦能數字化升級
事實上，優質而高效的快速成長，與金茂服務高度聚焦的戰略密切相關。
“內生方面”，主要指的是傳統住宅物管業務，即金茂服務依托母公司中國金茂的資源優勢，積極擴展新項目、新住宅，擴大物業合約在管面積，繼續發揮核心業務的“支柱作用”。
在規模不斷拓展的同時，金茂服務還在基于用戶需求，深挖社區增值服務業務的核心價值。從財報中我們能夠看到，社區增值服務收入的顯著增長，已經迅速拓寬了公司業績的成長邊界。
金茂服務涵蓋從開發到營銷銷售直至交付前後的資産全生命周期，並從需求出發，全場域關懷業主生活。從拿地到業主資産的二次出售，在開發階段提供咨詢服務及其他非業主增值服務;銷售及營銷階段提供案場服務及銷售代理服務，交付前提供交付標准評估服務，交付後則提供維保服務、美居服務及房地産經紀服務，實現了全周期全場景的覆蓋。
“外拓方面”，隨着物管業務的獨立上市，目前金茂服務對多元化業態的創新動作也開始逐步發力。
近年以來，金茂服務不斷拓展服務領域，打造多元化的業務發展體系。站在當下時點，公司已成功開拓商業、寫字樓、學校、公衆交通等非住宅物業服務領域，多業態綜合管理能力不斷增強，已爲其實現業態、空間和角色的全方位突破。
城市服務領域，金茂服務憑借中國金茂與各地政府在城市運營項目方面的戰略性合作，先後實現嘉善經開區城市服務項目、舟山東港新城服務項目、南京新堯新城服務項目落地，簽約規模81平方公裏，接管項目31個，涵蓋住宅、寫字樓，商場、市政公建等10余種業態。
值得一提的是，憑借中國金茂控股股東中國中化的先天優勢，金茂服務亦可借助與中國中化的潛在業務合作帶來更多的發展機會。此前，金茂服務與中化藍天達成戰略合作，爲中國中化旗下優質工業園及寫字樓提供物業管理服務，包括紹興上虞基地、蘇州太倉基地，進一步擴大産業園區服務賽道。
基于“全業態+全周期+全場域”的服務規劃能力的升級，以及中國中化、中國金茂穩健的股東背書，使得金茂服務在獲得來自獨立第叁方的城市運營服務領域的市場機遇方面更具優勢。
在數字化方面，金茂服務的表現亦毫不遜色，通過科技創新，目前公司已構建智慧社區、智慧生活、智慧運營叁位一體的智慧物業管理體系，開發完成了資産後端管理系統、公共資源管理系統、業主決策平台、透明物業、智慧社區車位預約平台等系統，並已制定智慧社區、智慧寫字樓及智慧城市的服務標准，管理服務從公域延伸，觸達私域，形成了全新服務生態，持續協同和賦能業務拓展與服務精耕。
精細化運營和優質高效服務亦迅速地體現在了財報上——2021年，公司的社區增值服務收入較上一年大幅增長85.9%，非業主增值服務收入同比增長約83.2%。在高毛利率業務收入占比不斷提升的情況下，2021年整體毛利率達到31%，後續仍具備穩定的提升空間，盈利能力水平將不斷提升，高速發展路徑已經呈現。
依托控股股東的強大支持和不斷拓展的業務規模，金茂服務以豐富業態協同打造核心競爭壁壘和高速成長曲線，共同促成了這張“成績單”的超預期。根植于全國一二線高能級城市，公司的業務邊界迅速延展，亦爲進一步市場化外拓與高質量增長提供充足動力。
綜合來看，當前金茂服務的核心競爭優勢明顯，當前正處于估值與成長趨勢的短期錯配階段，基于樂觀成長預期，我們認爲金茂服務有望快速成爲未來中國最具競爭力的高端綜合物業管理及城市運營服務提供商，值得長期關注。