“叁道紅線”的指揮棒下，高負債、高杠杆、高周轉的“叁高”發展模式走向終結，房企走不通“拿地—建設—銷售—回款”的道路，企業風險一觸即發，確保房地産行業“軟着陸”已然刻不容緩。
近期，政策的一劑猛藥爲爲房地産行業注入生機。3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議。會議指出，“關于房地産企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”。
這次會議無疑爲房地産行業帶來了重磅利好。然而，不得不重視的一個關鍵詞“新發展模式”。其實就是轉型，“規模爲王”時代終結，管理紅利大幕徐徐開啓，存量時代下多元化業務發展的重要性提升，將考驗開發商包括財務、管理、運營等在內的多維實力。
根據智通財經APP觀察，龍湖集團（00960）以自律基因構築穩健財務結構，多航道打造業績增長極，基本面紮實。資本市場上，截至2022年3月25日，龍湖集團市值爲2363.30億港元，動態市盈率達到13.25。，位列民營房企第一名，投資價值獲得市場認可。
業績穩健均衡增長 長跑型選手韌性凸顯
在行業深度調整的2021年，龍湖集團依然保持高質量增長，經營持續穩健。
期內，龍湖集團銷售面積達到1708.9萬平方米、合同銷售額爲2900.9億元，分別同比增長5.7%、7.2%。區域結構整體保持穩定，長叁角依舊貢獻叁成左右業績，環渤海、華中區域銷售占比有所提升，其中環渤海超越西部成爲2021年第二大貢獻來源。
受益于良好的銷售情況，2021年龍湖集團營業收入達到2233.8億元，歸母核心淨利潤爲224.4億元，分別同比增長21.0%、20.1%，持續兌現業績承諾。
“雙集中”供地模式下，龍湖集團進一步確保投資精准度，提升項目管控能力。2021年，集團共計新增122幅地塊，新進湛江、鹽城、鄂州、甯德、湖州、金華6座城市，新增土地儲備總建築面積爲2355萬平方米，權益面積1338萬平方米，平均權益收購成本每平方米6485元。
截至2021年底，集團總土儲合計7354萬平方米，權益面積5047萬平方米，業務已遍布環渤海、西部、長叁角、華南、華中五大城市群的69個城市，約85%的貨量集中在高能級城市的價值區域，且成本合理，爲盈利的持續增長奠定基礎。
報告期後，龍湖集團新增土地儲備總建築面積爲94萬平方米，權益面積49萬平方米。總之，2021年逆勢保持投資力度，一方面爲龍湖集團未來業績穩步增長提供堅實保障，另一方面，由于下半年以來拿地利潤空間逐步改善，這些投資也將有助于修複企業利潤率表現。
除此之外，龍湖集團依然一如既往堅持穩步投資持有物業的戰略，天街、冠寓等物業投資業務紮實推進，收入穩步增長，回報穩定可期。2021年實現物業投資業務不含稅租金收入104.1億元，同比增長37.3%，占總收入比重提升0.6個百分點至4.7%。近年來龍湖集團物業投資業務一直保持着強勁的增長，營收同比增速保持在30%以上，占總收入比重也逐步提升，物業投資業務蒸蒸日上。
2021年，龍湖集團物業投資業務收入保持快速增長態勢，租賃住房業務在行業內率先實現盈利，爲企業發展注入活力與動能。
物業投資業務持續向好發展的背後，是企業穩定的拓展步伐和不斷優化的運營管理。以主要板塊商場業務爲例，2021年，龍湖集團新開業12家商場，近年來其始終保持着每年10家及以上的開業速度，全國範圍內累計開業商場達61座，已開業商場建築面積達594萬平方米（含車位總建築面積爲749萬平方米），整體出租率97.2%。商業租金增長40%至81.5億元，商場銷售額增長53%至467億元，全年平均日客流209萬人次，同比增長38%。總體而言，龍湖集團物業投資業務發展一片向好，成爲企業發展的又一大亮點。
連續6年維持“綠”檔 築就資本端護城河
回顧2021年，上半年房地産金融政策維持連續性、一致性、穩定性，在“房住不炒”主基調下對經營貸、消費貸等進行全面排查，防範信貸資金違規流入樓市；對房地産企業的貸款集中度、“叁道紅線”財務指標嚴格監管。在雙向收緊的背景下，房地産金融領域風險得到一定程度控制，但部分房企現金流緊張，面臨較大財務壓力。
下半年以來房地産行業流動性持續修複，開發貸和按揭貸持續回暖。央行自12月15日全面降准0.5 個百分點，釋放長期資金1.2萬億元，進一步釋放行業流動性修複信號。
智通財經APP認爲，2022年政策有回暖迹象，但“房住不炒”的主基調依舊延續，房地産市場長效調控機制逐步完善，引導房地産健康發展，這也對房地産企業提出了更高的要求。“叁道紅線”對財務指標的明確界定，全方位的金融調控，以及住宅供地“兩集中”的落地，均意味着健康的財務狀況，正成爲房地産企業的生命線。
長期的財務自律、現金流充沛，是房企掌握主動權的核心因素，時刻保持審慎財務管理，是抵抗周期風險的根本。2021年，“穩健”依然是龍湖集團財務的重要標簽之一。截至2021年年底，淨負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比爲3.88）。秉持長期的高度自律，龍湖集團連續6年保持“叁道紅線”的綠檔水平，築就資本端護城河。
另外，面臨房地産行業調整期，企業的經營管理和運營能力均需接受考驗，龍湖集團始終強調“生意邏輯”，不放過市場機會，亦不盲目追求規模，保持回報率、現金流持續健康穩定。2021年回款率維持在90%以上的高位。這意味着龍湖集團經營性活動持續爲公司帶來健康穩定的現金，而這正是龍湖集團穿越行業周期的“壓艙石”和“定心丸”。
持續性的現金流入，讓龍湖集團債務結構進一步優化，一年內到期債務占比僅8%，現金短債比達到6.11，償債能力持續提升，公司安全性穩步提高。
融資成本降至4.14% 保持民營房企最佳信用評級
良好財務表現及經營戰略，保障龍湖集團融資成本長期處于行業低位。
2020年公司加權平均融資成本在億翰智庫30家代表性上市房企融資成本排行榜中位列第叁。2021年公司融資成本進一步優化至4.14%，再創曆史新低；淨負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍，剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比依然有3.88倍。作爲民營房企，龍湖集團的“盤面安全”表現優秀。
更爲重要的是，龍湖集團持續獲資本市場認可，是國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均爲穩定，令集團繼續保持民營房企的最佳信用評級。
2021年3月15日，集團被納入恒生指數成份股，正式跻身藍籌股。因審慎自律的財務表現、穩健的業務發展，去年5月，龍湖集團首次登榜《財富》世界500強榜單，穩健的經營質量和強大的企業綜合實力，進一步獲得認可。
在智通財經APP看來，地産行業進入“良性循環”時代，行業出現分化趨勢，劣質公司逐漸被淘汰，資源向頭部優質公司傾斜。3月16日，銀保監會表示，“鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼並收購困難房企優質項目，促進房地産業良性循環和健康發展”。
融資渠道對優質企業開放，2021年11月，中國銀行間市場交易商協會召開房企代表座談會之後，龍湖集團發行中期票據得到受理，是首批獲得在銀行間債券市場發債的民營房企。12月，龍湖發行一支爲期15年的中期票據，規模不超過10億元，票面利率爲3.7%，從發債規模、利率、年限維度來講，在國內民營房企中均處于較優水平。
2022年1月，龍湖集團完成28億公募公司債券的發行，其中3+3年期品種發行規模20億元，票面利率3.49%；5+3年期品種發行規模8億元，票面利率3.95%。2月14日，龍湖集團又取得中國銀行間市場交易商協會接受注冊通知書，注冊規模爲50億元。融資渠道不斷拓展，是龍湖集團長期的財務自律、穩健發展得到的獎賞。
從長遠發展邏輯來看，房地産行業整體分化將進一步加快。財務風格穩健且具有營運優勢的房企，將持續放大自身優勢，在行業角逐中具有更強的戰鬥力。資本向優質、高信用公司傾斜，龍湖集團在市場整合中韌性凸顯；中長期來看公司轉型布局已相對完善，多航道業務並進下未來營收增長可持續性較高，或憑借穩健的發展能力，穿越行業周期波動。
